十九大與2018年兩會(huì)大政方針 新時(shí)代背景下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十大趨勢(shì)

　　易居專(zhuān)題研究系列

??趨勢(shì)一：住房矛盾漸轉(zhuǎn)變?改善需求成主流

??背景 十九大報(bào)告指出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這是我國(guó)對(duì)社會(huì)主要矛盾表述的又一次調(diào)整。1981年十一屆六中全會(huì)的表述是：在社會(huì)主義改造基本完成以后，我國(guó)所要解決的主要矛盾，是人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾。1987年黨的十三大報(bào)告圍繞“社會(huì)主義初級(jí)階段”的概念指出：我們現(xiàn)階段所面臨的主要矛盾，是人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾。十九大報(bào)告結(jié)合“新時(shí)代”特征，修改了社會(huì)主要矛盾的表述，符合時(shí)代發(fā)展要求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的角度看，當(dāng)前“日益增長(zhǎng)的美好生活需要”體現(xiàn)為美好居住的需要，包括住有所居、住有所安等目標(biāo)體系。而當(dāng)前“不平衡不充分的發(fā)展”則體現(xiàn)在多層次住房供應(yīng)體系完善、住房制度改革深化等內(nèi)容上。住房矛盾的變化，也影響了住房發(fā)展階段的變化，當(dāng)前正由住房短缺階段，轉(zhuǎn)向居住舒適階段。對(duì)于此類(lèi)住房矛盾的解決，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

??趨勢(shì) 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。安居宜居將是住房市場(chǎng)的新矛盾，其關(guān)鍵點(diǎn)在于改善升級(jí)需求的釋放。這是新時(shí)代新需要的體現(xiàn)。未來(lái)此類(lèi)需求的新趨勢(shì)或體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。第一、人均住房面積會(huì)繼續(xù)提高，尤其是中大戶(hù)型以及中高端物業(yè)的市場(chǎng)青睞程度會(huì)提高，住房居住的舒適度也會(huì)提高。第二、住房軟硬件的配套設(shè)施成標(biāo)配，精裝修、智慧家居等在住房中的普及率大幅提高，相應(yīng)的教育、保健等設(shè)施也會(huì)不斷完善。第三、宜居的、便捷的生活方式將形成，住房消費(fèi)真正轉(zhuǎn)入到住房體驗(yàn)和生活享受階段。針對(duì)此類(lèi)市場(chǎng)需求，我們認(rèn)為未來(lái)也需要相關(guān)企業(yè)積極研究市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，同時(shí)積極拓寬產(chǎn)品研發(fā)的范圍。而相關(guān)政府也需要積極研究配套和政策優(yōu)惠，鼓勵(lì)住房消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)此類(lèi)消費(fèi)需求向更高層次邁進(jìn)。

??趨勢(shì)二：住有所居才小康?供給模式有創(chuàng)新

??背景 十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。此次表述，提到了住房制度建立的內(nèi)容，即多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的模式。“多主體供給”的表述是希望更多的社會(huì)資本參與到住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中。而“多渠道保障”的表述則是希望后續(xù)對(duì)各類(lèi)住房供應(yīng)有更全面的發(fā)展，比如說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)。而在租購(gòu)并舉方面，過(guò)去的常規(guī)表述更多的是“購(gòu)租并舉”，現(xiàn)在“購(gòu)”和“租”兩個(gè)次序有所轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了租賃市場(chǎng)發(fā)展的緊迫性。當(dāng)前此類(lèi)創(chuàng)新正積極展開(kāi)，從供給端發(fā)力，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，也吻合了市場(chǎng)新需求?？傮w上說(shuō)，2020年實(shí)現(xiàn)全面小康，住有所居是關(guān)鍵領(lǐng)域。

??趨勢(shì) 2018年政府兩會(huì)工作報(bào)告指出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，2018年開(kāi)工580萬(wàn)套。加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍；支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革節(jié)奏會(huì)加快，這會(huì)形成更為充分的產(chǎn)品體系和優(yōu)秀的商業(yè)模式，而且品質(zhì)等層面會(huì)有較大的提升，這會(huì)較好地保障住有所居的需求。從產(chǎn)品體系角度看，針對(duì)不同年齡、不同偏好、不同預(yù)算的居住需求，會(huì)形成多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尤其是一些復(fù)合型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，會(huì)不斷吻合人口年齡結(jié)構(gòu)變化和個(gè)性化消費(fèi)的需求。而從商業(yè)模式上看，未來(lái)會(huì)不斷植入新的方式，比如說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響會(huì)持續(xù)，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新會(huì)不斷和住房流通模式升級(jí)結(jié)合，進(jìn)而形成更高效、快捷、舒適的住房流通模式。甚至也會(huì)出現(xiàn)跨行業(yè)合作的現(xiàn)象，比如說(shuō)非房地產(chǎn)部門(mén)如零售企業(yè)、農(nóng)業(yè)部門(mén)會(huì)積極參與住房制度改革過(guò)程中，這會(huì)為提升居住層次發(fā)揮較為積極的作用。類(lèi)似趨勢(shì)也要求消費(fèi)端的群體積極做關(guān)注，這樣才可以真正享受住房制度改革深化和住房市場(chǎng)進(jìn)化所帶來(lái)的紅利。

??趨勢(shì)三：房住不炒是總綱?居住功能成重點(diǎn)

??背景 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。這句話(huà)被簡(jiǎn)化為“房住不炒”，也在2017年的政府工作報(bào)告中被轉(zhuǎn)述為“堅(jiān)持住房的居住屬性”。十九大也明確提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，住宅作為一種商品，必然具有居住和投資的雙重屬性，這點(diǎn)是無(wú)法抹滅的。但是，居住是住房的基本屬性，真正的投資也是建立在充分實(shí)現(xiàn)住房居住功能的前提上的。“溫州炒房團(tuán)”、“打飛的炒房”等詞匯所描述的狂熱炒房，并不是真正的住房投資，而是投機(jī)！。投機(jī)炒房形成大量住房購(gòu)而不住，不僅無(wú)助于實(shí)現(xiàn)住房的居住功能，還帶來(lái)一系列惡果:占用稀缺的土地資源，人為制造緊張的住房供需關(guān)系，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)，增加住房剛需人群的購(gòu)房成本。更危險(xiǎn)的是，如果炒房過(guò)度，樓市泡沫將會(huì)越吹越大，甚至有可能會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

??趨勢(shì) “房住不炒”被多次強(qiáng)調(diào)，釋放出積極信號(hào)，體現(xiàn)了中央定性住房市場(chǎng)、穩(wěn)定價(jià)格的決心?！胺孔〔怀础睂⒊蔀槲磥?lái)五年甚至更長(zhǎng)年份中住房市場(chǎng)的調(diào)控總綱領(lǐng)，也將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制中的重要組成部分，而住宅的居住功能將成為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新、發(fā)展的著力點(diǎn)。相關(guān)措施也會(huì)不斷落地推進(jìn)，例如針對(duì)首付貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象，全國(guó)多地采取了較為嚴(yán)厲的政策，未來(lái)將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)此類(lèi)違規(guī)資金的管控。又如十九大后，住建部和發(fā)改委對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市的房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行檢查，今后違規(guī)收費(fèi)、變相漲價(jià)等行業(yè)亂象有望杜絕。此類(lèi)措施和“房住不炒”的思路高度吻合，將會(huì)凸顯住宅的居住屬性，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也將逐漸降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加健康平穩(wěn)，真正實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，讓廣大人民過(guò)上美好生活。

??趨勢(shì)四：租購(gòu)并舉補(bǔ)短板?住房租賃成風(fēng)口

??背景 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。2016年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》以來(lái)，中央及各地城市政府紛紛出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，住房租賃市場(chǎng)因此被社會(huì)各界高度關(guān)注。十九大會(huì)議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2017年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃。同月，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議認(rèn)為，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。

??趨勢(shì) 1998年房改之后的十幾年，在住房商品化、市場(chǎng)化的發(fā)展大潮中，過(guò)于重視買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，使得我國(guó)住房租賃市場(chǎng)未能得到與銷(xiāo)售市場(chǎng)同等速度的發(fā)展，人們普遍傾向購(gòu)買(mǎi)自有住房。而研究國(guó)外經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，租賃家庭比例在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)領(lǐng)先的國(guó)家（如德國(guó)、日本、美國(guó)）明顯高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的國(guó)家（如捷克、希臘、俄羅斯）。從本質(zhì)上看，住房租賃是以住房投資人與使用人分工的方式來(lái)解決一部分人的住房消費(fèi)問(wèn)題，是更高級(jí)的房地產(chǎn)流通方式。住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展、優(yōu)化是大勢(shì)所趨。2017年，政府高度重視，持續(xù)發(fā)力，諸多國(guó)家層面政策集中出臺(tái)，多地也出臺(tái)了地方實(shí)施細(xì)則，企業(yè)參與熱情高漲。這一輪租賃政策的出臺(tái)，直擊了租賃市場(chǎng)的多種痛點(diǎn)。培育機(jī)構(gòu)出租人成為優(yōu)化租賃住房供給側(cè)的重點(diǎn)，為各類(lèi)資本進(jìn)行租賃住房投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造了巨大的機(jī)會(huì)空間！也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了極為有利的契機(jī)！通過(guò)完善住房租賃市場(chǎng)，使之形成與住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)相互制衡的“住房租買(mǎi)選擇機(jī)制”，是解決我國(guó)住房市場(chǎng)突出問(wèn)題的一個(gè)“治本”之舉，這也是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制所追求的目標(biāo)。

??趨勢(shì)五：長(zhǎng)效機(jī)制將建立?短期管控漸淡出

??背景 2018年3月政府工作報(bào)告提出，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。回顧過(guò)去，2014年發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》就曾指出，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策,共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。總體上看，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱之后，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的討論就開(kāi)始增多，相關(guān)的政策表述也開(kāi)始增多。

??趨勢(shì) 長(zhǎng)效機(jī)制的建立是在“房住不炒”的大背景下進(jìn)行的。長(zhǎng)效機(jī)制的建立將在以下環(huán)節(jié)發(fā)力。第一、房地產(chǎn)金融工具與手段將逐漸完善，一方面優(yōu)化公積金、個(gè)人房貸，更好的支持自住需求，另一方面防范消費(fèi)貸、首付貸等違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)。第二、財(cái)政稅收政策會(huì)不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)稅的改革是核心內(nèi)容。經(jīng)過(guò)立法等環(huán)節(jié)后，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年此類(lèi)稅收政策將落地。第三、土地供應(yīng)制度和管理制度會(huì)有較大改革，比如說(shuō)調(diào)整不同土地的出讓年限等內(nèi)容。第四、加快發(fā)展租賃市場(chǎng)、完善相關(guān)政策與制度。第五、各類(lèi)限制性的、直接干預(yù)的、行政性的政策會(huì)不斷減少，同時(shí)基于精準(zhǔn)調(diào)控思路會(huì)有各類(lèi)新的靈活性的政策，同時(shí)能夠保障政策的穩(wěn)定性，而不是大起大落。第六、政策協(xié)調(diào)機(jī)制將加快建立，地方政府調(diào)控的更精準(zhǔn)考核機(jī)制也會(huì)建立。

??趨勢(shì)六：金融風(fēng)險(xiǎn)緊防范?重點(diǎn)包括房地產(chǎn)

??背景 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到“堅(jiān)決打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控?！秉h的十九大報(bào)告明確提出，未來(lái)三年，要堅(jiān)決打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。在之后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，三大攻堅(jiān)戰(zhàn)中的“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”被再次放在首位突出強(qiáng)調(diào)，這其中防控金融風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)。不可否認(rèn)，金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中提供了有力的支持，但經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)也伴隨著金融風(fēng)險(xiǎn)的累積。過(guò)去多年，金融在供給和需求兩端為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力，但在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，龐大購(gòu)房群體中不乏炒房投機(jī)者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投機(jī)心態(tài)主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式的狀況也很普遍，這導(dǎo)致許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，蘊(yùn)藏著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，分稅制以后，為了支撐地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地財(cái)政成為了地方財(cái)政收入的重要組成部分，在中央嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)的大背景下，一些地方政府的土地財(cái)政收入銳減，于是又通過(guò)地方政府融資平臺(tái)、違法違規(guī)融資擔(dān)保行為等名義變相舉債，致使這些地方的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。

??趨勢(shì) 未來(lái)，政府對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)管控的目標(biāo)主要是使宏觀杠桿率得到有效控制，金融結(jié)構(gòu)適應(yīng)性提高，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效防控。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”，現(xiàn)在我國(guó)金融的表外業(yè)務(wù)很多都通過(guò)直接或間接的途徑流向了房地產(chǎn)，所以未來(lái)金融防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域是房地產(chǎn)，一方面，居民杠桿率會(huì)得到有效抑制，居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)將得到控制，挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為將被打擊，個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市的行為將被禁止；另一方面，各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為將被嚴(yán)厲管制，房企融資將更加規(guī)范審慎，從而遏制房地產(chǎn)泡沫化。這些將會(huì)去掉金融加上房地產(chǎn)上的杠桿，防止“黑天鵝”和“灰犀?！笔录_(dá)到防范化解金融和房地產(chǎn)的重大風(fēng)險(xiǎn)的目的。

??趨勢(shì)七：存量時(shí)代已到來(lái)?經(jīng)營(yíng)模式要升級(jí)

??背景 回顧國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去近20年間，住宅成交面積漲幅整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。其中，2000-09年間，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)率為21%，明顯高于2010-2017年間的年均增長(zhǎng)率7%。另外，根據(jù)國(guó)土部公布的住宅用地出讓面積顯示，2014以來(lái)，國(guó)有住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)4年逐年下降，這在很大程度上抑制了新房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)。結(jié)合部分一、二線(xiàn)城市公布的未來(lái)五年供地計(jì)劃來(lái)看，發(fā)現(xiàn)扣除租賃用地之外的商品住宅用地供給其實(shí)是小幅下降的，按照這個(gè)邏輯來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)新房銷(xiāo)售將逐步下行。從需求端來(lái)看，98年房改之后，全國(guó)住房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)需求大幅增加，城鎮(zhèn)人均住房面積從97年的8.8平方米升至2016年的36.6平方米，戶(hù)均住房套數(shù)達(dá)到1.1套左右，告別住房短缺時(shí)代。

??趨勢(shì) 2014年以來(lái)，在各類(lèi)去庫(kù)存政策、貨幣信貸寬松、資產(chǎn)荒等因素推動(dòng)下，大量資金涌入樓市，使得全國(guó)大中城市住宅價(jià)格大幅攀升，可售新房數(shù)量明顯下降。在熱點(diǎn)城市新房供不應(yīng)求的狀態(tài)下，剛需人群開(kāi)始轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)，存量房交易規(guī)模隨之不斷擴(kuò)大，使得南京、蘇州、杭州等部分二線(xiàn)城市加快步入存量房階段。而一線(xiàn)城市早在2009年就已經(jīng)進(jìn)入以存量交易為主的階段。長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源有限，市場(chǎng)上新房供量將逐漸回落，而存量房源將不斷增多，存量市場(chǎng)的重要地位將逐步提升，其銷(xiāo)售規(guī)模將逐步上升并且超過(guò)新房。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段后，75%以上的住房成交將來(lái)自于二手住房市場(chǎng)。進(jìn)入存量房時(shí)代之后，存量房市場(chǎng)的管理就顯得尤為重要。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，隨著行業(yè)的不斷成熟，分工會(huì)不斷細(xì)化，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)自發(fā)地形成資金和專(zhuān)業(yè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)，和為其服務(wù)的其他細(xì)分行業(yè)（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)設(shè)施管理等），這些細(xì)分行業(yè)將對(duì)存量房源進(jìn)行多元化管理。房地產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者，必須從注重資本增值的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向注重資本現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)模式，這是房地產(chǎn)業(yè)從不成熟向成熟轉(zhuǎn)變的必經(jīng)之途！

??趨勢(shì)八：地產(chǎn)巨頭出風(fēng)頭?市場(chǎng)集中度提升

??背景 2017年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售份額集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售前十的開(kāi)發(fā)商占全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額比值升至29%，對(duì)比2016年的20%和2015年的19%來(lái)看，市場(chǎng)集中度加速提高。從銷(xiāo)售額同比來(lái)看，2017年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售前十的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額同比增幅近25%，遠(yuǎn)高于14%的全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比。在銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)的房企中，融創(chuàng)、旭輝、碧桂園、龍湖等同比增長(zhǎng)幅度較大，分別為140%、96%、78%、77%。與此同時(shí)，新黃浦、紅豆股份、杭鋼集團(tuán)等多家公司發(fā)布公告，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)，有退出地產(chǎn)行業(yè)跡象。

??趨勢(shì) 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)正在加速整合，市場(chǎng)集中度快速提高。這主要是由于龍頭大房企城市布局較多，融資渠道較廣，因此在調(diào)控環(huán)境下仍能保持相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而另外部分中小房企，則面臨較大政策壓力和資金鏈緊張問(wèn)題，這類(lèi)公司有些宣布破產(chǎn)，有些則被大公司收購(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，2016-2017年，恒大、融創(chuàng)等公司有超過(guò)70%的土地儲(chǔ)備來(lái)自非公開(kāi)市場(chǎng)收購(gòu)，土儲(chǔ)的持續(xù)增加是企業(yè)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。通過(guò)分析美國(guó)、澳大利亞、新加坡等成熟市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前十或主要開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額占全國(guó)銷(xiāo)售額比例在40%以上，香港甚至達(dá)到了98%。按照這個(gè)邏輯來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的市場(chǎng)集中度還有較大提升空間。

??趨勢(shì)九：地制改革正推進(jìn)?多元供地是趨勢(shì)

??背景 2017年8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2018年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，政府將不再是居住用地唯一提供者。這是當(dāng)前我國(guó)首次提及的供地主體多元化的思路。而觀察歷史情況，無(wú)論是劃撥用地、定向出讓以及土地市場(chǎng)招拍掛方式的供地中，其供地主體都是政府，或者說(shuō)相關(guān)國(guó)土資源管理部門(mén)。此次表述標(biāo)志著地制變革已成趨勢(shì)，未來(lái)會(huì)有更多的供地主體加入到土地市場(chǎng)中，利好土地供應(yīng)制試的改革。同時(shí)這也有助于緩解大城市土地供需矛盾。

??趨勢(shì) 十九大報(bào)告指出，加快建立多主體供給的住房制度。未來(lái)在供地主體多元化的改革中，預(yù)計(jì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將會(huì)成為一股很重要的力量。其供地主體角色的出現(xiàn)，能夠?yàn)檗r(nóng)村土地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)提供更好的保障。預(yù)計(jì)后續(xù)各大城市的近郊區(qū)市場(chǎng)的集體建設(shè)用地、市區(qū)的城中村用地等或成為改革的試驗(yàn)田。類(lèi)似土地或和租賃市場(chǎng)的改革積極掛鉤，進(jìn)而形成更為豐富的用地。此類(lèi)用地項(xiàng)目的收益，很大程度上也會(huì)朝此類(lèi)供地主體傾斜，以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，包括農(nóng)村宅基地等三權(quán)分置改革節(jié)奏將加快，以真正盤(pán)活閑置的宅基地項(xiàng)目。另外，針對(duì)歷史遺留的包括小產(chǎn)權(quán)房等項(xiàng)目，也將會(huì)有創(chuàng)新的、以促進(jìn)社會(huì)公平穩(wěn)定為導(dǎo)向的政策舉措。從土地市場(chǎng)的改革和供地渠道來(lái)看，未來(lái)包括存量用地的開(kāi)發(fā)等也會(huì)成為較大的趨勢(shì)，部分國(guó)企或各類(lèi)園區(qū)所持有存量工業(yè)用地將有可能能過(guò)合法合規(guī)的變性，流入土地市場(chǎng)，從而增加城市土地供給規(guī)模。

??趨勢(shì)十：金融創(chuàng)新漸加速?金融助力房地產(chǎn)

??背景 2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要求促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。作為資金密集型行業(yè)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)金融支持。但從過(guò)去來(lái)看，我國(guó)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持還有不夠完善之處。金融市場(chǎng)創(chuàng)新不足，體系不健全，房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后，由于投資退出機(jī)制不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)上沉淀了優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，造成了大量的資金沉淀，降低了資金效率。此外，房企融資渠道存在局限性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大形成了一定的制約?？上驳氖牵覈?guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在加速，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs項(xiàng)目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，以及國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs項(xiàng)目“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”均獲批發(fā)行。此外，為鼓勵(lì)長(zhǎng)租，建行還推出個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶(hù)提供純信用貸款用于租房。2015年世茂購(gòu)房尾款A(yù)BS首發(fā)成功以來(lái)，眾多房企也陸續(xù)發(fā)行購(gòu)房尾款A(yù)BS。這些均說(shuō)明房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在加速推出。

??趨勢(shì) 我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在未來(lái)有巨大空間，以reits為例，根據(jù)美國(guó)NAREIT截至2017年6月底的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)REITs的總規(guī)模達(dá)到11030億美元，占GDP的比重為5.94%，而我國(guó)尚有不小差距，發(fā)展?jié)摿薮?。目前我?guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正在加速，在未來(lái)金融和房地產(chǎn)將會(huì)形成良性循環(huán)，房地產(chǎn)金融性將會(huì)顯化，一方面，會(huì)出現(xiàn)更多的具有匹配性的金融工具，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，支持長(zhǎng)效機(jī)制的建立；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)良性健康的發(fā)展，將會(huì)凸顯房地產(chǎn)的金融屬性。此外，金融產(chǎn)品和金融服務(wù)將進(jìn)一步創(chuàng)新，利用不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品將住房租賃市場(chǎng)與金融市場(chǎng)有效銜接?？梢灶A(yù)見(jiàn)在不久的將來(lái)，地產(chǎn)的證券化程度會(huì)越來(lái)越高，會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的ABS、MBS、CMBS、REITs、類(lèi)REITs、私募基金等金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，盤(pán)活存量資產(chǎn)。（上海易居房地產(chǎn)研究院）