??導(dǎo)語(yǔ)

??統(tǒng)租房或多種方式實(shí)現(xiàn)盈利，政府下場(chǎng)向存量要效益。

??◎  文 /  房玲 易天宇

??近期一則關(guān)于“白芒村統(tǒng)租”的新聞，讓“統(tǒng)租房”成為了全國(guó)輿論的焦點(diǎn)。統(tǒng)租房指的是深圳當(dāng)?shù)氐囊患覈?guó)有企業(yè)，統(tǒng)一收購(gòu)市內(nèi)城中村的房源，進(jìn)行改造，并對(duì)周邊的配套設(shè)施進(jìn)行升級(jí)，然后再統(tǒng)一出租。統(tǒng)租房出現(xiàn)在深圳并不奇怪，由于深圳缺地，地價(jià)較高，保障性租賃住房的建設(shè)成本也相對(duì)較高，而統(tǒng)一收購(gòu)城中村房源的成本顯然較低。但值得注意的是，政府在統(tǒng)租房中擔(dān)任類似于二房東的角色，此前已有多家民企在長(zhǎng)租公寓中有所嘗試，此次政府直接下場(chǎng)又是否能夠玩轉(zhuǎn)這一模式？

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??白芒村高收低租或遇盈利難題
目前已暫緩簽約

??此次焦點(diǎn)的中心——白芒村位于深圳南山區(qū)西麗街道，是西麗片區(qū)較為偏僻的城中村。據(jù)2019年8月深圳市南山區(qū)發(fā)展和改革局公布的西麗街道白芒村綜合治理情況來(lái)看，當(dāng)時(shí)白芒村整治總面積為20.6萬(wàn)平方米，整治總樓棟數(shù)為641棟，整治總戶數(shù)達(dá)8266戶。根據(jù)相關(guān)的網(wǎng)站信息，當(dāng)前白芒村中單間每個(gè)月的租金在900元左右，一房一廳在1500元左右。

??據(jù)公開信息，在白芒村統(tǒng)租方案中，業(yè)主簽約年限按照“15+5”的模式，即15年內(nèi)每三年租金上漲10%；15年后，若業(yè)主有統(tǒng)租簽約意愿的，可以繼續(xù)簽約。此外統(tǒng)租的租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋統(tǒng)租片區(qū)的不同，深匯通給業(yè)主的租金按照66元/平方米/月，或68元/平方米/月兩類進(jìn)行計(jì)算。據(jù)貝殼網(wǎng)，位于白芒村入口區(qū)域的百旺公寓（一般相比城中村內(nèi)其他出租房屋的租金價(jià)格相比較高）每月每平米價(jià)格在40多到65元左右。可以看出，雖然簽約價(jià)格沒(méi)有達(dá)到此前網(wǎng)絡(luò)上“兩倍簽約價(jià)格”之多，但仍處于一個(gè)較高的簽約價(jià)格水平，已趕超了周邊的出租價(jià)格。

??2023年6月5日，輿論升級(jí)下，白芒村綜合整治項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)指揮部辦公室對(duì)外采訪時(shí)稱已暫緩簽約，同日深圳住建局回應(yīng)稱：針對(duì)城中村房源租金價(jià)格，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。若真的按照深圳住建局表示的，低價(jià)出租，高價(jià)收房，則統(tǒng)租房必然面對(duì)盈利難題，若一味采用政策補(bǔ)貼，該盈利模式或不可持續(xù)。

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??微棠龍華元芬村項(xiàng)目改造后
價(jià)格上漲約30元

??執(zhí)行此次白芒村統(tǒng)租工作的是南山區(qū)國(guó)資委直屬的深圳市深匯通投資控股有限公司。而白芒村并非深匯通首次統(tǒng)租改造的城中村項(xiàng)目，此前位于深圳南山區(qū)西麗街道的平山村，則更早開始了統(tǒng)租改造，公開信息顯示清統(tǒng)租任務(wù)涉及約615戶，建筑物522棟，總建筑面積約31.2萬(wàn)平方米。據(jù)《南山區(qū)平山村人才小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)租方案》，該項(xiàng)目的統(tǒng)租期同樣為15年。目前平山人才小鎮(zhèn)的清租流程已接近尾聲，據(jù)相關(guān)人士表示，2023年4月統(tǒng)租項(xiàng)目簽約達(dá)六成，根據(jù)工作部署平山村項(xiàng)目將于2023年6月30日前完成統(tǒng)租簽約工作。由于平山村統(tǒng)租工作仍在持續(xù)，關(guān)于未來(lái)租金是否漲價(jià)仍不可知。

??除了直屬政府的深匯通，深圳還有另一個(gè)操盤城中村統(tǒng)租的企業(yè)“深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司”。與深匯通不同的是，微棠是由國(guó)企主導(dǎo)（持股51%），民營(yíng)資本（主要股東出于鏈家和自如系）參與的，于2023年2月10日剛成立，其中深圳龍華區(qū)的元芬社區(qū)就是微棠的第一個(gè)改造更新點(diǎn)，簽訂租賃期限為13年。事實(shí)上，在微棠改造升級(jí)后，出租項(xiàng)目的居住條件確實(shí)有了較大提升，還增加了健身房、食堂、自習(xí)室，甚至籃球場(chǎng)等生活設(shè)施，但每月每平米租金要相比周邊其他項(xiàng)目高出約30元左右。

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??統(tǒng)租房或多種方式實(shí)現(xiàn)盈利
政府下場(chǎng)向存量要效益

??統(tǒng)租房，與長(zhǎng)租公寓模式十分類似，只是將“二房東”包租公司從原先的蛋殼、青客等民間資本替換成了深圳市國(guó)有資本。相比于民企，政府直接下場(chǎng)參與統(tǒng)租房，在公信力與執(zhí)行力方面更具有優(yōu)勢(shì)。

??在資本操作上，雖然目前深圳住建局回應(yīng)原則上不漲價(jià)，但若真如所言未來(lái)價(jià)格不變，仍可以在以下幾點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)成本與盈利的平衡：

??第一，或會(huì)采用縮小每個(gè)房間標(biāo)準(zhǔn)面積的做法，隔出更多的面積作為出租單位。如將25平方米的出租單位變成20平方米，通過(guò)室內(nèi)設(shè)計(jì)提高空間使用率。隨著房源數(shù)變多，承載租客也將變多。這一做法在此前的長(zhǎng)租公寓上曾十分流行，不少運(yùn)營(yíng)商通過(guò)“N+1”或“N+N”的方式，來(lái)找補(bǔ)改造成本。事實(shí)上，2022年 1 月，深圳市住建局就曾聯(lián)合多單位舉辦保障性租賃住房小戶型設(shè)計(jì)大賽，競(jìng)賽以“小戶型、高品質(zhì)、新生活”為主題，鼓勵(lì)在“方寸之間”發(fā)揮創(chuàng)造力。

??第二，用統(tǒng)租房項(xiàng)目去申請(qǐng)銀行貸款。目前白芒村統(tǒng)租期限為15年，租期較長(zhǎng)且收益穩(wěn)定，如果把收來(lái)的城中村房源未來(lái)15年的現(xiàn)金流作為抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，其中部分資金可以作為改造升級(jí)的成本。類似于用未來(lái)收益變現(xiàn)的方式還有收益權(quán)類的REITs產(chǎn)品，但由于統(tǒng)租房項(xiàng)目具有公益類性質(zhì)，盈利能力不高，實(shí)現(xiàn)REITs上市難度較大。

??第三，或使用租金時(shí)間差的方式盈利。其中房東的租金按照月支付，而租客或采用提前一次支付一年租金，這也形成了時(shí)間的利差。與此同時(shí)，不能支付一年租金的租客可以和金融機(jī)構(gòu)簽訂消費(fèi)貸款，同樣產(chǎn)生貸款業(yè)務(wù)利息。事實(shí)上，這一做法就是此前長(zhǎng)租公寓常使用的租金貸模式。最后，政府下場(chǎng)參與統(tǒng)租房，也釋放了不一樣的信號(hào)。相比于新房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)一直較為邊緣化，而此次統(tǒng)租房事件，也意味著我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加向存量要效益。此外，雖然目前統(tǒng)租房的政府收房?jī)r(jià)格偏高，但可能是含稅價(jià)格。對(duì)于房東而言，此前與租客之間的租金價(jià)格一是較為隱蔽，二是具有彈性。而如今隨著統(tǒng)租房出現(xiàn)，價(jià)格記錄將被清晰記錄，若未來(lái)針對(duì)這部分收益進(jìn)行征稅，有著清晰的課稅基礎(chǔ)。整體來(lái)看，統(tǒng)租房的推出既有陣痛，也有好處。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，若統(tǒng)租房的推出，真的能夠?yàn)樽饪蛶?lái)實(shí)實(shí)在在的居住條件改善，緩解城市住房短缺問(wèn)題，那就是一件好事。此外，由政府主導(dǎo)的統(tǒng)租房也不同于長(zhǎng)租公寓背后的民間資本以追逐盈利為目的，統(tǒng)租房帶有更多的公益性質(zhì)，能起到促進(jìn)租賃行業(yè)環(huán)境改善，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序等。