市場(chǎng)報(bào)告 2023-06-15 08:38:31 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2023-06-15
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語(yǔ)
??統(tǒng)租房或多種方式實(shí)現(xiàn)盈利,政府下場(chǎng)向存量要效益。
??◎ 文 / 房玲 易天宇
??近期一則關(guān)于“白芒村統(tǒng)租”的新聞,讓“統(tǒng)租房”成為了全國(guó)輿論的焦點(diǎn)。統(tǒng)租房指的是深圳當(dāng)?shù)氐囊患覈?guó)有企業(yè),統(tǒng)一收購(gòu)市內(nèi)城中村的房源,進(jìn)行改造,并對(duì)周邊的配套設(shè)施進(jìn)行升級(jí),然后再統(tǒng)一出租。統(tǒng)租房出現(xiàn)在深圳并不奇怪,由于深圳缺地,地價(jià)較高,保障性租賃住房的建設(shè)成本也相對(duì)較高,而統(tǒng)一收購(gòu)城中村房源的成本顯然較低。但值得注意的是,政府在統(tǒng)租房中擔(dān)任類似于二房東的角色,此前已有多家民企在長(zhǎng)租公寓中有所嘗試,此次政府直接下場(chǎng)又是否能夠玩轉(zhuǎn)這一模式?
??01
??白芒村高收低租或遇盈利難題
目前已暫緩簽約
??此次焦點(diǎn)的中心——白芒村位于深圳南山區(qū)西麗街道,是西麗片區(qū)較為偏僻的城中村。據(jù)2019年8月深圳市南山區(qū)發(fā)展和改革局公布的西麗街道白芒村綜合治理情況來(lái)看,當(dāng)時(shí)白芒村整治總面積為20.6萬(wàn)平方米,整治總樓棟數(shù)為641棟,整治總戶數(shù)達(dá)8266戶。根據(jù)相關(guān)的網(wǎng)站信息,當(dāng)前白芒村中單間每個(gè)月的租金在900元左右,一房一廳在1500元左右。
??據(jù)公開信息,在白芒村統(tǒng)租方案中,業(yè)主簽約年限按照“15+5”的模式,即15年內(nèi)每三年租金上漲10%;15年后,若業(yè)主有統(tǒng)租簽約意愿的,可以繼續(xù)簽約。此外統(tǒng)租的租金標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)房屋統(tǒng)租片區(qū)的不同,深匯通給業(yè)主的租金按照66元/平方米/月,或68元/平方米/月兩類進(jìn)行計(jì)算。據(jù)貝殼網(wǎng),位于白芒村入口區(qū)域的百旺公寓(一般相比城中村內(nèi)其他出租房屋的租金價(jià)格相比較高)每月每平米價(jià)格在40多到65元左右。可以看出,雖然簽約價(jià)格沒(méi)有達(dá)到此前網(wǎng)絡(luò)上“兩倍簽約價(jià)格”之多,但仍處于一個(gè)較高的簽約價(jià)格水平,已趕超了周邊的出租價(jià)格。
??2023年6月5日,輿論升級(jí)下,白芒村綜合整治項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)指揮部辦公室對(duì)外采訪時(shí)稱已暫緩簽約,同日深圳住建局回應(yīng)稱:針對(duì)城中村房源租金價(jià)格,改造后的租金以不漲為原則,單套租金原則上與改造前基本持平。若真的按照深圳住建局表示的,低價(jià)出租,高價(jià)收房,則統(tǒng)租房必然面對(duì)盈利難題,若一味采用政策補(bǔ)貼,該盈利模式或不可持續(xù)。
??02
??微棠龍華元芬村項(xiàng)目改造后
價(jià)格上漲約30元
??執(zhí)行此次白芒村統(tǒng)租工作的是南山區(qū)國(guó)資委直屬的深圳市深匯通投資控股有限公司。而白芒村并非深匯通首次統(tǒng)租改造的城中村項(xiàng)目,此前位于深圳南山區(qū)西麗街道的平山村,則更早開始了統(tǒng)租改造,公開信息顯示清統(tǒng)租任務(wù)涉及約615戶,建筑物522棟,總建筑面積約31.2萬(wàn)平方米。據(jù)《南山區(qū)平山村人才小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)租方案》,該項(xiàng)目的統(tǒng)租期同樣為15年。目前平山人才小鎮(zhèn)的清租流程已接近尾聲,據(jù)相關(guān)人士表示,2023年4月統(tǒng)租項(xiàng)目簽約達(dá)六成,根據(jù)工作部署平山村項(xiàng)目將于2023年6月30日前完成統(tǒng)租簽約工作。由于平山村統(tǒng)租工作仍在持續(xù),關(guān)于未來(lái)租金是否漲價(jià)仍不可知。
??除了直屬政府的深匯通,深圳還有另一個(gè)操盤城中村統(tǒng)租的企業(yè)“深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司”。與深匯通不同的是,微棠是由國(guó)企主導(dǎo)(持股51%),民營(yíng)資本(主要股東出于鏈家和自如系)參與的,于2023年2月10日剛成立,其中深圳龍華區(qū)的元芬社區(qū)就是微棠的第一個(gè)改造更新點(diǎn),簽訂租賃期限為13年。事實(shí)上,在微棠改造升級(jí)后,出租項(xiàng)目的居住條件確實(shí)有了較大提升,還增加了健身房、食堂、自習(xí)室,甚至籃球場(chǎng)等生活設(shè)施,但每月每平米租金要相比周邊其他項(xiàng)目高出約30元左右。
??03
??統(tǒng)租房或多種方式實(shí)現(xiàn)盈利
政府下場(chǎng)向存量要效益
??統(tǒng)租房,與長(zhǎng)租公寓模式十分類似,只是將“二房東”包租公司從原先的蛋殼、青客等民間資本替換成了深圳市國(guó)有資本。相比于民企,政府直接下場(chǎng)參與統(tǒng)租房,在公信力與執(zhí)行力方面更具有優(yōu)勢(shì)。
??在資本操作上,雖然目前深圳住建局回應(yīng)原則上不漲價(jià),但若真如所言未來(lái)價(jià)格不變,仍可以在以下幾點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)成本與盈利的平衡:
??第一,或會(huì)采用縮小每個(gè)房間標(biāo)準(zhǔn)面積的做法,隔出更多的面積作為出租單位。如將25平方米的出租單位變成20平方米,通過(guò)室內(nèi)設(shè)計(jì)提高空間使用率。隨著房源數(shù)變多,承載租客也將變多。這一做法在此前的長(zhǎng)租公寓上曾十分流行,不少運(yùn)營(yíng)商通過(guò)“N+1”或“N+N”的方式,來(lái)找補(bǔ)改造成本。事實(shí)上,2022年 1 月,深圳市住建局就曾聯(lián)合多單位舉辦保障性租賃住房小戶型設(shè)計(jì)大賽,競(jìng)賽以“小戶型、高品質(zhì)、新生活”為主題,鼓勵(lì)在“方寸之間”發(fā)揮創(chuàng)造力。
??第二,用統(tǒng)租房項(xiàng)目去申請(qǐng)銀行貸款。目前白芒村統(tǒng)租期限為15年,租期較長(zhǎng)且收益穩(wěn)定,如果把收來(lái)的城中村房源未來(lái)15年的現(xiàn)金流作為抵押,向銀行申請(qǐng)貸款,其中部分資金可以作為改造升級(jí)的成本。類似于用未來(lái)收益變現(xiàn)的方式還有收益權(quán)類的REITs產(chǎn)品,但由于統(tǒng)租房項(xiàng)目具有公益類性質(zhì),盈利能力不高,實(shí)現(xiàn)REITs上市難度較大。
??第三,或使用租金時(shí)間差的方式盈利。其中房東的租金按照月支付,而租客或采用提前一次支付一年租金,這也形成了時(shí)間的利差。與此同時(shí),不能支付一年租金的租客可以和金融機(jī)構(gòu)簽訂消費(fèi)貸款,同樣產(chǎn)生貸款業(yè)務(wù)利息。事實(shí)上,這一做法就是此前長(zhǎng)租公寓常使用的租金貸模式。最后,政府下場(chǎng)參與統(tǒng)租房,也釋放了不一樣的信號(hào)。相比于新房市場(chǎng),租房市場(chǎng)一直較為邊緣化,而此次統(tǒng)租房事件,也意味著我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加向存量要效益。此外,雖然目前統(tǒng)租房的政府收房?jī)r(jià)格偏高,但可能是含稅價(jià)格。對(duì)于房東而言,此前與租客之間的租金價(jià)格一是較為隱蔽,二是具有彈性。而如今隨著統(tǒng)租房出現(xiàn),價(jià)格記錄將被清晰記錄,若未來(lái)針對(duì)這部分收益進(jìn)行征稅,有著清晰的課稅基礎(chǔ)。整體來(lái)看,統(tǒng)租房的推出既有陣痛,也有好處。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,若統(tǒng)租房的推出,真的能夠?yàn)樽饪蛶?lái)實(shí)實(shí)在在的居住條件改善,緩解城市住房短缺問(wèn)題,那就是一件好事。此外,由政府主導(dǎo)的統(tǒng)租房也不同于長(zhǎng)租公寓背后的民間資本以追逐盈利為目的,統(tǒng)租房帶有更多的公益性質(zhì),能起到促進(jìn)租賃行業(yè)環(huán)境改善,規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序等。
- 2023-06-14 15:10:09
中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的基本公共教育服務(wù)體系的意見》
- 2023-06-14 13:28:07
- 2023-06-14 13:25:59
- 2023-06-14 13:23:49
- 2023-06-14 12:01:47
- 2023-06-14 11:57:38
- 2023-06-14 11:18:26
- 2023-06-14 10:49:05
- 2023-06-14 10:47:51
- 2023-06-14 10:25:07
- 2023-06-14 10:11:11
- 2023-06-14 10:09:13
- 2023-06-14 10:01:31
- 2023-06-14 09:55:54
- 2023-06-14 09:52:59
- 2023-06-14 09:37:40
- 2023-06-14 09:27:44
- 2023-06-14 08:54:07
- 2023-06-14 08:44:38
- 2023-06-14 08:42:35
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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