北京試點(diǎn)集體土地租賃房貸款，長期資金難題得到破解

??導(dǎo)讀：為推進(jìn)集體土地租賃住房建設(shè)，近日，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點(diǎn)已完成具體貸款方案的出臺。如果去年的一系列包括“集體土地租賃住房建設(shè)”在內(nèi)的“長效機(jī)制”還只是治理高房價(jià)頑疾的一個(gè)空泛的戰(zhàn)略規(guī)劃，那么，近日出臺的開發(fā)貸款方案無疑就是一個(gè)可以落地實(shí)踐的“作戰(zhàn)方案”。換句話說，集體土地租賃住房建設(shè)，得到了四家銀行真金白銀的支持，集體土地租賃住房建設(shè)的融資問題，得到解決了。

??長期貸款政策破題

??近日，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點(diǎn)已完成具體貸款方案的出臺。

??對于推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，北京一直走在全國前列。早在2011年，北京市就已經(jīng)向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請。同年，國土部批準(zhǔn)北京市開展試點(diǎn)工作，北京市因此成為全國第一個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。2017年8月28日，國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，提出將在北上廣等13個(gè)城市建立試點(diǎn)，通過對集體建設(shè)用地加蓋租賃住房，實(shí)現(xiàn)土地存量進(jìn)一步高效利用。同年11月16日，北京市規(guī)劃和國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》明確，從2017年起五年內(nèi)，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

??集體建設(shè)用地是住房租賃市場的重要土地來源，隨著相關(guān)政策支持到位，開發(fā)節(jié)奏勢必加快。不過，集體土地建設(shè)租賃用房面臨著一些難題，其中之一就是房屋建設(shè)開發(fā)的資金問題。住房保障類貸款的收益沒有商業(yè)貸款高，并且住房租賃市場所需資金的期限長達(dá)十年，成本也較高，貸款配套舉措將有利于解決此類問題。

??中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，此類貸款為住房租賃市場提供更多支持，利用集體土地建長租房，從根本上說有助于構(gòu)建租購并舉的住房制度。從北京市的角度來說，土地相對會少一點(diǎn)，集體土地進(jìn)入到住房租賃市場，持續(xù)的土地供給進(jìn)而增強(qiáng)住房租賃市場供給是有重大意義的。

??業(yè)內(nèi)人士表示，隨著大量的租賃房入市和租賃時(shí)代的到來，價(jià)格低廉的集體性租賃房對現(xiàn)有商品房價(jià)的沖擊將體現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，大量的集體性租賃住房將減少商品房的客戶需求，并壓低市場租金，進(jìn)而抑制房價(jià)。其二，大量低價(jià)高品質(zhì)的租賃性住房出現(xiàn)，也會壓低市場的房租租金，而租金走低也會間接抑制市場二手房房價(jià)的走高。其三，在銀行眼中，與租賃型租房比，價(jià)格高企的商品房將成為高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

??租賃性住房的“藥引子”

??如果集體性租賃住房是破解樓市難題的“長效機(jī)制”中的重要一味藥，但這味藥需要個(gè)藥引子——即大量的長期資金。

??而商品房相比，集體性租賃住房在向銀行融資上，有著天然缺陷，其一是產(chǎn)權(quán)屬于集體，不像商品房屬于企業(yè)和個(gè)人那樣明確；二是貸款期限長，不像商品房項(xiàng)目那樣3-4年就可完成一個(gè)開發(fā)周期；三是無法出售變現(xiàn)，即是還不上錢就成了燙手山芋。

??對于集體性租賃住房的開發(fā)企業(yè)來說也一樣，因?yàn)榉孔訜o法通過銷售回籠資金，前期的融資將直接決定項(xiàng)目能否得到落地實(shí)施。

??此次，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點(diǎn)出臺的具體貸款方案恰當(dāng)?shù)钠胶饬思w租賃住房開發(fā)企業(yè)和銀行的各自利益。如華夏銀行的貸款方案，有四大特點(diǎn):

??一是貸款期限長期，貸款比例高。

??“方案”規(guī)定，符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或與國企合作的聯(lián)營公司可申請此類貸款，貸款主體的資本金比例不低于20%，包括寬限期在內(nèi)的貸款期限最長為25年。

??二是還款方式靈活，還款壓力小。

??在還款方式上，寬限期內(nèi)還款機(jī)構(gòu)可只還利息，不需還本；運(yùn)營期內(nèi)也可按照項(xiàng)目情況設(shè)置靈活的還本付息計(jì)劃，可按月或季歸還貸款本息。

??三是貸款利率低，放款快。

??值得關(guān)注的是，聯(lián)營公司原則上執(zhí)行基準(zhǔn)利率，可根據(jù)項(xiàng)目和資金市場情況適當(dāng)浮動；集體經(jīng)濟(jì)組織基準(zhǔn)利率適當(dāng)上?。淮送?，在授信審批時(shí)效上，貸款內(nèi)部審批時(shí)限不長于30個(gè)工作日。較于開發(fā)商的融資利率足足便宜了一半。

??四是即照顧銀行對風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，又不增加開發(fā)負(fù)擔(dān)。

??在華夏銀行的融資方案中，相關(guān)借款的擔(dān)保要求需同時(shí)滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯(lián)營公司股東或其他有實(shí)力的國有企業(yè)等）提供保證擔(dān)保；房屋出租預(yù)期收益質(zhì)押。

??銀行風(fēng)控舉措需跟進(jìn)

??需要指出的是，由于集體用地的特點(diǎn)、貸款期限較長等原因，此類貸款也給銀行風(fēng)控提出了新的要求。

??這類貸款具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧w用地抵押、處置比較難，對銀行風(fēng)控確實(shí)提出了新的要求。政府要提供更多的政策支持，比如說銀行貸款利率相對比較低，是不是考慮更多的政策補(bǔ)償。對抵押物不足或者說難以抵押的項(xiàng)目提供其他擔(dān)保措施等。

??銀行在對此類貸款擔(dān)保、審批等方面也應(yīng)比較謹(jǐn)慎。相關(guān)借款的擔(dān)保要求需同時(shí)滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯(lián)營公司股東或其他有實(shí)力的國有企業(yè)等）提供保證擔(dān)保；房屋出租預(yù)期收益質(zhì)押。此外，針對集體土地建設(shè)租賃住房貸款業(yè)務(wù)的單戶授信審批權(quán)限為8億元，大于此額度需要上報(bào)總行審批。

??對于此類風(fēng)控的要求，短期看地方政府也會給予一定的支持。關(guān)鍵是后續(xù)銀行需要從貸款流向的角度來監(jiān)督產(chǎn)品的開發(fā)，防范各類租賃產(chǎn)品出現(xiàn)空置或閑置等現(xiàn)象，抑或是出現(xiàn)租金低迷等現(xiàn)象。對于此類租賃住房來說，未來要關(guān)注社會保障和商業(yè)運(yùn)作兩個(gè)因素。從社會保障角度看，形成不同價(jià)格的租賃住房是關(guān)鍵，而從商業(yè)運(yùn)作角度看，需要防范各類集體建設(shè)用地的收益權(quán)流失，或者不能和發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)掛鉤。

??（內(nèi)容來源：北京商報(bào)、鳳凰房產(chǎn)等）