丁祖昱：市場(chǎng)發(fā)展白皮書

??這是房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)化的一年。

??在“房住不炒”主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿全面實(shí)施，金融機(jī)構(gòu)大幅壓縮涉房貸款的融資規(guī)模；熱點(diǎn)城市持續(xù)升級(jí)調(diào)控，二手房參考價(jià)在越來(lái)越多城市施行；房產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)操階段┄┄一系列強(qiáng)監(jiān)管之下，連鎖反應(yīng)正在發(fā)生。

??回顧即將過(guò)去的2021，上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點(diǎn)三、四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲行情。下半年市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)至30%以上，這在歷史上實(shí)屬罕見。

??與此同時(shí)，各城市市場(chǎng)加劇分化。部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折，上半年急漲、下半年轉(zhuǎn)跌。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，購(gòu)房者觀望情緒愈加嚴(yán)重。壓力城市市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，天津、昆明、長(zhǎng)春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價(jià)常態(tài)化，特價(jià)房、工抵房等優(yōu)惠頻出。

??企業(yè)層面，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率僅90%，明顯低于過(guò)去三年105%以上的平均水平。在行業(yè)去杠桿、市場(chǎng)降溫的背景下，不斷出現(xiàn)大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，行業(yè)從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暴露風(fēng)險(xiǎn)”。

??市場(chǎng)趨冷，萬(wàn)科多年前喊出的那句“活下去”一語(yǔ)成讖。短期內(nèi)活下去比什么都重要，行業(yè)已然進(jìn)入“?！闭邽橥醯臅r(shí)代。

??當(dāng)然，好消息也有。10月以來(lái)，監(jiān)管部門關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)較為積極，房地產(chǎn)融資政策也出現(xiàn)了邊際改善：近兩月企業(yè)融資正逐步回升，居民按揭貸款也有所改善和提速。

??但這并不意味著市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)。從整體來(lái)看，目前預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，“促銷售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。從宏觀環(huán)境來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，困難和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)仍然存在。與此同時(shí)，未來(lái)行業(yè)還將繼續(xù)落實(shí)去杠桿，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。

??房地產(chǎn)行業(yè)的黃金、白銀時(shí)代一去不返，青銅時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，這已然是現(xiàn)實(shí)。不管是對(duì)整個(gè)行業(yè)還是企業(yè)，都將從過(guò)去的粗放式發(fā)展要變成精細(xì)化發(fā)展，未來(lái)要做好過(guò)“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準(zhǔn)備。另外一方面，青銅時(shí)代房地產(chǎn)還有未來(lái)，行業(yè)十幾萬(wàn)億體量仍然可以維持，房?jī)r(jià)總體依然穩(wěn)中有升，房企轉(zhuǎn)向低利潤(rùn)、低增長(zhǎng)、低杠桿的內(nèi)生型增長(zhǎng)模式，并且催生出多種關(guān)聯(lián)的新賽道如物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、資管。

??風(fēng)起的時(shí)候，保持鎮(zhèn)定。在過(guò)去二十多年的住宅大開發(fā)時(shí)代，我們擁抱時(shí)代擁抱紅利。站在2022的十字路口，在與困難基本面較量的過(guò)程中，我們以“跨越”的姿態(tài)同行——跨越眼前的困難，跨越積累的難題，跨越行業(yè)的痛點(diǎn)，用一個(gè)交點(diǎn)，鏈接過(guò)去與未來(lái)的相遇，穿越又一個(gè)行業(yè)周期。

??跨越2022，我們一同擁抱又一個(gè)行業(yè)周期。

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