[貝殼研究院]中國(guó)消費(fèi)者報(bào)聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布《2021消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)報(bào)告》

??4月28日上午，2021消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)發(fā)布會(huì)暨座談會(huì)在北京召開。

??中國(guó)消費(fèi)者報(bào)社副總編輯楊力軍，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局網(wǎng)監(jiān)司副司長(zhǎng)張道陽(yáng)，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)消費(fèi)監(jiān)督部副主任李妍，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)王霞，北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)屈鵬，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云，貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰，貝殼研究院客戶研究部負(fù)責(zé)人閆金強(qiáng)參加了此次會(huì)議。

??貝殼找房高級(jí)副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰

??會(huì)上，中國(guó)消費(fèi)者報(bào)聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布《2021消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“《報(bào)告》”），綜合消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)承受能力、購(gòu)房時(shí)機(jī)、房?jī)r(jià)預(yù)期、政策預(yù)期、未來(lái)經(jīng)濟(jì)走向的主觀感受等，加權(quán)量化消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)，反映消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，成為預(yù)測(cè)未來(lái)短期市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的先行指標(biāo)。

??貝殼研究院客戶研究部負(fù)責(zé)人閆金強(qiáng)

??《報(bào)告》發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者置業(yè)信心整體持樂觀態(tài)勢(shì)，指數(shù)分布呈現(xiàn)出區(qū)域分化、人群分化特征；調(diào)控政策預(yù)期穩(wěn)中偏緊，房貸利率上行趨勢(shì)較強(qiáng)；房?jī)r(jià)預(yù)期整體平穩(wěn)，低能級(jí)城市平穩(wěn)預(yù)期更大；購(gòu)房時(shí)機(jī)偏向樂觀，高能級(jí)城市信心較強(qiáng)；年長(zhǎng)者、改善型換房客群房?jī)r(jià)收入比較高。

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??購(gòu)房者對(duì)2021年樓市偏樂觀，學(xué)歷、收入與購(gòu)房信心指數(shù)呈正比

??《報(bào)告》顯示，購(gòu)房者對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)樂觀，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)達(dá)到108.4。不同區(qū)域消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)存在“東高西低”的分化特征，東部地區(qū)消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為109，中部次之為107.5，西部地區(qū)最低為107。不僅如此，城市能級(jí)越高，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)越高，一線城市消費(fèi)置業(yè)信心指數(shù)為109.6，明顯高于其他能級(jí)城市。

??其中，北京、廣州、上海的購(gòu)房者對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)更為樂觀，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)分別達(dá)到110.6、110、109.6，均超過整體平均水平。成都、天津等新一線城市置業(yè)也被消費(fèi)者所看好，成都2021年消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為108.5，天津2021年消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為107.8。

??有趣的是，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)還因年齡、學(xué)歷、收入等不同而存在差異。消費(fèi)者信心指數(shù)從年齡上看呈現(xiàn)倒U型特征，24歲及以下、40-49歲和50歲以上消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)偏低，分別為104.1、105.1和106，而25-29歲和30-39歲消費(fèi)者的購(gòu)房信心較高，分別為112.1和109.1。

??學(xué)歷水平越高的消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)越高，低文化水平的消費(fèi)者購(gòu)房信心相對(duì)偏弱。另外，低收入水平消費(fèi)者對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)偏悲觀態(tài)度。貝殼研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中高收入組消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)分別為108.3和112.6，而低收入組消費(fèi)者購(gòu)房信心水平為99.2。

??貝殼研究院方面認(rèn)為，有必要適當(dāng)提振低收入、低學(xué)歷、年輕群體剛需購(gòu)房客戶預(yù)期，支持剛性需求釋放，如加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在住房貸款額度、利率方面優(yōu)先滿足首套剛性居住需求；健全城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)，適時(shí)適地適度地增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房供給水平等。

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??消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)指數(shù)呈平穩(wěn)趨勢(shì)，80前、改善型換房客群房?jī)r(jià)收入比較高

??具體來(lái)看，2021年消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)指數(shù)為107.4，呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢(shì)。37.5%的受訪者預(yù)期2021年房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，漲跌幅在5%以內(nèi)；31.8%的受訪者預(yù)期房?jī)r(jià)小幅上漲5%至10%。收入水平越低群體對(duì)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的預(yù)期較高，低收入購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)基本持平的比例為39.1%，三四線及以下城市消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定的比例均達(dá)到四成。

??房?jī)r(jià)收入比很大程度上影響購(gòu)房決策意愿?！秷?bào)告》顯示，購(gòu)房者房?jī)r(jià)收入比均值為10.7。一線城市購(gòu)房者房?jī)r(jià)收入比均值為13.3，其他能級(jí)城市房?jī)r(jià)收入比僅9.3左右。財(cái)富積累較多的年長(zhǎng)群體房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，50歲以上群體房?jī)r(jià)占收入比為13.0，遠(yuǎn)高于25-29歲群體的10.2。另外，改善型換房者房?jī)r(jià)收入比為11.2，高于首次置業(yè)和投資購(gòu)房群體。

??購(gòu)房時(shí)機(jī)反應(yīng)需求規(guī)模，購(gòu)房時(shí)機(jī)越好說(shuō)明潛在購(gòu)房需求規(guī)模越大。2021年購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)為111，認(rèn)為適合購(gòu)房的消費(fèi)者占比較認(rèn)為不適合的高出近20個(gè)百分點(diǎn)。高能級(jí)城市購(gòu)房者認(rèn)為2021年購(gòu)房時(shí)機(jī)合適的比例更高，四線及以下城市購(gòu)房預(yù)期指數(shù)小于100，對(duì)購(gòu)房時(shí)機(jī)信心偏弱。中、高收入群體和文化程度較高的群體更看好2021年購(gòu)房時(shí)機(jī)，而低收入群體購(gòu)房時(shí)機(jī)指數(shù)僅為82.4，高中及以下群體購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)僅為93.5。

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??政策預(yù)期整體穩(wěn)中偏緊，超過六成購(gòu)房者推遲購(gòu)房計(jì)劃

??自2020年下半年以來(lái)，熱門城市圍繞限購(gòu)、限售、限貸等政策持續(xù)對(duì)住房需求端嚴(yán)加管控，也對(duì)購(gòu)房者的置業(yè)資格、計(jì)劃等產(chǎn)生影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，75.3%的受訪者表示購(gòu)房計(jì)劃受到影響，其中超六成購(gòu)房者推遲購(gòu)房計(jì)劃。京津冀、珠三角、成渝城市群購(gòu)房者受調(diào)控政策影響較大，置業(yè)計(jì)劃均有相對(duì)明顯的改變。

??消費(fèi)者預(yù)期調(diào)控政策穩(wěn)中偏緊，預(yù)期2021年調(diào)控政策保持穩(wěn)定的購(gòu)房者占比為52.1%，預(yù)期政策繼續(xù)加碼的購(gòu)房客比例比預(yù)期適當(dāng)放松的購(gòu)房者高出2.3個(gè)百分點(diǎn)。城市能級(jí)越高，預(yù)期調(diào)控繼續(xù)加碼的購(gòu)房客群占比越高，長(zhǎng)三角、珠三角和成渝城市群政策加碼預(yù)期相對(duì)較高。

??41.2%的購(gòu)房者預(yù)期2021年住房貸款難度將增加，73.2%的購(gòu)房者預(yù)期2021年住房貸款利率呈現(xiàn)穩(wěn)中上行趨勢(shì)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，4月重點(diǎn)60城平均首套、二套房貸利率較去年底均累計(jì)提高了10個(gè)基點(diǎn)，平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢(shì)?！秷?bào)告》指出，2021年資金監(jiān)管預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化，房地產(chǎn)信貸環(huán)境繼續(xù)收緊，房貸利率穩(wěn)中上行成為趨勢(shì)。

??從宏觀背景來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)2021年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展持樂觀態(tài)度。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期指數(shù)為138.3，超九成受訪者認(rèn)為未來(lái)一年經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好趨勢(shì)。特別是，二線及以上城市經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期明顯好于其他能級(jí)城市，東部發(fā)達(dá)城市的經(jīng)濟(jì)預(yù)期恢復(fù)力度也大于其他區(qū)域城市。

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??80后群體普遍住的較差

??近七成購(gòu)房者置業(yè)總價(jià)在200萬(wàn)以內(nèi)

??除了對(duì)消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)進(jìn)行分析，《報(bào)告》還對(duì)購(gòu)房群體進(jìn)行了刻畫。在北京、深圳購(gòu)房者置業(yè)套均總價(jià)躋身于“500萬(wàn)”陣營(yíng)的同時(shí)，三線及以上城市九成以上購(gòu)房者置業(yè)總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)，而一線城市購(gòu)房總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)的占比僅33.8%。整體來(lái)看，近七成購(gòu)房者置業(yè)總價(jià)在200萬(wàn)元以內(nèi)。

??購(gòu)房者普遍通過加杠桿方式購(gòu)房，受調(diào)群體中全款購(gòu)房比例僅占18.1%。初入社會(huì)的95后，在父母的助力之下，成為購(gòu)房群體中全款購(gòu)房比例相對(duì)較高的年齡段群體。與之相反，30-34年齡段購(gòu)房者貸款比例最高，達(dá)到87.4%。從購(gòu)房群體的需求類型看，首次置業(yè)群體購(gòu)房杠桿較高，貸款比例達(dá)86.6%。

??《報(bào)告》指出，首次置業(yè)群體成為市場(chǎng)的成交主力，51.2%受訪者為首次置業(yè)，36.2%受訪者為改善型換房。城市能級(jí)越高，改善型換房需求比例越高，一線城市改善型置業(yè)需求類型占比為40.9%，相較四線及以下城市高出5個(gè)百分點(diǎn)。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2021年重點(diǎn)30個(gè)城市購(gòu)買三居及以上產(chǎn)品的占比達(dá)到39.7%，相較2017年增加6.7個(gè)百分點(diǎn)。

??調(diào)查顯示，購(gòu)房者家庭人均居住面積33平方米，人均居室0.88間。受制于居住成本過高和住房供給結(jié)構(gòu)影響，一線城市居民住房條件相對(duì)較差。根據(jù)貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)，一線城市中71.7%的購(gòu)房者置業(yè)面積在90平米以下。80后群體普遍住的較差，30-34歲和35-39歲群體人均居住面積和人均居室明顯低于其他年齡段群體。

??據(jù)介紹，此次消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為首次構(gòu)建發(fā)布?！皩?shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，監(jiān)測(cè)預(yù)警是很重要的一環(huán)。此前貝殼研究院已經(jīng)推出了基于交易端的住房?jī)r(jià)格指數(shù)、行業(yè)端的景氣指數(shù)，而基于購(gòu)房消費(fèi)者的行為預(yù)測(cè)指標(biāo)，還是一個(gè)空白。”貝殼找房高級(jí)副總裁 貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰表示，“此次貝殼研究院聯(lián)合中國(guó)消費(fèi)者報(bào)推出的消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)，正是希望通過量化的手段，為購(gòu)房消費(fèi)者、行業(yè)、決策部門，提供持續(xù)的、可靠的實(shí)用價(jià)值?！?/p>

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