??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）政策利好持續(xù)推動(dòng)下，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，10月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4354.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)73%，業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高；同比增長(zhǎng)7.1%，年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比正增長(zhǎng)。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額30693.1億元，同比降低32.7%，降幅較9月收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。

??盡管銷(xiāo)售端有所改善，但企業(yè)投資依舊保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。10月份拿地金額TOP100中不足兩成企業(yè)有新增土儲(chǔ)入賬，1-10月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企中，有近五成企業(yè)投資處于暫停態(tài)勢(shì)。

??百?gòu)?qiáng)房企10月業(yè)績(jī)回歸年內(nèi)高位

??報(bào)告顯示，受核心一二線(xiàn)城市新政利好，10月整體成交回歸年內(nèi)高位。

??從銷(xiāo)售門(mén)檻值變化看，10月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)門(mén)檻降幅略有收窄，但各梯隊(duì)門(mén)檻值仍在近年來(lái)最低水平，且較去年同期進(jìn)一步降低。其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低46.1%至749.2億元。TOP30和TOP50房企門(mén)檻也分別同比降低37.4%和37.5%至205億元和128.1億元。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則降低34.9%至56.9億元。

??10月不足兩成企業(yè)新增土儲(chǔ)

??根據(jù)報(bào)告，10月份房企投資依舊保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，拿地金額TOP100中不足兩成企業(yè)單月有新增土儲(chǔ)入賬。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月投資金額為320億元，環(huán)比下降25%，未能延續(xù)9月底部回升之勢(shì)；同比方面，下降74%，降幅比9月份擴(kuò)大27個(gè)百分點(diǎn)。

??1-10月，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)（全口徑）投資金額約4893億元，有近五成房企2024年以來(lái)投資處于暫停態(tài)勢(shì)。此外，前10月已拿地的企業(yè)中，有近58%的企業(yè)投資額同比下降，華潤(rùn)、招商、中海等仍在拿地的頭部央企同比跌幅均在50%以上。

??截止10月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為45億元，同比下降19%，降幅收窄10個(gè)百分點(diǎn)，新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為18.9億元，同比下降23%，新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為35.8萬(wàn)平方米，同比降幅為2%。

??總量方面，1-10月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為15312億元、7127億元和7272萬(wàn)平方米，同比分別下降40.5%、42.1%和28.4%，降幅與上月末基本持平。

??在拿地意愿上，截止至10月末百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比仍為0.15，下半年以來(lái)拿地銷(xiāo)售比基本保持恒定，整體拿地格局也基本穩(wěn)定。分梯隊(duì)看，仍以TOP1-10、21-30強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比最高，均為0.18，后50強(qiáng)房企的拿地銷(xiāo)售比0.15，11-20強(qiáng)房企拿地積極性最低。

??集中度同樣保持高位：十強(qiáng)房企占據(jù)55%的新增貨值，11-20強(qiáng)貨值占比8%，21-30強(qiáng)貨值占比11%，前30強(qiáng)房企合計(jì)占據(jù)新增貨值七成以上。

??11月成交或小幅回落，房企投資繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度

??預(yù)判11月，克而瑞表示，10月因核心一二線(xiàn)城市利好新政持續(xù)發(fā)酵，整體成交回歸年內(nèi)高位，11月隨著新政利好效應(yīng)遞減，疊加季節(jié)性因素，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能放緩預(yù)期小幅回落。

??克而瑞指出，從10月核心一二線(xiàn)城市周度新房成交面積變動(dòng)情況來(lái)看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面積環(huán)比微降2%。二手房方面同樣如此，10月第四周14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積194.5萬(wàn)平方米，成交套數(shù)總計(jì)20351套，環(huán)比均下降2%。

??由此，克而瑞認(rèn)為，新政利好效應(yīng)呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)，存量客戶(hù)釋放趨近于階段性尾聲。

??企業(yè)投資方面，即使目前樓市政策持續(xù)寬松，但土地市場(chǎng)延續(xù)了整體清冷態(tài)勢(shì)。積極效果集中體現(xiàn)于核心城市的市區(qū)、城市中心的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，對(duì)非核心城市、或核心城市的郊區(qū)項(xiàng)目，帶動(dòng)效果仍不明顯。克而瑞認(rèn)為，非熱點(diǎn)區(qū)域地塊對(duì)于房企的吸引力持續(xù)下降，最終大概率底價(jià)成交。

??此外，從企業(yè)視角來(lái)看，在資金相對(duì)緊張的當(dāng)下，拿地的主力依然是央國(guó)企和城投，民企競(jìng)拍積極性仍相對(duì)較低。