??通過調(diào)研盤點(diǎn)全國27個重點(diǎn)城市預(yù)入市項(xiàng)目情況，我們發(fā)現(xiàn)，6月新房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將保持低位運(yùn)行，環(huán)比僅微增9%，與去年同期和今年3月相比降幅都接近4成，結(jié)構(gòu)上主城區(qū)供貨占比過半，仍是絕對主力，剛需、改善類產(chǎn)品占比均接近45%?；诠?yīng)規(guī)模約束和對市場信心不足的判斷，我們推測，在沒有重大政策利好刺激的情況下，6月市場行情或?qū)⒀永m(xù)平淡，成交亦難有大幅放量空間。

??01

??規(guī)模：止跌回升9%、同比仍降36%

??廣深長等反彈、滬杭等繼續(xù)走低

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，6月全國27個重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積預(yù)計(jì)為1214萬平方米，環(huán)比增長9%，同比下跌36%，較前6月平均僅微增1.6%。受迫于年中業(yè)績沖刺壓力，房企供貨量有所增加，供應(yīng)環(huán)比止跌回升，但增幅仍非常有限，規(guī)模仍處在相對低位，無論和去年同期值比，還是與今年3、4月高峰值比都相差甚遠(yuǎn)，顯示市場復(fù)蘇動能轉(zhuǎn)弱后房企推貨信心不足。

??一線城市供應(yīng)整體低位回升，廣深明顯反彈、京滬繼續(xù)低迷。廣州、深圳供應(yīng)反彈明顯，特別是深圳，預(yù)期將有13個項(xiàng)目推售，金地環(huán)灣城、拾悅城楠園等單盤供應(yīng)可達(dá)10萬平，或?qū)诱w供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。北京在上月低基數(shù)的襯托下，供應(yīng)環(huán)比增74%，但同比仍跌53%，據(jù)CRIC調(diào)研，6月北京預(yù)計(jì)僅有京投發(fā)展?北熙區(qū)二期、北京城建·國譽(yù)朝華等4個項(xiàng)目入市。而上海供應(yīng)不增反降，5月三四批次項(xiàng)目集中入市后，供應(yīng)進(jìn)入階段性休整期。

??二線城市供應(yīng)環(huán)比漲跌參半，同比多數(shù)城市負(fù)增。18個二線城市預(yù)計(jì)供應(yīng)937萬平方米，環(huán)比微增8%，同比跌32%。環(huán)比來看，重點(diǎn)城市漲跌參半，長沙、昆明、鄭州轉(zhuǎn)增，而濟(jì)南、長春、南寧等下滑明顯。同比來看，除武漢、長沙、重慶外，多數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模均低于去年同期，杭州、長春等腰斬。

??三四線供應(yīng)繼續(xù)縮量。5個城市供應(yīng)49萬平方米，同、環(huán)比分別下降71%和27%。泉州供應(yīng)探底回升，萬科城市之光、建發(fā)養(yǎng)云等3個剛需項(xiàng)目都將于6月集中入市。除泉州之外，無錫、徐州等其余4個城市供應(yīng)均延續(xù)回落走勢，徐州回調(diào)尤為明顯，預(yù)期供應(yīng)規(guī)模跌破10萬平，僅為2023年月均值的1/5左右。

??02

??結(jié)構(gòu)：主城供應(yīng)占比過半

??剛需、改善平分近半，高端繼續(xù)發(fā)力

??6月房企推貨聚焦核心區(qū)域，主城區(qū)供應(yīng)占比多達(dá)52%，近郊占比30%，而去化相對困難的遠(yuǎn)郊占比僅為18%。分類來看：第一，昆明、福州等主城區(qū)供應(yīng)占比超過8成，例如昆明本月預(yù)計(jì)將推售的信達(dá)萬科京江隱翠、中交碧桂園映象美廬等7個項(xiàng)目均位于盤龍、官渡等區(qū)域，主城5區(qū)供應(yīng)占比達(dá)到100%。第二，上海、青島、廈門等供貨集中在近郊。以廈門為例，6月將入市的4個盤，僅有1個位于島內(nèi)五緣灣核心板塊，其余3盤都在島外，分布在同安環(huán)東海域、同安老城和翔安東部會展板塊。第三，廣州、天津、杭州等近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)楣┴浿髁?。譬如杭?月一圈層結(jié)構(gòu)性斷供，6月核心區(qū)域供貨壓力依然較大，所推37個項(xiàng)目也僅有11個位于主城區(qū)。

??從產(chǎn)品檔次來看，剛需、改善平分秋色，供貨分占45%、43%，高端占比13%。分類來看：泉州、濟(jì)南等純剛需產(chǎn)品為6月供應(yīng)絕對主力。長沙、鄭州等城市剛需、剛改產(chǎn)品供應(yīng)同步發(fā)力，適應(yīng)當(dāng)?shù)仄珓傂缘男枨蠼Y(jié)構(gòu)。京滬蓉等改善產(chǎn)品依然占據(jù)主導(dǎo)地位，占比普遍在5成以上。而蘇州、徐州等則迎合改善及豪宅市場需求，增加中高端盤推貨占比，反觀剛需盤占比不足2成。

??03

??展望：6月成交環(huán)增但幅度有限

??北上廣難有強(qiáng)勢增長、蓉長寧等有望回升

??由供給端來推測需求端，一方面，偏低的供應(yīng)量勢必會制約成交放量空間，6月27城供應(yīng)量同比跌36%，僅為今年3月的6成左右，基本與前6月平均相當(dāng)，低位運(yùn)行的供應(yīng)預(yù)示著成交也難有大幅放量空間。另一方面，由供給端推貨積極性不高也能窺見市場信心和預(yù)期的不足。因此我們認(rèn)為，在沒有重大政策利好刺激的情況下，預(yù)計(jì)6月樓市整體延續(xù)平淡行情，成交或較5月有所好轉(zhuǎn)，但改善程度有限。

??具體到城市，成都、長沙、南京等城市，6月供應(yīng)規(guī)模增長且結(jié)構(gòu)合理，或?qū)映山换貪q。長沙6月供應(yīng)規(guī)模料將達(dá)到年內(nèi)新高，預(yù)加推項(xiàng)目中剛需、剛改貨源增加，契合目前主流市場需求，預(yù)計(jì)成交有望企穩(wěn)回升。

??北京、上海等供應(yīng)不濟(jì)拖累成交。京滬新房市場不缺需求也不乏購買力，供應(yīng)是成交最主要的影響因素，6月北京、上海預(yù)入市項(xiàng)目質(zhì)量不差，主城加近郊占比都在7成以上，但受限于較低的供給規(guī)模，成交也難有強(qiáng)勢增長表現(xiàn)。

??廣州等6月供應(yīng)體量增加而質(zhì)量欠佳，對成交驅(qū)動力偏弱。廣州5月開盤項(xiàng)目平均去化率為18%，海珠、天河等核心區(qū)域高總價江景房去化表現(xiàn)較好，去化率大多超過3成，外圍區(qū)域項(xiàng)目則普遍遇冷、去化遲緩，而6月推售項(xiàng)目有7成以上位于郊區(qū)，如果營銷力度不見加碼，去化表現(xiàn)或許同樣不容樂觀。

??濟(jì)南、長春、天津等供給縮量疊加供需錯配，市場行情或?qū)⒗^續(xù)轉(zhuǎn)淡。濟(jì)南全月供應(yīng)預(yù)計(jì)縮量至10萬平方米以下，加上供需結(jié)構(gòu)存在明顯錯配，即目前高品質(zhì)改善項(xiàng)目保持較高熱度，而剛需尤其外圍區(qū)域項(xiàng)目降溫明顯，但6月預(yù)入市項(xiàng)目中，剛需產(chǎn)品占比高達(dá)92%，且大多位于近郊，兩相疊加成交或?qū)⒗^續(xù)走弱。