[中房研協(xié)]“斷供”未必成潮，但金融風(fēng)險不可不防

??【熱點(diǎn)回放】

??進(jìn)入七月，全國多地發(fā)生的“強(qiáng)制停貸”事件引發(fā)了社會廣泛關(guān)注，出現(xiàn)停工甚至爛尾的樓盤業(yè)主抱團(tuán)將“斷供”視作集體維權(quán)工具，主要訴求在于項(xiàng)目的復(fù)工和交付。持續(xù)發(fā)酵的“停貸”情況波及了包括鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、太原在內(nèi)的80多個城市中的200多個項(xiàng)目，引起了各層級監(jiān)管部門的高度重視。政治局會議首提“保交樓”任務(wù)，銀保監(jiān)會多次予以回應(yīng)，地方政府也在積極探索各類紓困模式以解決樓市交付難題。

??此番“停貸”風(fēng)波再次讓各方認(rèn)識到當(dāng)下房地產(chǎn)金融風(fēng)險不但緊迫而且兇險。那么，“停貸”給樓市帶來的影響究竟如何？背后問題出在哪？應(yīng)當(dāng)如何妥善解決這些問題？伴隨多方的協(xié)作與積極化解，“停貸”風(fēng)波能否逐漸平息？本期內(nèi)參將從多個角度進(jìn)行分析。

??【各方觀點(diǎn)】

??易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇情況下，近期又出現(xiàn)了部分城市業(yè)主“停貸”情況，成為短期樓市下行的“導(dǎo)火索”，行業(yè)信心的恢復(fù)被進(jìn)一步遏制。從目前情況看，全國新房成交規(guī)模勢必會遭受較大沖擊，尤其是中西部二線城市短期將遭遇明顯下降，而部分停貸項(xiàng)目較多的城市，短期市場復(fù)蘇進(jìn)程或?qū)⒈淮驍?，潛在置業(yè)群體因應(yīng)激反應(yīng)而不敢買新房，從而導(dǎo)致新房市場成交或進(jìn)入下降通道。后續(xù)隨著積極信號的釋放，市場信心以及觀望情緒將有所緩解，而市場由點(diǎn)到面全面回暖仍需要時間。

??北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認(rèn)為，對銀行的保護(hù)有《銀行法》等等，但對買受人的保護(hù)太少。制度的立腳點(diǎn)應(yīng)該在買受人的角度上?，F(xiàn)房銷售和期房銷售的利弊存廢，需要有一個思考。《商品房銷售管理辦法》中都有現(xiàn)房銷售的內(nèi)容，但是地方為什么不選擇，背后的其實(shí)有各自的利益考量。如何平衡好各自的利益非常重要。

??中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，由于供給端的暴雷，使得整個行業(yè)整體信用下降，商業(yè)銀行對于正常的房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)融資都采取相對比較謹(jǐn)慎的舉動，困難企業(yè)更是如此。所以，核心還是在資金層面。房地產(chǎn)企業(yè)積極自救是完全必要的，但僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自救是不夠的。政府及相關(guān)各方要采取強(qiáng)有力的外力措施，特別是金融機(jī)構(gòu)要采取強(qiáng)有力的措施，才有可能打破負(fù)循環(huán)。

??中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹認(rèn)為，不能低估爛尾樓斷貸引起的反響，它有可能造成一系列難以預(yù)計(jì)的風(fēng)險。消費(fèi)者買了房子，不能如期拿到房子，消費(fèi)者的利益受到了極大損害，應(yīng)該給消費(fèi)者一個交代。香港也有預(yù)售制，為什么沒有出現(xiàn)大面積爛尾？我們只是學(xué)習(xí)了預(yù)售制，但對預(yù)售資金使用、按揭還貸時間、預(yù)售資金監(jiān)管還沒有完全學(xué)到?，F(xiàn)在出現(xiàn)了爛尾，所有的風(fēng)險都讓消費(fèi)者承擔(dān)，這確實(shí)是政策需要優(yōu)化和調(diào)整的地方。要解決老百姓的擔(dān)憂，把現(xiàn)有的爛尾樓通過各方的努力解決好。從長期來看，要把預(yù)售制給予完善，包括預(yù)售資金的監(jiān)管更加完善，保護(hù)消費(fèi)者的利益。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，造成停貸事件背后的原因比較復(fù)雜，但離不開這三個方面的影響，首先是在政策方面缺乏適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策。目前來看房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)就像過山車，或者是呈現(xiàn)出一種打擺子式的由熱到冷，由冷到熱的演變過程，一直沒有一套更加適應(yīng)市場變化的配套政策輔助房地產(chǎn)行業(yè)。其次是以恒大暴雷為代表的在去年9月份就已經(jīng)暴露出來的房地產(chǎn)的危機(jī)，在處理危機(jī)的過程當(dāng)中可能導(dǎo)致了更多新的問題。同時這些公司自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略、策略組合的掌握，以及過度的多元化經(jīng)營也是停貸風(fēng)波的導(dǎo)火索之一。最后則是預(yù)售制度本身存在問題，從而導(dǎo)致產(chǎn)生了不可估計(jì)的風(fēng)險。

??廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述，表明穩(wěn)定房地產(chǎn)工作重點(diǎn)開始變化，從之前的防風(fēng)險與穩(wěn)市場轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場、防風(fēng)險與穩(wěn)民生并重。穩(wěn)民生占據(jù)了房地產(chǎn)管理工作的首位，彰顯了國家對于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)首先是民生保障。在各地政府部門推動下，爆雷房企的項(xiàng)目有望在“保交樓”層面得到充分疏解，不過應(yīng)意識到的是，房地產(chǎn)行業(yè)還將會繼續(xù)完成市場化出清，市場化、法制化，商業(yè)可持續(xù)的原則不會調(diào)整。

??平安銀行高級分析師湯玥認(rèn)為，下半年“二十大”即將召開，“穩(wěn)”更重要，不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險是底線思維，目前政策已有所行動，但力度不足。從積極方面看，本次貸款風(fēng)險事件后續(xù)的順利解決，有助于加速房地產(chǎn)風(fēng)險出清、化解風(fēng)險，同時也能有效增強(qiáng)購房者信心。

??華泰證券發(fā)布研報認(rèn)為，解決爛尾樓的問題，實(shí)際上就是要解決房企經(jīng)營困難的問題?，F(xiàn)在各地疫情逐步穩(wěn)定，加上今年以來各地放寬樓市調(diào)控政策，銷售市場其實(shí)在逐步恢復(fù)，如果能夠在房企融資層面給予一定寬松，將政策層面強(qiáng)調(diào)的支持企業(yè)合理融資需求落到實(shí)處，不盲目抽貸、斷貸等，讓企業(yè)從銷售和融資兩個端口能夠有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流輸入，就能盤活在建項(xiàng)目和工程，保交付就能落到實(shí)處，從而保障購房者利益。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在今年各種因素的疊加之下，中國經(jīng)濟(jì)的一些風(fēng)險因素在凸顯。而房地產(chǎn)的穩(wěn)定對于中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定至關(guān)重要。雖然目前的房地產(chǎn)市場預(yù)期低迷，有一些風(fēng)險，但如果政策到位，解決當(dāng)下的房地產(chǎn)市場問題仍然有解，房地產(chǎn)仍然不會“硬著陸”，保交樓的問題可以在各方協(xié)同推進(jìn)中解決，需求的問題可以著重從改善型需求突破。下半年，務(wù)必要清理過去嚴(yán)厲調(diào)控時期的不符合支持合理需求的政策，并適當(dāng)減免稅費(fèi)。

??全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民認(rèn)為，就目前情況來看，很難指望今年房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)有正向拉動作用，但至少要減少負(fù)向拉動的程度。當(dāng)前房地產(chǎn)問題主要出在預(yù)期上，要改善居民對于房地產(chǎn)預(yù)期，可能需要更多綜合性制度政策。多部門配合協(xié)調(diào)制定出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)新體制、新模式的方向，明確稅收、信貸、土地、限售等政策，給房企和居民一個可靠預(yù)期。

??【中房分析】

??“停貸”事件是行業(yè)暴露流動性風(fēng)險的一種集中體現(xiàn)，或給緩慢復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場帶來沖擊

??近期部分地區(qū)出現(xiàn)的一些爛尾樓集體停貸事件，本身就是行業(yè)去杠桿、資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險的一種集中體現(xiàn)。雖然部分樓盤出現(xiàn)斷貸占銀行按揭貸款的比例微乎其微，但這是一種非常危險的信號，其連鎖反應(yīng)和蝴蝶效應(yīng)尤為警惕：一方面，信心和情緒具有傳導(dǎo)效應(yīng)，在當(dāng)前房企流動性仍未根本性緩解、市場信心仍未恢復(fù)的情況下，任何關(guān)于信貸政策或預(yù)售制度方面的波動都對開發(fā)商的資金來源及籌資模式產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響。同時，購房者斷供的這些訴求及其對應(yīng)的行動，將再次沖擊居民脆弱的信心和購房意愿，房地產(chǎn)市場的修復(fù)可能進(jìn)一步放緩，樓市短時間內(nèi)亦仍舊難以“抬頭”；另一方面，若停貸風(fēng)波繼續(xù)蔓延，管控不當(dāng)，房地產(chǎn)信用風(fēng)險會外溢到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，產(chǎn)生新的社會信用危機(jī)。

??購房者“斷供”，肯定有用輿論攻勢讓政府出手倒逼房企繼續(xù)施工的意圖，但這些購房者絕非無理取鬧，中國目前執(zhí)行的預(yù)售制度，購房者承擔(dān)了最大的風(fēng)險，銀行包賺不賠，風(fēng)險與收益明顯存在錯配，這種情況必須得到重視和糾正。只有政府、銀行、企業(yè)積極承擔(dān)責(zé)任，理順權(quán)責(zé)關(guān)系，降低購房者預(yù)購行為的風(fēng)險，確保購房資金得到安全監(jiān)管，才能穩(wěn)定購房者信心，不對行業(yè)復(fù)蘇產(chǎn)生負(fù)面影響。

??“救市”自上而下達(dá)成共識，“穩(wěn)地產(chǎn)”著眼“保交樓”目標(biāo)

??結(jié)合7月底政治局對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)來看，“穩(wěn)增長”訴求再次加強(qiáng)，“穩(wěn)定”不僅置于樓市首位，還是一切政策調(diào)控的重要出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。同時，會議首次提及“保交樓”“穩(wěn)民生”，針對當(dāng)前市場現(xiàn)狀，最高層的態(tài)度已經(jīng)十分明確，“保交樓”問題亟待解決，地方政府更需要積極作為。至此，在中央的引導(dǎo)下，解決停工樓盤爭端，防止風(fēng)險增加，已成為當(dāng)前地方政府支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要議題，各地舉措及配套資金將加快落實(shí)，保交樓問題也可以在更高層面分門別類來解決。

??從當(dāng)前實(shí)際落實(shí)“保交樓”政策的組織和舉措來看，包括地方黨委和市政府全局統(tǒng)領(lǐng)、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)密切配合、房企等積極參與復(fù)工。從“一對一幫扶”到“引入國資”，地方政府作為紓困的主體，也發(fā)揮了統(tǒng)籌協(xié)同的職能，牽頭組織對接國央企、金融機(jī)構(gòu)，盤活受困房企項(xiàng)目的資產(chǎn)。其中，出現(xiàn)“斷供”項(xiàng)目較多的鄭州更邁出重要一步，提出了“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”“收并購”“破產(chǎn)重組”“保障性租賃住房”等四種不同的項(xiàng)目紓困模式，盡管以上處置方式還未形成最終方案，但基本已涵蓋了目前具備操作性的實(shí)施路徑，若后期明確方案落地，則為其他城市提供了參考借鑒。

??總體而言，要徹底解決“保交付”仍存在較大的難度，目前已有的各種項(xiàng)目盤活方式都有較為嚴(yán)格的條件和較窄的適用范圍，只能解決部分具體項(xiàng)目的停工問題。尤其是在當(dāng)下需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱和房企流動性承壓的背景下，對于地方政府、開發(fā)商、銀行以及業(yè)主的多方和解，要做到行業(yè)全面快速復(fù)工保證所有項(xiàng)目交付絕非易事。另外在房企紓困方面，如何調(diào)動金融機(jī)構(gòu)與AMC參與房企紓困，并形成行之有效的紓困方案，仍是紓困的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

??此輪救市動作基本圍繞項(xiàng)目本身展開，房企的核心問題仍舊需要正視及解決

??當(dāng)前政策的工具箱已經(jīng)打開，就眼下而言，中央和地方政府首要任務(wù)和目標(biāo)是“保交付”，近期傳出的基金設(shè)立、棚改專項(xiàng)債等一系列紓困模式基本圍繞項(xiàng)目和樓盤本身進(jìn)行盤活和托底，而非對房企提供過多的救助性資金或?qū)捤烧?。民生和社會穩(wěn)定是國家必須堅(jiān)守的底線，短期看，在中央對于“保交樓”支持下，暴雷房企的項(xiàng)目會在更高層面分門別類得以紓解，停貸問題必將有所好轉(zhuǎn)。但實(shí)際上，最近幾年?duì)€尾樓數(shù)量越來越多，歸根結(jié)底是由于房企資金不足，從而無法支撐項(xiàng)目復(fù)工交付導(dǎo)致。因而，要維持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定，除了從項(xiàng)目端入手，推動停貸樓盤的復(fù)工再建工作之外，從緊迫性和必要性上來看，在當(dāng)前房企風(fēng)險仍然突出、市場預(yù)期再次轉(zhuǎn)弱的情況下， 當(dāng)務(wù)之急恐怕還要給房企輸送適當(dāng)?shù)牧鲃有?，行業(yè)政策仍有發(fā)力空間從根本上解除房企的流動性危機(jī)，打通部分房企的資金鏈“阻?！?，讓斷掉的行業(yè)資金鏈再次連接起來。具體措施方面，可以從房企貸款支持力度的加大、預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化、三道紅線和貸款集中度管理制度的適當(dāng)放緩等方面入手。