[世邦魏理仕]城鎮(zhèn)化建設加速 城市規(guī)劃急待完善

  8月1日，國務院宣布放開城市落戶限制，允許更多農業(yè)人口向城市遷移，以提高城鎮(zhèn)化水平。政府希望此舉能促進農村勞動力向城市轉移，擴大就業(yè)機會，進而讓更多人享受到社會福利。世邦魏理仕認為該舉措意義深遠，就房地產行業(yè)來說，其產生的影響或有如下幾點：

  二、三線城市對房地產資產的需求將長期上揚。該政策只放開了人口不足百萬的中小城市的進入門檻，但對于人口超百萬的大城市和超大城市，進入門檻依然存在。聯合國數據表明，中國約有300座人口不足百萬的中小城市，而人口超過百萬的大城市有86座。

  農村土地市場活躍度提升。政府有可能推出更多土地改革政策，如2013年11月安徽省提出要開放農村土地市場，在增加農民土地所有權權益和土地收入方面邁出了重要的一步，也為房地產開發(fā)提供了更多機會。

  一、二線城市仍將吸引眾多人口遷入。預計在中國的主要城市，對住房和商業(yè)物業(yè)的需求依然強勁。

  低附加值和勞動密集型產業(yè)將繼續(xù)從沿海城市向內陸城市轉移。沿海城市的政府逐漸向低端產業(yè)施壓，同時，內陸城市卻通過優(yōu)惠的稅收政策、廉價的勞動力以及放開落戶限制后更多來自農村的勞動力，吸引這些產業(yè)更快的內遷。因此，對工業(yè)用地和物業(yè)的重新規(guī)劃和利用將在一、二線城市變得更加頻繁。

  政府對社會保障房的投資將不斷加大。無城市住房但持有暫住證的人口可申請社會保障房。中國將繼續(xù)擴大社會保障房建設，滿足新增城市人口的需求。

  短期內或可能出現過度開發(fā)和建設。盡管長遠來看，新政策將為二、三線城市的房地產市場帶來增長需求，但要警惕短期內供過于求的風險。

  世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強認為：“我們預計像武漢、成都、西安和長沙這樣的區(qū)域中心城市將成為吸引投資和人口遷移的‘磁鐵’，這些城市只有在控制生活成本和發(fā)展經濟兩者之間把握好平衡，才能為居民提供良好的生活質量。”

  “一線城市擁有可觀的經濟實力，城市規(guī)模還會繼續(xù)擴大，因此急需完善城市和基礎設施規(guī)劃。目前，北京和上海的人口已突破2000萬，各種城市綜合癥凸顯，而東京有3500萬人口卻運轉良好，可見，完善的城市規(guī)劃對于城市生活質量至關重要。同時，高昂的住房和生活成本將成為‘天然的屏障’，將部分人排除在大城市之外，從而導致勞動力減少。因此在大城市，像保潔和家政之類的勞動密集型行業(yè)的成本將上升更快，這一現象比較接近發(fā)達國家，也就是藍領與白領的工資不相上下。”王廣強說。

  王廣強強調：“近年來，地方政府并非依靠基本需求，而是通過加強城市建設和房地產開發(fā)來拉動當地的GDP增長。然而，工業(yè)設施和大量人口遷移都是一個長期的過程，投資者應警惕短期內二、三線城市的開發(fā)建設出現過熱的風險。”