[克而瑞]津?qū)庉?城調(diào)控放松，成交一線三四線再降、二線微升（12.19-12.25）

??第52周，津?qū)庉?城調(diào)控放松，成交一線三四線再降、二線微升。

??本周觀點(diǎn)

??政策：中財(cái)辦再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，津?qū)庉?城調(diào)控放松

??樓市成交：一線三四線再降、二線微升，重點(diǎn)城市平均去化率降至44%

??新增供應(yīng)：總量回升，環(huán)比微增9%

??政策動(dòng)態(tài)
中財(cái)辦再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)
津?qū)庉?城調(diào)控放松

??第52周，中央及地方出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)控松綁、保交付等政策。

??中央層面，中央財(cái)辦權(quán)威解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，表示房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2023年還將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委召開會(huì)議，學(xué)習(xí)貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，并表態(tài)房地產(chǎn)。

??地方層面，3城房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放寬公積金貸款、放松限售等。第一，東莞、南京限購(gòu)，東莞全面取消限購(gòu)，南京玄武區(qū)紅山新城、有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購(gòu)1套住房，非戶籍居民提供半年及以上居住證明可在南京購(gòu)買1套住房；第二，南京放松限貸，居民家庭購(gòu)買二套住房的商業(yè)貸款最低首付比例已優(yōu)化調(diào)整為不低于40%；第三，東莞放松限售，二手商品住房暫停實(shí)行限售政策；第四，天津等放寬公積金貸款，申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買家庭第二套住房的最低首付比例由60%調(diào)整為40%。

??銀保監(jiān)會(huì)：繼續(xù)發(fā)揮金融資金在住房等大宗消費(fèi)方面重要支持作用； 

??中央財(cái)辦：研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡； 

??證監(jiān)會(huì)：推進(jìn)央地合作增信支持民營(yíng)房企發(fā)債，允許符合條件房企借殼已上市房企； 

??深交所：助力國(guó)有企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大； 

??央行：引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)； 

??國(guó)常會(huì)：落實(shí)支持剛性和改善性住房需求和相關(guān)16條金融政策； 

??鄭州：已籌集保交樓資金130億元，保交樓項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工95%以上； 

??天津：公積金二套貸款首付由60%降至40% 自12月26日起開始施行； 

??山東：房企不得使用商業(yè)承兌匯票等非現(xiàn)金方式支付工程款； 

??南京：松綁限購(gòu)政策，外地居民提供半年及以上居住證明可購(gòu)1套房； 

??廣東：未簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議比例不得超過應(yīng)簽訂協(xié)議總數(shù)的10%； 

??東莞：12月26日起全域放開限購(gòu)； 

??成都：保租房運(yùn)營(yíng)管理暫行辦法印發(fā) 年租金漲幅不得超過5%。

??新房成交一線三四線再降、二線微升
重點(diǎn)城市平均去化率降至44%

??2022年第52周，一線城市成交指數(shù)為80.04，環(huán)比下降8.21點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為65.98，環(huán)比增長(zhǎng)7.81點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為71.55，環(huán)比下降9.13點(diǎn)。

??一線城市：北京成交探底回升，環(huán)比增長(zhǎng)67%，除了北京以外其他三個(gè)一線城市成交環(huán)比均回落，上海、深圳跌幅分別達(dá)到35%、29%。

??二線城市：11個(gè)城市成交環(huán)比漲跌參半，武漢成交繼續(xù)放量，環(huán)比再增長(zhǎng)29%，成都成交重回30萬(wàn)平方米以上高位，蘇州、寧波均有相對(duì)亮眼成交表現(xiàn)，但反觀南京、杭州成交回落明顯。

??三四線城市：成交環(huán)比跌多漲少，江門、溫州等成交均沖高回落，肇慶等成交繼續(xù)走弱，僅東莞少數(shù)城市成交環(huán)比維持正增長(zhǎng)。

??第52周，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開盤/加推36次，平均開盤去化率為44%，較上周下降2個(gè)百分點(diǎn)。從推盤頻次來(lái)看，重慶開盤加推11個(gè)，成都加推5個(gè)項(xiàng)目，南京、杭州、蘇州各有3個(gè)項(xiàng)目入市，北京、長(zhǎng)沙都有2個(gè)及以上項(xiàng)目面世。

??項(xiàng)目開盤冷熱分化，蘇州招商沁蘇禧、成都天府公園未來(lái)城、長(zhǎng)沙夢(mèng)想越秀江悅和鳴、杭州新世界城市藝術(shù)中心等開盤即罄，濟(jì)南保利?臻譽(yù)、長(zhǎng)沙萬(wàn)科森林公園等去化率在9成左右，而南京中北三盛汝悅銘著、重慶中國(guó)鐵建山語(yǔ)桃源等去化率不足5%。

??聚焦城市層面去化情況，長(zhǎng)沙、濟(jì)南本周所推盤均取得不俗去化表現(xiàn)，開盤基本實(shí)現(xiàn)售罄，蘇州、深圳、成都、杭州平均去化率超過6成。環(huán)比來(lái)看，長(zhǎng)沙、成都等去化率較上周有所回升，蘇州、武漢等基本持平，北京、南京等去化率明顯下滑。

??新增供應(yīng)

??總量回升，環(huán)比微增9%

2022年第52周，全國(guó)重點(diǎn)城市共取得預(yù)售證面積681萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9%。

??附表

??中央及地方政府第52周出臺(tái)相關(guān)政策匯總

??中央政策

??地方政策