??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策如期而至。

??11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，針對(duì)多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

??從政策內(nèi)容來(lái)看地，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求。降低土地增值稅預(yù)征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難。

??實(shí)際上，市場(chǎng)對(duì)此早有預(yù)期。財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安此前在十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上曾透露，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。

??此次政策的出臺(tái)，也是上述政策的具體措施落地。

??加大住房交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠力度

??根據(jù)新政，在契稅方面，全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米，統(tǒng)一按1%稅率繳納契稅。面積為140平方米以上的，家庭首套和第二套住房分別按照1.5%的稅率和2%的稅率征收契稅。

??對(duì)于一線(xiàn)城市，其稅率可從3%下調(diào)至1%。以上海為例，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，目前上海面積段在90-140平方米的新建商品住宅套均總價(jià)為628.76萬(wàn)元/套。如果以600萬(wàn)元/套計(jì)算，調(diào)整前契稅最多繳納18萬(wàn)元，調(diào)整后為6萬(wàn)元，新政實(shí)施后可節(jié)省12萬(wàn)元，減負(fù)效應(yīng)明顯。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，契稅下調(diào)將直接激活中大戶(hù)型房子認(rèn)購(gòu)，是對(duì)改善型住房需求的實(shí)實(shí)在在提振。同時(shí)利好一線(xiàn)城市住房交易，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，和助力市場(chǎng)進(jìn)一步向好。此外，房企的中大戶(hù)型住房交易明顯會(huì)拉升，利好11月中下旬及以后的營(yíng)銷(xiāo)工作。房東中大戶(hù)型房子的市場(chǎng)吸引力會(huì)增加，利好二手房掛牌量的消化。

??增值稅政策方面，新政明確北京、上海、廣州和深圳四個(gè)城市中，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

??此前，未取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的一線(xiàn)城市，非普通住宅增值稅施行差額征收，稅率為5%。如果將一套已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住宅，現(xiàn)在以1000萬(wàn)元的價(jià)格出售，當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)該套房子的原值為800萬(wàn)元。按此前標(biāo)準(zhǔn)，需要繳納增值稅10萬(wàn)元｛（1000萬(wàn)元-800萬(wàn)元）*5%｝，新政后相當(dāng)于節(jié)省了10萬(wàn)元稅費(fèi)，降低了二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格分歧。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向，會(huì)促進(jìn)一些次新房和好房源的加快掛牌。對(duì)于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)，提振二手房交易等都有積極的作用。

??據(jù)悉，上述政策自2024年12月1日起執(zhí)行，12月1日前個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房涉及的增值稅、契稅尚未申報(bào)繳納的，符合新政規(guī)定的可按新政策執(zhí)行。

??降低土地增值稅預(yù)征率下限

??新政除了利好市場(chǎng)交易外，也緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)困難。

??一是，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限，統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??根據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相適應(yīng)，我國(guó)土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。 此次調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5%，中部和東北地區(qū)為1%，西部地區(qū)為0.5%。

??二是，對(duì)于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

??據(jù)中信證券測(cè)算，在全面執(zhí)行新規(guī)之后，政策有望對(duì)房企帶來(lái)不同程度業(yè)績(jī)?cè)龊?，平均可達(dá)8%-15%，毛利率較低的公司業(yè)績(jī)上行彈性更大。由于土地增值稅的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，故而理論上業(yè)績(jī)?cè)龊窨赡苤会槍?duì)未來(lái)一些新項(xiàng)目而言。當(dāng)然，較之利潤(rùn)表而言，現(xiàn)金流量表對(duì)于房企更加重要，且預(yù)計(jì)預(yù)征率的下調(diào)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響會(huì)更快體現(xiàn)出來(lái)。

??《丁祖昱評(píng)樓市》指出，當(dāng)前不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值水平發(fā)生結(jié)構(gòu)性分化，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率下降幅度較大，有必要對(duì)預(yù)征率下限作出調(diào)整，以便給各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率預(yù)留空間，從而緩解房企資金壓力，調(diào)節(jié)企業(yè)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。