??導(dǎo)語(yǔ)

??假設(shè)江核的需求大幅好轉(zhuǎn)，去化速度提升50%，且嚴(yán)控廣義庫(kù)存項(xiàng)目的上市節(jié)奏，預(yù)計(jì)也需要2-3年才能恢復(fù)平衡。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??作為國(guó)家級(jí)新區(qū)、南京的成交主力板塊之一，近一年南京江北新區(qū)核心區(qū)庫(kù)存壓力為何急劇攀升？預(yù)期轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵沖突點(diǎn)在哪里？怎樣才能走出當(dāng)前的困境？

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??板塊現(xiàn)狀：近一年江核新房成交量?jī)H19萬(wàn)平方米，較2021年流速降幅超八成

??2024年前9月，南京商品住宅銷售面積僅290萬(wàn)平方米，同比2023年同期降幅高達(dá)41%，成交規(guī)模大幅收縮。去化周期也由18個(gè)月拉長(zhǎng)至24個(gè)月，庫(kù)存壓力逐漸加大。 

??剛剛過(guò)去的9月，新房供求低位運(yùn)行，全月成交建面僅38萬(wàn)平方米。全月南京推盤17次，共計(jì)1215套房源，環(huán)比下滑12%，整體去化率僅26%?！笆弧眹?guó)慶期間，南京全市認(rèn)購(gòu)面積8.13萬(wàn)㎡，同比上漲3%，認(rèn)購(gòu)550套房源，同比下滑15%1，仍為近5年十一假期認(rèn)購(gòu)量低谷。

??細(xì)分到板塊，從成交規(guī)模上來(lái)看，大校場(chǎng)、江北核心區(qū)、河西南成交規(guī)模相對(duì)較高，位居前三，成為TOP3板塊。其中，曾經(jīng)的頂流區(qū)域——江北核心區(qū)，新房去化遭遇了前所未有的困境。截至2024年9月底，庫(kù)存達(dá)45萬(wàn)平方米，去化周期拉長(zhǎng)至29個(gè)月，庫(kù)存壓力處于較高水平。

??值得注意的是，2021年，江北核心區(qū)曾經(jīng)是南京成交規(guī)模最大的板塊，成交建面高達(dá)102萬(wàn)平方米，近一年（2023.9-2024.8）該板塊成交建面降至18.8萬(wàn)平方米，降幅高達(dá)82%，取而代之的成交規(guī)模榜首板塊則是更為高端的大校場(chǎng)板塊，其成交建面由48萬(wàn)平方米降至27.5萬(wàn)平方米，降幅相對(duì)較小。不僅僅是大校場(chǎng)外，河西南板塊新房成交規(guī)模的降幅較之也相對(duì)溫和。

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??原因探析（一）：逆市下土地供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)量
近七成廣義庫(kù)存項(xiàng)目仍未開(kāi)盤

??相比狹義庫(kù)存而言，江核的廣義庫(kù)存去化壓力更為嚴(yán)峻，目前廣義庫(kù)存超過(guò)200萬(wàn)平方米，超過(guò)板塊近一年新房交易量的10倍，其中在售項(xiàng)目廣義庫(kù)存68.6萬(wàn)平方米，占比僅32%；待入市項(xiàng)目廣義庫(kù)存146萬(wàn)平方米，占比接近七成。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)看，大部分未入市項(xiàng)目多為城投項(xiàng)目，入市計(jì)劃大都尚未公布。

??按出讓時(shí)間統(tǒng)計(jì)，目前南京的廣義庫(kù)存主要來(lái)自于2022、2023年成交地塊，廣義庫(kù)存分別為56、74萬(wàn)平方米，占比超過(guò)六成。固然，作為2021年新房成交量領(lǐng)先、狹義庫(kù)存周期健康的板塊，在客觀事實(shí)上，大量出讓土地的江北核心區(qū)，在土地財(cái)政方面為江北新區(qū)做出了更多貢獻(xiàn)。但考慮到2022年后的市場(chǎng)下行，在市場(chǎng)波動(dòng)下土地供應(yīng)的高位過(guò)量，也是江核目前廣義庫(kù)存高企的最根本原因。而這，也正是2024年以來(lái)江核低密宅地出讓頻頻遇冷、底價(jià)成交的最關(guān)鍵原因所在。

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??原因探析（二）：次新房?jī)r(jià)格腰斬
拉低新房去化率

??江核的去化壓力攀升，一方面是受到江北核心區(qū)連續(xù)多年過(guò)量土地供應(yīng)的影響；另一方面，二手房市場(chǎng)也在持續(xù)擠占板塊的購(gòu)房需求，當(dāng)前江核次新小區(qū)二手房?jī)r(jià)格較新房有明顯的優(yōu)勢(shì)，以華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為2018年入市的次新房，當(dāng)前二手房成交均價(jià)23434元/平方米，較其歷史高點(diǎn)價(jià)格47216元/平方米，降幅已經(jīng)達(dá)50%，正榮潤(rùn)錦城與之類似，降幅也高達(dá)46%，老業(yè)主為了盡快止損、低價(jià)掛牌，板塊內(nèi)次新房源大量入市。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近一年板塊二手房成交量達(dá)12萬(wàn)平方米，是同期新房成交規(guī)模的1.7倍，二手房也在一定程度上拖累了新房去化。

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??原因探析（三）：2022-2023年新房成交規(guī)模大幅收窄，進(jìn)一步推高庫(kù)存壓力

??從新房供求來(lái)看，江北核心區(qū)供應(yīng)相對(duì)適度，近些年供求比在1-1.36之間。但是受宏觀環(huán)境的影響，尤其是在次新房?jī)r(jià)格大幅下降的影響下，供求規(guī)模明顯下降。2023年，江北核心區(qū)新房?jī)r(jià)格下跌勢(shì)頭明顯，成交頹勢(shì)加劇，全年成交規(guī)模僅42萬(wàn)平方米，僅有歷史高點(diǎn)的四成（2021年全年新房成交規(guī)模102萬(wàn)平方米，去化周期僅有2個(gè)月，其時(shí)成為南京各大板塊成交規(guī)模之首），2023年底去化周期增至13個(gè)月。這種趨勢(shì)在2024年進(jìn)一步加劇，2024年前9月江北核心區(qū)成交量也僅有7萬(wàn)，去化流速十分緩慢，去化周期急劇拉長(zhǎng)，到了9月底，已經(jīng)增至29個(gè)月，庫(kù)存量增至45萬(wàn)平方米。

??綜上，受土地過(guò)量供應(yīng)、二手房?jī)r(jià)格大幅下調(diào)等多方面影響，僅僅三年的時(shí)間，江北核心區(qū)從南京的頂流逐步陷入庫(kù)存泥淖，去化周期增至29個(gè)月，供求關(guān)系失衡。不過(guò)，受政策利好的影響，十一假期期間各項(xiàng)目來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)量與平日周末相比，整體提升量集中在20%-30%。案場(chǎng)優(yōu)惠加碼，以特價(jià)房、工抵房以及房源普惠下探形式為主，優(yōu)惠力度較大，市場(chǎng)小幅回溫。譬如，9月最后一天領(lǐng)取銷售許可證的江核純新盤揚(yáng)子保利·江韻瑧悅，首發(fā)第四代住宅受到市場(chǎng)熱捧，市場(chǎng)熱度有一定地提升。

??不過(guò)由于此前庫(kù)存積壓過(guò)多、去化壓力“積重難返”，即便江核的需求側(cè)預(yù)期大幅好轉(zhuǎn)，去化速度提升50%，且嚴(yán)控廣義庫(kù)存項(xiàng)目的上市節(jié)奏，據(jù)我們估算，也需要2-3年才能恢復(fù)平衡。

??在去化壓力高企的當(dāng)下，板塊自身需求恢復(fù)的作用有限，重塑供需關(guān)系，關(guān)鍵還是要依靠地方主管部門的合理引導(dǎo)：首先，要嚴(yán)控新增土地供給，并合理管控已出讓地塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，避免狹義庫(kù)存增加，推高營(yíng)銷成本，導(dǎo)致當(dāng)前在售項(xiàng)目更難去化，“所幸”的是近年來(lái)出讓土地大多為地方城投獲取，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的承壓能力方面強(qiáng)于民營(yíng)企業(yè)。其次，可考慮適當(dāng)收回未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，或?qū)τ谖撮_(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地適當(dāng)改變?nèi)莘e率、用途等規(guī)劃指標(biāo)。在需求難以提振的情況下，從供給側(cè)減輕廣義庫(kù)存高企的問(wèn)題。再者，可結(jié)合新興產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐和發(fā)展進(jìn)度，適當(dāng)收購(gòu)在建項(xiàng)目用于保障性住房，尤其是2022年以來(lái)托底成交的部分宅地可納入其中，在加速板塊庫(kù)存去化的同時(shí)，也可助推板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃預(yù)期的加快落地。