[中房研協(xié)]房地產(chǎn)稅試點工作穩(wěn)步推進(jìn)，補齊樓市長效發(fā)展機制拼圖（2021年第125期）

??【熱點聚焦】

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。財政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，財政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準(zhǔn)備工作。

??【中房點評】

??一、推動房地產(chǎn)稅改革的背景及目標(biāo)

??1、防止收入兩級分化

??2021年10月16日，《求是》雜志發(fā)表的《扎實推動共同富?！芬晃闹赋?，在依法保護(hù)合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調(diào)節(jié)過高收入，完善個人所得稅制度，規(guī)范資本性所得管理，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。我國居民的主要財富構(gòu)成為房產(chǎn)，隨著房地產(chǎn)逐年增值，房產(chǎn)成為財富差距的重要來源。推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點，發(fā)揮財產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用，通過收入公平擴(kuò)大消費需求，也是共同富裕的重要一步。針對房地產(chǎn)稅對擁有多套房的財富群體征稅，抑制非理性投資需求，引導(dǎo)消費更多向科技創(chuàng)新、消費轉(zhuǎn)變，拉動實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)稅取之于民，用之于民，也可以促進(jìn)各地的教育、公共衛(wèi)生的發(fā)展。

??2、為地方政府開拓新財源

??房地產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有直接關(guān)系的各項稅收，是一個綜合性的概念，征稅環(huán)節(jié)包括土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有等，稅種包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅，據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2020 年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅收入共計19687億元，占當(dāng)年全國稅收收入的12.8%。

??房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，此次改革強調(diào)“試點地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則”凸顯地方的重要性，新增的財源預(yù)計仍歸屬于地方財政收入。目前快速城鎮(zhèn)化階段漸進(jìn)尾聲，且“三道紅線”、房貸集中度管理等政策的落地實施，弱化了房企拿地能力，土地財政面臨收縮壓力，依賴于開發(fā)環(huán)節(jié)的土地財政難以為繼，房地產(chǎn)稅有助于彌補財力缺口。當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅的特點是重增量輕存量，重開發(fā)交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)存量龐大，稅收從增量到存量是必然過程，房地產(chǎn)稅是彌補土地財政缺口甚至是替代土地出讓金的重要選項。

??3、穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

??房地產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，人們關(guān)注它的核心是未來是否會對個人非經(jīng)營住房征收房產(chǎn)稅。本次房地產(chǎn)稅試點，從程序上是全國人大授權(quán)國務(wù)院開展，相對十年前的滬渝房產(chǎn)稅試點，程序合理，層面更高，試點范圍更廣，意義更加深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)稅征稅對象擴(kuò)展至居住用房地產(chǎn)，完善房屋保有環(huán)節(jié)的稅收制度，提高房屋持有成本，將促使閑置房屋進(jìn)入買賣和租賃市場，一方面可以抑制對房地產(chǎn)的投機性需求，另一方面也可以盤活存量房源，增加住房供給，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??二、房地產(chǎn)稅對行業(yè)的影響

??對土地市場，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅收對土地出讓金存在部分替代作用，但替代效果較弱，中長期有利于地方降低土地財政依賴度，推動地方土地供求規(guī)模趨于合理，引導(dǎo)庫存處于合理區(qū)間。在新房市場，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅若按面積征收，購房者為減少持有成本，可能增加對低總價或中小戶型住宅產(chǎn)品的偏好，推動開發(fā)商提高該類住房的新房供應(yīng)比例。在二手房市場，增加不動產(chǎn)的持有成本短期內(nèi)可能增強不動產(chǎn)的流動性，增加二手房市場供應(yīng)量，緩解大城市住房的供需矛盾，穩(wěn)定房價。在租賃市場，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征，提高多套房產(chǎn)所有人持有成本，增強其利用租金彌補稅收支出的意愿，增加租賃住房供應(yīng)量。總之，短期來看，房地產(chǎn)稅對市場的具體影響程度取決于征稅力度，長期來看房地產(chǎn)稅并不能成為房地產(chǎn)市場走勢的主因，貨幣政策、經(jīng)濟(jì)形勢、人口周期仍是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。

??三、房地產(chǎn)稅最可能的試點城市

??最有可能被選為試點的城市，我們認(rèn)為主要應(yīng)有三方面特征：一是具有代表性，從全國人大常委會發(fā)布的決定第三條來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的試點是要為改革積累經(jīng)驗，所以城市的選擇一定要有代表性，屬于房價上漲壓力比較大、房價收入比偏高的城市，因此選取一線及熱點二線城市的可能性更大，少數(shù)個別可能是三線城市，但力度預(yù)計較低，積累經(jīng)驗的意義更大；二是稅收征管能力相對較強；三是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)較清晰。

??北京由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)較為復(fù)雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會加入試點行列。海南省一方面由于體量不大，另外一方面主要為旅居型房地產(chǎn)市場，因此加入試點的可能性也不大，上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點一二線城市，以及三線城市中的三亞，很有可能會成為首批試點城市。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）