[中房研協(xié)]全國房地產政策變動監(jiān)測報告（2021年10月）

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??一、本月樓市政策聚焦：中央為樓市“維穩(wěn)”頻繁發(fā)聲，地方調控力度趨緩

??10月，房地產政策環(huán)境延續(xù)緊中趨穩(wěn)。中央層面，繼9月央行第三季度貨幣政策委員會會議和房地產金融工作座談會之后，本月高層繼續(xù)密集發(fā)聲，樓市“維穩(wěn)”導向明確。國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。央行副行長、外管局局長潘功勝再次表態(tài)，下一步，金融部門將積極配合住建部和地方政府，堅定地維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。與此同時，第十三屆全國人大常委會正式授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作，進一步完善房地產長效機制建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策條數較上月基本持平，但緊縮性政策占比由上月的50%進一步下降至44%，地方房地產政策收緊趨勢繼續(xù)放緩。從調控手段來看，緊縮性政策主要聚焦在規(guī)范房地產市場交易、整治房地產市場秩序和強化房企資金監(jiān)管等方面，出臺“限購、限售、限貸、限價”等行政措施的城市較此前明顯減少。而在寬松性政策方面，除依托人才引進和放寬落戶外，哈爾濱、湖南等地相繼推出購房補貼政策，東莞、惠州、江門、肇慶等多地則紛紛減征免征個人轉讓二手住宅的個人所得稅和土地增值稅，緩解樓市頹勢。本期報告主要對10月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅定維護房地產市場健康發(fā)展，滿足房地產行業(yè)合理資金需求

??1.政策跟蹤

??2.政策小結及重點政策解讀

??（1） 政策小結

??本月貨幣政策繼續(xù)延續(xù)穩(wěn)健。一方面，10月末央行連續(xù)多日開展大規(guī)模逆回購操作，全月全口徑凈投放1600億元，較9月有所放量。在社會融資規(guī)模方面，據中信證券研究部預測數據，10月我國社融增速有望止跌企穩(wěn)，預計新增人民幣貸款0.7萬億元，新增社融1.33萬億元，社融增速維持在10.0%左右，M2增速維持在8.3%左右。整體信用市場維持在“穩(wěn)中偏緊”狀態(tài)。另一方面，MLF中標利率、逆回購操作利率和LPR利率繼續(xù)保持不變，維持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

??在房地產調控方面，本月央行進一步明確樓市“維穩(wěn)”導向。具體來看，10月18日，央行在2021年第三季度金融統(tǒng)計數據發(fā)布會上表示，近期金融機構對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，是市場短期過激反應。部分金融機構對于“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解。主要銀行要準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場健康發(fā)展。在隨后的2021年前三季度國民經濟運行情況發(fā)布會和2021金融街論壇年會上，政府有關部門負責人也紛紛表態(tài)，當前房地產市場風險總體可控，房企融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常，未來房地產市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的態(tài)勢不會改變。與此同時，第十三屆全國人大常委會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作，進一步完善房地產長效機制建設，有助于抑制房地產投機需求，保持房價和房地產市場穩(wěn)定。此外，本月中央還就推動綠色建筑發(fā)展、老舊小區(qū)改造經驗推廣、超高層建筑建設管理等工作出臺了具體指導意見。

??（2） 重點政策解讀：第十三屆全國人大常委會授權國務院開展房地產稅改革試點工作

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。根據會議內容：

??一、試點地區(qū)的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續(xù)按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

??二、國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區(qū)人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。

??三、國務院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務委員會備案。

??四、本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發(fā)之日起算。

??事實上，我國自20世紀初就開始了房地產稅的討論，由于種種原因，一直沒有正式啟動，僅在上海和重慶兩城開展了房產稅試點工作。但房產稅與房地產稅本質上有明顯區(qū)別。房產稅是對房屋持有征收的一種具體課稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。而房地產稅則是一個綜合性概念，是對房產征收的稅目的總稱，包括流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，囊括房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、個人所得稅、契稅、印花稅等多個稅目。

??從此次會議內容來看，試點地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，納稅人為土地所有權人和房屋所有權人，這也就意味著，此次征收的房地產稅至少是包含房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在內的，至于是否將契稅、印花稅等也納入其中，稅基、稅率多少等問題，則仍需國務院及試點地區(qū)政府擬定實施細則確定。從此次試點決定的目標來看，意在積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法與改革，引導住房消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但從實際來看，推行房地產稅的影響是綜合性的、長遠性的。具體來說：

??第一，有助于調節(jié)房價，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我國在堅持“房住不炒”定位下，逐步確立了建設以人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制為核心的房地產長效機制，房地產稅是其中的重要一環(huán)。房地產稅通過將保有環(huán)節(jié)納入征稅，提高房屋持有成本，一方面可以抑制對房地產的投機性需求，維護房價穩(wěn)定，另一方面也可以盤活存量房源，讓閑置房源進入買賣和租賃市場，增加市場住房供給。但需要注意的是，從上海、重慶兩地房產稅的實踐經驗來看，房地產市場受稅收的影響短暫且有限，具體要取決于征稅力度。長期來看，稅收對房地產市場主要起調節(jié)作用，人口、經濟形勢、金融政策等仍是決定房地產市場走向的主導因素。

??第二，有助于為地方政府開拓新財源，增加地方政府財政收入。在“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等房地產金融監(jiān)管政策下，房企拿地能力被弱化，拿地積極性下降，土地溢價率下滑，地方土地財政面臨較大收縮壓力。房地產稅征稅范圍包括流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，覆蓋范圍廣，而且我國房地產存量龐大，房地產稅一旦開征，無疑將成為地方重要、穩(wěn)定的收入來源。

??第三，有助于調節(jié)收入的二次分配，縮減貧富差距。根據經濟日報中國經濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富報告（2019）》，我國城鎮(zhèn)居民家庭房產凈值占家庭人均財富的71.35％，房產是居民財富的主要構成。隨著房價的上漲，不同能級城市間、城鄉(xiāng)間財富差距不斷拉大。而稅收是調節(jié)收入分配、實現社會公平的有效渠道。國家主席習近平在《求是》雜志發(fā)表的《扎實推進共同富?！芬晃闹屑粗赋觯訌妼Ω呤杖氲囊?guī)范和調節(jié)，積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

??第四，有助于深化財稅體制改革，是建立現代財政制度的重要舉措?！吨泄仓醒腙P于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出，要明確中央和地方政府事權與支出責任，健全省以下財政體制，增強基層公共服務保障能力。完善現代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優(yōu)化稅制結構，適當提高直接稅比重，深化稅收征管制度改革。而房地產稅正是整體稅制改革中的重要組成部分，且憑借征稅范圍廣、稅源穩(wěn)定等優(yōu)點，或將成為未來地方政府主要的收入來源之一，從而更好地保障地方政府職能的實現。

??三、地方政策：調控力度進一步趨緩，出臺財稅托市政策的城市增多

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

（7）其他政策

??2.政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年10月地方出臺房地產調控政策43條，較上月基本持平。其中，寬松性政策16條，緊縮性政策19條，中性政策8條。緊縮性政策占比較上月進一步下降，地方房地產政策收緊趨勢明顯放緩。

??具體來看，緊縮性調控主要集中在加強市場監(jiān)管上。典型代表有：天津明確新建商品房預售資金監(jiān)管辦法，并實行全流程監(jiān)管；武漢、大連等地發(fā)布住房租賃企業(yè)監(jiān)管的有關通知，內容覆蓋企業(yè)備案、資金監(jiān)管和業(yè)務規(guī)范等多方面；廣東、浙江等多地發(fā)布購房風險提示，提醒購房者謹防開發(fā)商銷售手續(xù)不齊全、商品房價格不合理等多種交易風險；山西、安徽、贛州等地相繼發(fā)布整治房地產市場秩序三年行動實施方案，從房地產開發(fā)、房地產買賣和住房租賃等多個方面對房地產市場進行規(guī)范等。此外，東莞正式建立二手房價格參考價格發(fā)布機制，孝感明確新建商品房取得預售證后調價幅度超過10%需重新備案，泉州本市戶籍居民購房2年限售、非本市戶籍居民購房5年限售等政策，也在不同程度上促使地方樓市降溫。

??寬松性調控主要集中在放寬行政類限制和人口人才政策上。其中，在放寬行政限制方面，典型代表有：哈爾濱出臺“十六條”新政，從降低預售證許可申請門檻、適當放寬商品房預售資金監(jiān)管、放寬二手房公積金貸款房齡年限、為人才和新市民發(fā)放購房補貼等多方面，為地方樓市助力；義烏降低預售條件，并調整“公證搖號”政策，容積率≤1.2的商品住宅小區(qū)及建筑層數≤3的商品住宅可以不采用公證搖號排序選房的開盤銷售方式；湖南發(fā)布推進非住宅商品房去庫存的若干意見，對于新購或租賃（自持）存量非住宅商品房的單位和個人，采取購房補貼、租金補貼、降低相關交易費用等方式予以支持。此外，東莞、惠州、江門、肇慶、珠海、揭陽等多地紛紛減征免征個人轉讓二手住宅的個人所得稅和土地增值稅，有利于緩解地方二手房成交急劇下滑的頹勢，釋放利好信號。在人口人才政策方面，典型代表有：寧波市奉化區(qū)發(fā)布高層次人才安居補助辦法，最高發(fā)放購房補貼120萬；河南制定青年人才公寓管理辦法，明確省直青年人才公寓的租金標準原則上不高于同區(qū)域住房市場租金的70%，與同區(qū)域鄭州市青年人才公寓租金標準基本保持一致；湖南加大對高層次人才住房公積金貸款支持力度，高層次人才申請個人住房公積金貸款額度，最高可放寬至省直中心最高貸款額度的4倍等。

??四、10月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??10月15日，央行舉行2021年第三季度金融統(tǒng)計數據發(fā)布會。貨幣政策司司長孫國峰在會上表示，央行做了前瞻性的政策安排，降低了美聯(lián)儲等發(fā)達經濟體央行政策調整可能帶來的外溢沖擊，當前我國金融市場運行平穩(wěn)。下一階段，穩(wěn)健的貨幣政策將靈活精準、合理適度，以我為主、穩(wěn)字當頭，做好跨周期調節(jié)，統(tǒng)籌考慮今明兩年政策銜接。人民銀行將綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。持續(xù)釋放LPR改革效能，穩(wěn)定銀行負債成本，推動小微企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降等。從市場流動性來看，11月公開市場將有超兩萬億元資金到期，其中包括1萬億MLF和1萬億逆回購到期，對資金面形成干擾。尤其央行在10月末連續(xù)多日開展大規(guī)模逆回購操作，意味著11月月初流動性就將遭遇挑戰(zhàn)。從中央堅持穩(wěn)健的貨幣政策導向來看，預計仍將通過等量或者小幅縮量續(xù)作到期MLF和逆回購，以保持流動性合理充裕。此外，臨近年末，財政支出逐漸放量，也將在一定程度上緩解流動性壓力。整體來看，11月市場流動性仍傾向緊平衡。

??在房地產方面，本月中央層面就樓市“維穩(wěn)”繼續(xù)頻繁發(fā)聲。從金融管理部門和多家銀行反饋結果來看，10月金融機構對房地產融資已基本恢復正常，為了修復前期過激的市場反應，后續(xù)房地產市場融資環(huán)境仍有望得到進一步改善。但房地產金融審慎管理的大方向不會改變，融資重點將更多聚焦在“合理的資金需求”。

??2.地方層面

??10月樓市維穩(wěn)導向更加明確，中央層面繼續(xù)頻繁發(fā)聲，地方緊縮性調控也進一步放緩。從政策層面來看，短期房地產政策面已基本見底，后續(xù)將呈現邊際改善。包括近期如長春、哈爾濱、東莞、惠州、湖南等多地就已出臺財稅支持類政策，從供需兩端發(fā)力改善地方房地產市場，后續(xù)預計將有更多城市跟進，尤其是庫存壓力較大的三四線城市為主，熱點一二線城市仍將保持審慎。需要注意的是，第一，政策往往具有滯后性，政策面見底并不意味著市場見底；第二，在“房住不炒”調控主基調下，政策寬松幅度有限，對市場的提振作用也將受限。因此，短期房地產市場或仍將延續(xù)下行態(tài)勢，但在邊際改善政策作用下，下行態(tài)勢將逐漸放緩。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測評研究中心 研究員