??以下為精彩發(fā)言

??2023年商品住宅供應(yīng)情況也將是決定成交能否放量的重要因素。事實(shí)上，2022年整體土地市場(chǎng)集中供地也發(fā)生了巨大的變化，大體呈現(xiàn)出以下特征：一是2022年集中供地量降至2015年來(lái)新低；二是城投拿地占比上升；三是拿地節(jié)奏上來(lái)看，整體由2022年的“季度末為供應(yīng)高峰”變?yōu)椤案髟露染鶆蚧蹦Ｊ?；究竟地市成交?guī)模銳減會(huì)對(duì)2023年的商品住宅新增供應(yīng)產(chǎn)生怎樣的影響，整體未來(lái)入市產(chǎn)品檔次的變化是否會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)成交產(chǎn)生供給約束？

??帶著這樣的疑問(wèn)，本次直播分享將從三個(gè)部分展開(kāi)：第一、二部分以土地端切入，從供地規(guī)模、節(jié)奏、產(chǎn)品檔次等幾方面解析2023年新房供應(yīng)特征；第三部分結(jié)合31城調(diào)研數(shù)據(jù)，從項(xiàng)目端出發(fā)來(lái)輔助論證。

??01

       2023年新增供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏分析

??核心觀點(diǎn)

??地市縮量致2023年預(yù)期新增供應(yīng)同比“腰斬”，高峰將在二季度出現(xiàn)。

??首先，為了測(cè)算集中出讓土地后未來(lái)潛在的供應(yīng)高峰，將以往成交土地開(kāi)工、銷(xiāo)售時(shí)間段作為依據(jù)。通過(guò)整理過(guò)去三年（2019年-2021年）成交的地塊的拿地時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間和開(kāi)售時(shí)間，可以發(fā)現(xiàn)，22城中地塊整體從拿地到開(kāi)工、開(kāi)售平均所需要時(shí)長(zhǎng)分別為4.4個(gè)月和12.9個(gè)月。

??值得注意的是，有1/4以上的項(xiàng)目，需要長(zhǎng)達(dá)15.8個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能開(kāi)盤(pán)，意味著拿地往往不能在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，現(xiàn)金回流速度較慢，項(xiàng)目的盈利也會(huì)受到影響。細(xì)分至城市層面，大體可以分為以下三大梯隊(duì)：

??第一梯隊(duì)如北京、合肥、青島、長(zhǎng)春、天津等城市，過(guò)去三年成交的地塊從拿地至開(kāi)盤(pán)的時(shí)長(zhǎng)中位數(shù)在8個(gè)月以?xún)?nèi)，項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速率相對(duì)較高；第二梯隊(duì)包括重慶、濟(jì)南、廈門(mén)、無(wú)錫、南京、杭州、鄭州、長(zhǎng)沙等城市，拿地到開(kāi)盤(pán)的時(shí)長(zhǎng)中位數(shù)在8-10個(gè)月，也就是拿地后3個(gè)季度左右，項(xiàng)目即可入市，那么此類(lèi)城市每年首輪集中供地的項(xiàng)目基本也可在年內(nèi)開(kāi)盤(pán)；第三梯隊(duì)城市則包括福州、蘇州、寧波、成都、廣州、武漢、深圳、上海等，項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)的時(shí)長(zhǎng)中位數(shù)在10個(gè)月，上海甚至中位數(shù)超過(guò)13個(gè)月，周轉(zhuǎn)速率較慢。值得一提的是，4個(gè)一線城市有3個(gè)位于此檔位，可見(jiàn)一線城市的項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)的難度更大，現(xiàn)金回流需要更長(zhǎng)的周期，因此對(duì)于房企而言，進(jìn)入一線城市不僅需要面臨更高的土地成本，還有更緊張的資金壓力。

??在梳理完各城市過(guò)去三年土地平均開(kāi)工、銷(xiāo)售情況后，對(duì)2022年集中供地地塊動(dòng)工情況進(jìn)行了細(xì)分：

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年22個(gè)集中供地的城市在多輪集中供地后合計(jì)成交了781宗含宅用地，截止至2023年一季度末，僅有33%已經(jīng)開(kāi)工，另外近七成地塊仍尚未動(dòng)工。

??分批次來(lái)看，2022年第一批集中供地中有56%的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，在三輪里開(kāi)工比例最高；第二輪也有41%得項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工。但第三輪由于成交時(shí)間已相對(duì)接近年末，開(kāi)工比例非常低，超過(guò)80%得成交項(xiàng)目尚未開(kāi)工。部分城市2022年存在第四批甚至第六批集中供地，這一類(lèi)項(xiàng)目目前均尚未開(kāi)工。

??細(xì)化到城市，根據(jù)集中供地項(xiàng)目的開(kāi)工比例可大致分為4類(lèi)：第一類(lèi)上海、重慶項(xiàng)目開(kāi)工速度最快，絕大多數(shù)項(xiàng)目已開(kāi)工。目前分別有90%、63%的成交地塊已經(jīng)開(kāi)工。且上海2022年第一批、第二批成交的地塊均已完全開(kāi)工，第三批次成交的22宗地塊中也有18宗已開(kāi)工。第二類(lèi)包括北京、廈門(mén)、福州、杭州、成都等5個(gè)城市，開(kāi)工率在50%左右。目前廈門(mén)和福州超過(guò)半數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工；第三類(lèi)城市包括廣州、青島、寧波、武漢、合肥、蘇州、南京等7個(gè)城市，集中供地項(xiàng)目開(kāi)工率在四成以下，但都已經(jīng)有項(xiàng)目開(kāi)工；第四類(lèi)城市則暫未有集中供地的項(xiàng)目開(kāi)工，推進(jìn)較為緩慢。

??根據(jù)22城過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)售周期，以及2022年集中供地地塊成交開(kāi)工情況來(lái)看，22城2022年集中供地成交地塊預(yù)計(jì)將新增商品住宅供應(yīng)面積5077萬(wàn)平方米，較2022年22城供應(yīng)總量大幅下降65%。

??分城市來(lái)看，上海、長(zhǎng)沙、杭州預(yù)計(jì)供應(yīng)面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，是供應(yīng)量TOP3城市；其次廣州、無(wú)錫、成都、寧波、合肥、蘇州、武漢、青島和南京等9個(gè)城市供應(yīng)量在200-400萬(wàn)平方米；北京、深圳、青島、天津、重慶、福州等供應(yīng)量較低，其中福州、廈門(mén)和長(zhǎng)春預(yù)計(jì)2022年成交的集中供地宅地中不足100萬(wàn)平方米將在2023年形成新房供應(yīng)。與2022年對(duì)比，22城供應(yīng)量均普遍下降，這主要與2022年集中供地非城投公司成交量腰斬有關(guān)。其中長(zhǎng)春、濟(jì)南、成都、福州、武漢、天津、青島、鄭州、南京、北京等城市同比降幅超過(guò)70%。

??最后，根據(jù)22城過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)售周期，以及2022年集中供地地塊成交開(kāi)工情況來(lái)看，CRIC對(duì)集中供地項(xiàng)目的入市時(shí)間進(jìn)行了大致預(yù)判：

??所有項(xiàng)目按照城市開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)的所需時(shí)間的中位數(shù)進(jìn)行測(cè)算，2023年的第二季度是集中供地項(xiàng)目入市供應(yīng)高峰，各占集中供地項(xiàng)目的37%左右，第一季度則主要將迎來(lái)首輪集中供地的項(xiàng)目入市，占比達(dá)22%，要到第四季度才能上市的項(xiàng)目較少，預(yù)計(jì)只有13%。其次，若按照75分位值的水平推算，在2023年內(nèi)入市的項(xiàng)目中，分別有31%和29%的項(xiàng)目在第二、四季度入市，與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應(yīng)?？梢钥闯觯瑹o(wú)論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。

??由于每個(gè)項(xiàng)目每次開(kāi)盤(pán)體量由開(kāi)發(fā)商自行調(diào)節(jié)，因此CRIC采用的是按項(xiàng)目數(shù)量計(jì)算占比（按中位數(shù)水平計(jì)算）：

??上海、重慶、鄭州、寧波、濟(jì)南等多數(shù)城市項(xiàng)目將在第二季度入市，供應(yīng)高峰集中在上半年；其中尤其突出的是上海，2023年是上海新房供應(yīng)大年，據(jù)推算全年近八成供應(yīng)將在二季度集中入市，5月將是供應(yīng)高峰。

??廣州、武漢、蘇州、天津、長(zhǎng)春等項(xiàng)目大多在第三、四季度入市，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量較高。根據(jù)項(xiàng)目建筑面積來(lái)看，供應(yīng)高峰在上半年的有上海、北京、合肥、重慶、南京等11個(gè)城市，供應(yīng)高峰在下半年的城市有廣州、蘇州、武漢、長(zhǎng)春等7個(gè)城市，另外深圳、成都和無(wú)錫上下班年供應(yīng)量基本持平。

??值得一提的是，這里僅用項(xiàng)目周轉(zhuǎn)入市需要的時(shí)間對(duì)未來(lái)項(xiàng)目入市體量進(jìn)行計(jì)算，但由于不同項(xiàng)目的體量差異較大，一次性開(kāi)盤(pán)全部入市的項(xiàng)目較少，且不同城市預(yù)售證發(fā)放規(guī)則有一定差異，一般來(lái)說(shuō)大部分城市單次可批的預(yù)售證體量在2-3萬(wàn)平方米左右，開(kāi)盤(pán)也需要視市場(chǎng)和蓄客情況而定，入市體量?jī)H供參考。

??02

??2023年新增供應(yīng)產(chǎn)品檔次

??核心觀點(diǎn)

??產(chǎn)品中檔為主，穗蓉廈加強(qiáng)核心區(qū)改善盤(pán)供應(yīng)，滬甬錫各檔次供應(yīng)平均。

??總體來(lái)看，2021年22個(gè)集中供地城市涉宅用地成交樓面價(jià)主要集中在小于等于5000-10000元/平方米，其成交總建面達(dá)到了2148萬(wàn)平方米，占總量28.3%。其次低于10000-15000元/平方米的涉宅用地成交總建面占比達(dá)到了17.9%。由此不難推斷，若這些地塊能在2023年形成集中供應(yīng)，整體產(chǎn)品檔次也將主要集中在中檔。

??考量到部分城市在土拍初期就規(guī)定新房限價(jià)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合不同城市的房地價(jià)比，在合理建安成本的基礎(chǔ)上對(duì)每宗地塊的售價(jià)進(jìn)行了預(yù)估，不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次①分布大體呈現(xiàn)出如下特征。

??沈陽(yáng)、重慶、深圳、杭州本輪集中供地土地在未來(lái)形成新房供應(yīng)后，將以中低檔住宅為主：沈陽(yáng)新增供應(yīng)入市均價(jià)基本都低于全市均價(jià)80%。深圳、杭州、合肥低檔和中檔供應(yīng)占比基本在3:6，整體仍以中檔改善為主導(dǎo)。

??值得關(guān)注的當(dāng)屬重慶，低檔剛需和中檔改善占比基本都在5成左右。我們盤(pán)點(diǎn)了3-5月重慶預(yù)計(jì)新增供應(yīng)，擬開(kāi)盤(pán)/加推項(xiàng)目共13個(gè)，區(qū)域主要集中在南岸區(qū)、渝中、渝北區(qū)，且項(xiàng)目單價(jià)段基本在1.5-2.5萬(wàn)元/平不等，基本也與理論推斷的城市供應(yīng)集中在城市均價(jià)附近的中低檔產(chǎn)品為主的結(jié)論基本相同。

??從預(yù)測(cè)的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，在22個(gè)集中供地城市中，未來(lái)新房供應(yīng)中檔城市最多，包括長(zhǎng)春、成都、鄭州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、北京等6個(gè)城市。具體來(lái)看，長(zhǎng)春2022年成交宅地基本均會(huì)以中檔改善產(chǎn)品入市，單價(jià)基本集中在城市均價(jià)0.8-1.2倍之間。鄭州、長(zhǎng)沙偏向于剛改，單價(jià)在城市均價(jià)0.8-1.2倍之間的占比超6成。成都、濟(jì)南、北京偏向于中改，單價(jià)主要集中城市均在1-1.5倍之間。以北京為例，從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需（90平以?xún)?nèi)）：首改（90-120平）：多次改善類(lèi)（120-200平及以上）項(xiàng)目占比在3:4:3，首改類(lèi)產(chǎn)品將成為后市供應(yīng)主力產(chǎn)品。從需求層面來(lái)看，未來(lái)剛需客群將更加外圍化，首改類(lèi)客群活躍度將提高，將成為樓市的成交主力。

??根據(jù)對(duì)比各地塊未來(lái)入市價(jià)格和城市均價(jià)，天津、南京、蘇州、武漢、青島等共計(jì)6個(gè)城市2022年新增新房供應(yīng)將以中檔改善和高檔豪宅為主，供應(yīng)占比基本在5：3左右。天津目前仍以中檔改善為主導(dǎo)，城市均價(jià)0.8-1.5的供應(yīng)占比高達(dá)66%，南京、蘇州、武漢中檔改善占比基本在5成以上，高檔豪宅占比則在3成左右。青島中檔改善和高檔豪宅供應(yīng)占比可謂不分伯仲，均在4成以上。受去年地市低迷影響，部分地方政府也采取“提質(zhì)縮量”的方式加強(qiáng)了核心區(qū)域宅地供應(yīng)，以蘇州為例，也加強(qiáng)了高新區(qū)和園區(qū)的供地占比，從2022年以來(lái)的地塊成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)等樓面價(jià)超2萬(wàn)元/平的高價(jià)地共成交了11宗，總建面達(dá)76.95萬(wàn)平方米，占比高達(dá)29%。而主力仍為吳中、吳江、相城區(qū)的中檔地塊，地價(jià)基本在1-1.5萬(wàn)元/平不等。

??仍有少數(shù)城市諸如廣州、福州、廈門(mén)2022年預(yù)期新增供應(yīng)將主要集中在高檔，主要源于3城2022年主要成交地塊均為核心區(qū)位高價(jià)地，房企拿地態(tài)度不言自明，基本采取“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式，因改善盤(pán)尚能走量因而也加緊對(duì)于核心區(qū)域地塊的爭(zhēng)搶。譬如廣州荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)等；廈門(mén)島內(nèi)湖里區(qū)、思明區(qū)等。同時(shí)盤(pán)點(diǎn)福州2023年上半年待售貨量，熱點(diǎn)板塊在售貨量為24.96萬(wàn)方，新增貨量約25.98萬(wàn)方，主要集中在中心、東區(qū)及金山板塊，而當(dāng)前主要熱銷(xiāo)盤(pán)也集中在這幾個(gè)片區(qū)，因土儲(chǔ)多為國(guó)央企開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)進(jìn)度鮮有受外界項(xiàng)目干擾，預(yù)期整體福州2023年供應(yīng)仍將以單價(jià)3萬(wàn)元/平以上的高檔項(xiàng)目為主。

??除了上述有明顯供應(yīng)側(cè)重點(diǎn)的城市之外，還有部分城市諸如上海、寧波、無(wú)錫等，地價(jià)參差不齊，因而使得整體未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布也相對(duì)平均，低、中、高檔“雨露均沾”，每個(gè)產(chǎn)品檔次分布占比均在3-4成左右。

??以無(wú)錫為例，低檔-中檔-高檔基本算是三分天下，占比分別為20%，35%和44%，因近兩年城投拿地比重增加開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，2023年3-6月預(yù)計(jì)仍有7個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，部分項(xiàng)目已領(lǐng)預(yù)售，整體產(chǎn)品線也覆蓋了高中低三檔，隨著市場(chǎng)回暖各項(xiàng)目也將加大營(yíng)銷(xiāo)力度。目前來(lái)看，前期積壓需求逐步釋放，短期內(nèi)備案量仍將呈上漲趨勢(shì)，但漲幅過(guò)后也將會(huì)有一段時(shí)間的平穩(wěn)期。

??03

??項(xiàng)目端調(diào)研結(jié)果的基本概況

??核心觀點(diǎn)

??31城二季度預(yù)計(jì)新增近3400萬(wàn)平，京蓉廬上市不足100萬(wàn)平。

??結(jié)合CRIC調(diào)研的31個(gè)城市2023年待入市項(xiàng)目量數(shù)據(jù)來(lái)看，30城2023年第二季度到第四季度預(yù)計(jì)待入市項(xiàng)目量達(dá)7526萬(wàn)平方米，按照入市時(shí)間來(lái)劃分，二季度將迎來(lái)年內(nèi)首個(gè)供應(yīng)高峰，整體供應(yīng)規(guī)模將達(dá)到3394萬(wàn)平，約946個(gè)項(xiàng)目入市。

??細(xì)化來(lái)看2023年二季度各城市預(yù)期新增供應(yīng)情況，青島、廣州、武漢排名居前，僅二季度新增供應(yīng)規(guī)模均超300萬(wàn)平，南京、寧波、蘇州隸屬于第二梯隊(duì)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)持穩(wěn)在200-300萬(wàn)平，相較而言，北京、成都、合肥等熱點(diǎn)恒熱城市后期或?qū)⒚媾R供應(yīng)約束，均不足100萬(wàn)平。

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，31城剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為52%、38%和10%，總體仍呈現(xiàn)出以剛需剛改為主導(dǎo)。分城市來(lái)看，北京、鄭州、昆明剛需占比均在7成以上，2023年剛需仍是供應(yīng)主力，蘇州、天津、合肥則以改善為主導(dǎo)；值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)B門(mén)，隨著島內(nèi)成交多宗宅地入市，2023年高端占比高達(dá)47%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，31城主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為46%、34%和20%，主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力、分城市來(lái)看，合肥、南寧、西安、鄭州、福州、常州主城占比均在7成以上，北京、長(zhǎng)春、蘇州、長(zhǎng)沙、青島、南京則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如廣州、深圳、寧波遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

??整體來(lái)說(shuō)，一是2022年供地顯著縮量且一季度末僅3成項(xiàng)目開(kāi)工，多集中一二輪地塊；二是供地端預(yù)計(jì)新增供應(yīng)同比“腰斬”，待入市項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)約8000多萬(wàn)平；三是二季度將迎來(lái)項(xiàng)目入市高峰，多數(shù)城市下半年會(huì)明顯供應(yīng)不濟(jì)；四是地價(jià)推動(dòng)產(chǎn)品檔次升級(jí)，18個(gè)城市將以中檔產(chǎn)品為供應(yīng)主力。綜合得出，本輪樓市回暖受供給約束矛盾突出，2023年預(yù)期也將是供應(yīng)小年。