住建部證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布新政，租賃行業(yè)再獲金融支持

??事件

??中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

??核心觀點(diǎn)

??金融支持將降低租賃企業(yè)融資壓力，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。這是自2017年7月18日住建部等八部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》之后，再次由住建部牽頭與相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的租賃行業(yè)專項(xiàng)政策。此次新政的發(fā)布將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、降低住房租賃企業(yè)的杠桿率、提高資金使用效率，并引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)租賃行業(yè)健康、穩(wěn)健發(fā)展。

??自持模式將更為受益。新政中明確將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。因此我們認(rèn)為，未來持有型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式將更為受益，相關(guān)公司利用其擁有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)發(fā)行權(quán)益類的證券化產(chǎn)品將受到政策的重點(diǎn)支持，而包租的模式則可以將未來的租金收益權(quán)進(jìn)行債權(quán)的證券化。

??簡(jiǎn)化產(chǎn)品發(fā)行流程，龍頭公司優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步確立。新政中明確，建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目快速審核、快速通過以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時(shí)對(duì)于已經(jīng)發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項(xiàng)目時(shí)監(jiān)管層將會(huì)給予優(yōu)先考慮。行業(yè)龍頭公司已紛紛發(fā)行過各類證券化產(chǎn)品，未來將持續(xù)獲得金融上的支持。同時(shí)新政中也要求作為產(chǎn)品底層資產(chǎn)的物業(yè)需產(chǎn)權(quán)清晰，正常運(yùn)營(yíng)，并產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因此，擁有合規(guī)且經(jīng)營(yíng)質(zhì)量較高的公寓資產(chǎn)是發(fā)行證券化產(chǎn)品的重要前置條件，龍頭公司無論是公寓資產(chǎn)的質(zhì)量還是其運(yùn)營(yíng)管理能力都顯著高于行業(yè)平均水平，因此新政將使龍頭公司的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

??投資建議與投資標(biāo)的

??我們認(rèn)為，此次新政的發(fā)布將使3類公司顯著收益：1）已發(fā)行過住房租賃相關(guān)證券化產(chǎn)品的公司，未來將獲得持續(xù)融資支持，推薦保利地產(chǎn)(600048，買入)、招商蛇口(001979，買入)、陽(yáng)光城(000671，買入)；2）擁有優(yōu)質(zhì)公寓資產(chǎn)的租賃企業(yè)，推薦世聯(lián)行(002285，買入)、三六五網(wǎng)(300295，買入)；3）租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的財(cái)務(wù)顧問等相關(guān)公司，推薦光大嘉寶(600622，買入)。

??風(fēng)險(xiǎn)提示

??租賃政策落實(shí)不達(dá)預(yù)期。

??租賃市場(chǎng)租金發(fā)生下滑。