[易居研究院]參考價政策是否有效？個別城市二手房價已縮水15%

??研究背景

??2021年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個較大的變化，即部分城市推行了“二手住房成交參考價格”制度，也可以理解為指導(dǎo)價或限價制度。本報告將其簡稱為“參考價制度”。參考價制度推行，將二手住房價格正式納入監(jiān)管體系中，完善了二手住房市場價格的監(jiān)管。雖然過去二手住房的價格監(jiān)管也有，但更多體現(xiàn)為市場交易秩序的管控。而模仿、參考一手房限價政策的，則是此次的二手住房成交參考價格制度。

??此次制度的出臺，和幾個大背景有關(guān)系：2020年底中央經(jīng)濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”、2021年4月中央政治局會議提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”、2021年4月住建部約談全國5城時明確“強化二手房交易管理”。而從市場本身來看，當(dāng)前各大城市二手住房交易規(guī)模大、占比高，同時二手住房尤其是學(xué)區(qū)房等價格虛高、炒作現(xiàn)象較為明顯?；诖祟愒颍e極對二手住房價格進行調(diào)控非常有必要，這樣才能真正促進二手住房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，也才能真正促進一二手房市場全方位的健康發(fā)展。

??目前全國有4個城市明確推出二手住房成交參考價制度，其積極落實“房住不炒”精神、主動出擊，為二手住房價格穩(wěn)定提供了值得借鑒的模板。研究此類城市的政策內(nèi)容、關(guān)注政策效應(yīng)，成為其他城市需要積極去做的。該制度的推進，將會影響到房源掛牌、房源定價、市場成交、市場價格等內(nèi)容。但是從目前市場反饋的情況看，市場參與者會更多關(guān)注“二手房價格跌多少”、“什么城市會跟進”等內(nèi)容?；诖?，本報告重點聚焦“參考價制度下的房價趨勢”主題，通過相關(guān)分析，以對這一新政策有更深刻的認(rèn)識，同時為各市場參與主體提供更多的參考。

??二手房價過熱的城市名單

??二手住房參考價制度的推行，和二手住房價格虛高、房價炒作等有直接的關(guān)聯(lián)。當(dāng)前對于二手住房價格的冷熱界定，還缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不過從全國部分城市具體政策來看，如蘇州、武漢等都提出了二手住房價格年度漲幅不超過5%的規(guī)定。據(jù)此，我們將“房價指數(shù)同比漲幅大于5%”界定為“房價偏熱”。

??本報告選取全國70個大中城市房價指數(shù)進行分析，以研究二手住房價格的冷熱程度。統(tǒng)計顯示，今年6月份，全國70個城市中，二手住房價格指數(shù)同比漲幅超過5%的共有25個城市，其位于“房價偏熱”區(qū)間。其中，最熱的10個城市包括廣州、徐州、上海、北京、寧波、深圳、杭州、銀川、金華和泉州，即四個一線城市均在其中，同時徐州、金華和泉州3個三線城市也在此名單中。這25個城市二手住房價格指數(shù)過熱，一定程度上會加快調(diào)控的升級。其中有4個城市已經(jīng)落實了二手住房參考價制度，預(yù)計剩下的21個城市升級或推進的概率較大，尤其是一二線重點城市。

??參考價制度下的房價走勢

??今年全國有4個城市即深圳、寧波、成都和西安推行了二手住房參考價制度，充分說明部分地方政府調(diào)控有主動性和決心，對二手住房炒作現(xiàn)象采取了零容忍的態(tài)度。此類城市二手住房參考價的形成機制有差異，但總體上會參考二手住房網(wǎng)簽價格、周邊一手住房價格等因素，且是以住宅小區(qū)為單位進行發(fā)布。這4個城市的政策屬于先行者，其改革思路、政策內(nèi)容、推進情況、政策效應(yīng)等都值得其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒。相關(guān)政策內(nèi)容如下表。

??此類城市相關(guān)政策落實后，市場反應(yīng)和效果如何？這里我們將這四個城市二手住房價格指數(shù)走勢和全國70城二手住房價格指數(shù)走勢進行對比。其中4城二手住房價格指數(shù)為4個城市相對應(yīng)數(shù)據(jù)的簡單算術(shù)平均值。數(shù)據(jù)顯示，對這4個城市而言，在2019年三季度前，二手住房價格有降溫現(xiàn)象，房價走勢相對不強勢。而在2020年期間，疫情沖擊下各類資金加快進入房地產(chǎn)市場，同時一手房房源不足的情況下二手房交易趨于活躍，此時二手住房價格指數(shù)明顯攀升。到了2021年2月份該曲線處于頂部，4城二手住房價格指數(shù)同比漲幅為10.0%，且明顯高于全國70城的平均水平。

??2021年2月份開始，深圳率先在全國推行二手住房成交參考價格制度。而后寧波、成都和西安陸續(xù)跟進。疊加其他政策管控，4城二手住房價格指數(shù)以降溫為方向。到了6月底，4城二手住房價格指數(shù)同比漲幅為8.1%，相比2月份的水平已壓縮了兩個百分點。雖然其壓力依然存在，如漲幅明顯高于全國70城3.5%的水平，但是至少說明調(diào)控效力在顯現(xiàn)。后續(xù)若跟進的城市數(shù)量增加、疊加二手房信貸政策收緊等因素，那么此類價格指數(shù)曲線的下行動力將更強。

??成交均價走勢也有類似表現(xiàn)。在這四個城市中，深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調(diào)控力度大、政策效應(yīng)最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳二手住房價格出現(xiàn)歷史最高點，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，房價下跌或降溫成為趨勢。到了6月份，其價格為61500元/平方米，累計下跌10936元/平方米，價格縮水了15%。類似走勢在深圳具體下轄區(qū)中也得到體現(xiàn)。以此前二手房交易較熱、房價較高的南山區(qū)為例，其在今年1月份房價為105055元/平方米，而6月份則下跌為87871元/平方米，累計下跌17184元/平方米，縮水16%。此類數(shù)據(jù)充分說明政策調(diào)控積極有效，二手住房價格逐漸回歸合理區(qū)間。

??其他一些房價管控政策

??部分重點城市雖然沒有直接出臺二手住房成交參考價制度，但在市場運作過程中，也有各類調(diào)控和監(jiān)管措施，以更好地促進二手住房價格的穩(wěn)定和市場預(yù)期的穩(wěn)定。統(tǒng)計顯示，除前面4個出臺參考價制度的城市以外，全國至少有9個城市對二手住房價格進行了重點規(guī)范和管控。此類管控形式多樣，涉及嚴(yán)打業(yè)主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發(fā)布機制、增加價格信息核驗等，對二手住房價格的穩(wěn)定發(fā)揮了積極的作用。當(dāng)然從力度和約束力上看，這些舉措要弱于二手住房成交參考價制度。后續(xù)完全可以在既有調(diào)控政策基礎(chǔ)上，升級為參考價制度。相關(guān)政策內(nèi)容如下表。

??下半年二手房價新動向

??當(dāng)前參考價制度的推進，引發(fā)了二手房市場各參與者的積極討論，充分說明大家對于這一新政策的關(guān)注。當(dāng)然這中間也有各類疑問和建議，值得后續(xù)相關(guān)城市推進中積極研究。其中，有一個問題值得相關(guān)城市的關(guān)注，即后續(xù)要密切關(guān)注市場新動向，同時防范房東變相加價、違規(guī)漲價等行為。只有讓參考價制度真正扎實有效地推進，才能讓此類政策受到大家的擁護和支持。

??二手住房成交參考價制度的推進，成為今年二手房市場最重要的一項政策，進一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)全方位監(jiān)管的導(dǎo)向。后續(xù)此類政策推進過程中，地方政府、中介、房東和購房者等都應(yīng)該積極做調(diào)整。第一、對于地方政府來說，需要基于所在城市二手住房的實際情況，科學(xué)高效地發(fā)布二手住房參考價，促進二手住房價格回歸合理水平。第二、對于中介來說，需要充分認(rèn)識到二手住房監(jiān)管政策的嚴(yán)厲性，后續(xù)業(yè)務(wù)操作需要合規(guī)，積極促進二手住房價格的穩(wěn)定。第三、對于房東來說，要了解房屋新的交易規(guī)則，合規(guī)、理性處理房源的掛牌和出售等事項。第四、對于購房者來說，需要基于參考價制度了解房價的未來走勢，科學(xué)有序地安排置業(yè)計劃。