??中層原因一 ：貨幣供應(yīng)量增速下降，貨幣政策更加偏緊，“水量”受控

??房價(jià)騰飛的2006-2016年間，貨幣供應(yīng)量增幅保持在15%左右，兩倍于GDP增速，大量流動(dòng)性進(jìn)入樓市，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮。2016年之后，貨幣增速緩慢降低。

??在可預(yù)見的未來，中國依然保持貨幣政策定力，不會(huì)大幅放水。LPR降息是當(dāng)下貨幣政策保持經(jīng)濟(jì)活力的主要手段，貨幣增量將保持合理區(qū)間。

??中層原因二 ：經(jīng)濟(jì)降速、收入減少等削弱了購房者購買力

??從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，城鎮(zhèn)居民可支配收入一直保持了正增長，但增速在不同階段呈現(xiàn)不同特點(diǎn)。2008年前，增幅保持在15%以上，2009-2018年這10年，平均增速在10%左右，2019年之后的疫情期間，收入增幅明顯回落，進(jìn)入個(gè)位數(shù)增幅區(qū)間。

??收入兩極化更加明顯，高能級(jí)城市居民收入越來越高，相對(duì)應(yīng)低能級(jí)城市居民收入增長較慢。不同階層收入分化也有加劇的趨勢。

??總體收入增幅降低，收入分配格局的分化，導(dǎo)致商品房購買力被削弱。

??中層原因三 ：企業(yè)高負(fù)債暴雷、投資信心不足削弱了市場供應(yīng)能力

??根據(jù)公告信息整理，截至到2022年末，恒大、華夏幸福、富力、陽光城、藍(lán)光、佳兆業(yè)、奧園、新力、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、三盛宏業(yè)、福晟、泰禾、實(shí)地、陽光100、德潤創(chuàng)展、寶能地產(chǎn)、粵泰、光耀、中庚、卓達(dá)、正榮、融創(chuàng)、綠地、俊發(fā)、景瑞、中梁、祥生、禹洲、領(lǐng)地、榮盛、建業(yè)、龍光、大發(fā)等房企接連暴雷。

??人民公告網(wǎng)查詢結(jié)果顯示，2023年至今，全國已經(jīng)有超過106家房地產(chǎn)企業(yè)宣布破產(chǎn)。

??大量企業(yè)暴雷或破產(chǎn)，拿地未建項(xiàng)目、在建停工項(xiàng)目、象征性施工項(xiàng)目等共同導(dǎo)致市場供應(yīng)出問題，交房困難，進(jìn)而影響了銷售端信心。

??深層原因一 ：人口總量減少，住房存量上升，基本需求得到滿足

??隨著住房制度的完善、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也隨之變化。從人均住房面積看，我國居民人均住房面積從2000年的22.77平方米到2020年41.76平方米，上漲83.4%；平均每戶住房建筑面積達(dá)到111.18平方米，戶均套數(shù)超過1。

??居民住房條件有很大改善，過去住房短缺的問題得到明顯改變，行業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)也從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。

??深層原因二 ：人口老齡化及負(fù)增長、超級(jí)城市化進(jìn)程減緩、長周期行業(yè)觸頂、逆城市化動(dòng)向、發(fā)展觀念轉(zhuǎn)變（低欲望、躺平族、不婚族）

??從人口結(jié)構(gòu)看，15-59歲年齡段占比持續(xù)下降，60歲以上老年人口占比明顯上升。前者是住房消費(fèi)的主要群體。

??從城鎮(zhèn)化率從快速上升階段，進(jìn)入緩慢增長階段，今后甚至回穿插城市率的回調(diào)（即逆城鎮(zhèn)化），房地產(chǎn)市場需求趨于平穩(wěn)釋放。

??深層原因三 ：房價(jià)收入比高企制約了改善需求釋放

??從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一線城市長期保持高房價(jià)收入比，且在2017年達(dá)到峰值。2016年之后二、三線城市房價(jià)收入比逐漸走高。根據(jù)我國的實(shí)際情況，上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為我國房價(jià)收入比保持在7.0-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于7.0屬于偏低區(qū)間，高于7.5屬于偏高區(qū)間。2017年之后，我國大部分城市，房價(jià)收入比都處于較高或過高區(qū)間。在相當(dāng)程度上加重了購房者負(fù)擔(dān)，影響市場規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。