[克而瑞]4月銷(xiāo)售同比跌47%、投資第三次負(fù)增長(zhǎng)，政策亟需再加力度

??從新房銷(xiāo)售規(guī)模、房屋施工面積和土地購(gòu)置面積等指標(biāo)來(lái)看，行業(yè)回暖時(shí)刻遠(yuǎn)未到來(lái)。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??5月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。疊加國(guó)內(nèi)疫情沖擊的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售與投資雙雙進(jìn)入大幅負(fù)增長(zhǎng)。4月東部地區(qū)受疫情影響重挫，商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大21個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工、新開(kāi)工和竣工三個(gè)階段的規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，土地購(gòu)置面積累計(jì)同比降幅再度擴(kuò)大，受三方面拖累前4月開(kāi)發(fā)投資增速有正轉(zhuǎn)負(fù)，4月同比降幅擴(kuò)大至10%，成為2008年之后第三次大幅負(fù)增長(zhǎng)的年份。穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策亟需加大力度，重塑市場(chǎng)預(yù)期，不致成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累。

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??東部地區(qū)受疫情重挫下跌28%
4月銷(xiāo)售同比銳減四成且跌幅擴(kuò)大21PCTS

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%。降幅較1-3月分別擴(kuò)大7.2pcts和6.8pcts。

??單月來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均不足五位數(shù)，為8722萬(wàn)平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月擴(kuò)大21.3pcts和20.4pcts。

??4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模增速無(wú)論是同比還是累計(jì)同比均出現(xiàn)大幅度下降，主要原因有二：

??一方面是疫情反復(fù)對(duì)區(qū)域樓市造成嚴(yán)重影響，1-4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長(zhǎng)三角城市群內(nèi)強(qiáng)二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，對(duì)市場(chǎng)情緒和購(gòu)買(mǎi)能力影響巨大。東部地區(qū)樓市銷(xiāo)售停滯使得全國(guó)商品房規(guī)模失去支柱。

??另一方面是高度密集的新政未收到明顯成效。截至5月16日，2022年全國(guó)累計(jì)出臺(tái)了紓困政策超過(guò)270次，單4月66個(gè)地市出臺(tái)123條新政。然而“政策易改，信心難振”。當(dāng)前正處于降息調(diào)規(guī)的政策惠民和居民購(gòu)房信心的博弈期。據(jù)CRIC調(diào)研，全國(guó)50個(gè)主要城市4月平均開(kāi)盤(pán)去化率僅30%，五一假期期間多數(shù)城市購(gòu)房者仍處于觀望狀態(tài)。

??此外值得一提的是，4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9326元平方米，環(huán)比上漲1%，同比下降12%。弱三四線城市以價(jià)換量現(xiàn)象依舊普遍，但效果已大打折扣。部分強(qiáng)二三線城市陸續(xù)回收銷(xiāo)售折扣，因此4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)觸底微增。

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??4月新開(kāi)工同比跌44%、竣工規(guī)模創(chuàng)新低
土地購(gòu)置降幅再度擴(kuò)大

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬(wàn)平方米，同比持平；房屋新開(kāi)工面積39739萬(wàn)平方米，下降26.3%；房屋竣工面積20030萬(wàn)平方米，下降11.9%。三者較1-3月降幅分別擴(kuò)大1pct、8.8pcts和0.4pct。

??單月來(lái)看，4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工和竣工面積分別為12329萬(wàn)平方米、9901萬(wàn)平方米和3101萬(wàn)平方米，同比分別下降38.7%、44.2%和14.2%。

??從數(shù)據(jù)上看，前4月施工面積增速已降至0%，創(chuàng)近五年新低。4月新開(kāi)工面積不足1億平方米，規(guī)模為2014年以來(lái)月度歷史新低，同比降幅較3月擴(kuò)大21.9pcts；竣工面積環(huán)比再降34.4%，同樣創(chuàng)月度歷史新低。

??全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工、新開(kāi)工、竣工三個(gè)不同階段規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，增速大降的主要原因在于疫情管控極大影響了項(xiàng)目施工強(qiáng)度。新開(kāi)工項(xiàng)目難以做到“應(yīng)開(kāi)盡開(kāi)”、在建項(xiàng)目頻遭停工、竣工項(xiàng)目也無(wú)法如期竣工。此外由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)信心受挫，新開(kāi)工和竣工規(guī)模更是一降再降。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1766萬(wàn)平方米，同比下降46.5%；土地成交價(jià)款955億元，下降20.6%；二者降幅均較1-3月有所擴(kuò)大。單月來(lái)看，4月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為427萬(wàn)平方米和283億元，同比下降57%和28%。

雖核心城市普遍降低了土拍門(mén)檻并讓利房企，但由于整體行業(yè)債務(wù)問(wèn)題尚未解決，土拍仍以國(guó)央企拖底、底價(jià)成交為主。以蘇州為例，雖土拍門(mén)檻大幅放松，并且在開(kāi)拍前兩度松綁樓市限購(gòu)限售政策，但除了園區(qū)和高新區(qū)兩宗核心優(yōu)質(zhì)地塊引得多家房企積極參拍外，其余超七成地塊被本土城投托底競(jìng)得，整體溢價(jià)率依舊處于3%的低位。參拍企業(yè)以國(guó)央企和區(qū)域平臺(tái)公司為主，民企仍不見(jiàn)蹤影。

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??4月開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比兩連降
同比降幅擴(kuò)大8PCTS至10%進(jìn)入歷史第三次負(fù)增長(zhǎng)

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，較1-3月降幅擴(kuò)大3.4pcts。累計(jì)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，為2014年起除2020年上半年以外首次。

??單月來(lái)看，4月開(kāi)發(fā)投資額為11389億元，同比下降10.1%，降幅較3月擴(kuò)大7.7pcts。環(huán)比來(lái)看則2022年起兩連降，4月環(huán)比降14.2%。

??投資規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)、單月同比降幅擴(kuò)大、環(huán)比三連降表明當(dāng)前行業(yè)投資熱度已降至冰點(diǎn)。主要有兩部分原因：

??一方面是建安施工和土拓投資兩類(lèi)投資活動(dòng)均處于歷史最低點(diǎn)。正如上文所說(shuō)，疫情對(duì)各地建安施工造成大范圍停滯影響，同時(shí)民企負(fù)債和融資問(wèn)題尚未解決（1-4月開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比降23.6%），制約項(xiàng)目新開(kāi)工和竣工進(jìn)度，同時(shí)使得核心城市土拍仍以國(guó)央企托底為主。

??另一方面是新房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，各地區(qū)銷(xiāo)售表現(xiàn)遲遲沒(méi)有復(fù)蘇跡象降低了房企銷(xiāo)售回款的質(zhì)量，同時(shí)影響了房企對(duì)后續(xù)開(kāi)展投資的信心。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??2022年4月房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢(shì)加劇，新房銷(xiāo)售規(guī)模和企業(yè)投資規(guī)模均進(jìn)一步下降。各地市密集的紓困新政尚未發(fā)揮明顯效果。從新房銷(xiāo)售規(guī)模、房屋施工面積和土地購(gòu)置面積等指標(biāo)來(lái)看，行業(yè)回暖時(shí)刻遠(yuǎn)未到來(lái)。

??新房銷(xiāo)售方面，密集的紓困政策仍在持續(xù)不斷地出臺(tái)。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動(dòng)一部分首置首改需求入場(chǎng)，強(qiáng)二三線城市或?qū)⒙氏然嘏?。進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模降幅收窄。

??房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國(guó)企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)。首輪集中土拍已結(jié)束的城市中，除長(zhǎng)沙、重慶、武漢等符合預(yù)期外，其他城市普遍反響平平。

??房地產(chǎn)銷(xiāo)售端和資金端的壓力使得房企將繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工的謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)疫情防控也將繼續(xù)制約施工強(qiáng)度。后續(xù)建安施工規(guī)模仍將下降。

??土拓投資和建安投資兩類(lèi)失力下預(yù)計(jì)后續(xù)整體投資降幅將繼續(xù)擴(kuò)大。但需要注意的在建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅支撐下4月投資規(guī)模仍為8年內(nèi)除2021年以外次高。因此預(yù)計(jì)后續(xù)投資增速將“先降后升”，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇而逐漸回升。