[東方金誠(chéng)]疫情下行業(yè)數(shù)據(jù)短期回落，政策幫扶修復(fù)可期

??鑒于國(guó)內(nèi)新增新冠肺炎確診人數(shù)于2020年2月中旬出現(xiàn)峰值后快速下降、3月以來(lái)房地產(chǎn)等各行業(yè)陸續(xù)迎來(lái)一定程度復(fù)工，同時(shí)，對(duì)回國(guó)人員開(kāi)始采取全面隔離措施，本文分析假設(shè)國(guó)內(nèi)疫情沖擊將于4月結(jié)束，且受?chē)?guó)際疫情倒灌影響程度較小。

??一、行業(yè)基本面

??銷(xiāo)售端：新冠肺炎疫情如期對(duì)房地產(chǎn)短期銷(xiāo)售產(chǎn)生較大沖擊，但3月已開(kāi)始改善，政策維穩(wěn)、按揭投放趨穩(wěn)及需求回補(bǔ)，二季度銷(xiāo)售增速料將修復(fù)

??疫情期間，大多數(shù)省市線下售樓處和中介門(mén)店暫時(shí)關(guān)閉，房企推盤(pán)數(shù)量顯著下滑，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售受到較大影響。2020年1～2月，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%；商品房銷(xiāo)售額8203億元，同比下降35.9%，與我們前期預(yù)測(cè)基本一致。此外，銷(xiāo)售情況正逐步好轉(zhuǎn)，3月1至21日，30大中城市商品房銷(xiāo)售面積已恢復(fù)至去年同期50%以上。

??預(yù)計(jì)二季度隨著各城市繼續(xù)復(fù)工，供給和需求均將集中釋放，我們預(yù)計(jì)二季度商品房銷(xiāo)售面積增速有望明顯修復(fù)至-13.8%左右。２月中下旬以來(lái)，除疫情嚴(yán)重的湖北省外，各城市已逐步復(fù)工，大部分城市售樓處陸續(xù)開(kāi)放，房企積極推出線上售房、無(wú)理由退房、打折促銷(xiāo)“以?xún)r(jià)換量”等營(yíng)銷(xiāo)策略，“渡難關(guān)”因城施策密集實(shí)施釋放出一定程度托底及維穩(wěn)的信號(hào)，“三穩(wěn)”基調(diào)不變，按揭投放趨穩(wěn)，加之貨幣政策和局部地區(qū)政策邊際寬松可期，二季度銷(xiāo)售增速料將有所修復(fù)。

??投資端：疫情使得房企短期銷(xiāo)售及回款承壓，影響拿地、開(kāi)復(fù)工意愿，行業(yè)投資增速首次負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)二季度投資增速跟隨銷(xiāo)售、開(kāi)復(fù)工、拿地修復(fù)有所改善

??疫情使得房企銷(xiāo)售及回款承壓，開(kāi)復(fù)工延緩，影響拿地意愿，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速首次負(fù)增長(zhǎng)，2020年1～2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額10115億元，同比增速-16.3%。新開(kāi)工和竣工受新冠疫情沖擊影響沖擊較大，施工面積增速仍正增長(zhǎng)主要由于統(tǒng)計(jì)口徑中包括本期施工后又停緩建的房屋建筑面積。1～2月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積1.03億平方米，累計(jì)同比下降44.9%；全國(guó)房屋施工面積69.42億平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)2.9%；全國(guó)房屋竣工面積0.96億平方米，累計(jì)同比下降22.9%。土地市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩弱的局面，1～2月，全國(guó)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%；100大中城市供應(yīng)土地占地面積7040萬(wàn)方，累計(jì)同比下降15.7%。

??疫情后多地下發(fā)幫扶政策，明確受疫情影響項(xiàng)目可順延開(kāi)竣工期限，在棚改收官之年，預(yù)計(jì)二季度投資增速跟隨銷(xiāo)售、開(kāi)復(fù)工、拿地的修復(fù)有所改善。隨著疫情得到控制，各城市開(kāi)始復(fù)工，房企新開(kāi)工、施工面積將有所回升；銷(xiāo)售量逐步提高后，在地方政府供地計(jì)劃不減情況下，拿地規(guī)模也將提升，房企開(kāi)發(fā)投資額將有所回升。

??政策：疫情期間調(diào)控政策“強(qiáng)幫扶”而非“強(qiáng)刺激”，不改“房住不炒”長(zhǎng)期基調(diào)

??疫情以來(lái)，中央多部門(mén)多次提出保持政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。調(diào)控基調(diào)以維穩(wěn)為主，同時(shí)減輕受疫情影響的企業(yè)壓力。在“供給端”，多個(gè)城市密集出臺(tái)穩(wěn)樓市政策扶持房地產(chǎn)企業(yè)“渡難關(guān)”，政策包括延期或分期繳納土地出讓金、順延項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間、降低商品房預(yù)售門(mén)檻等。在“需求端”，政策有收有放，一方面衡陽(yáng)、駐馬店、中山、欽州等少數(shù)城市出臺(tái)降低人才補(bǔ)貼、契稅減免、降低首付比例等調(diào)控政策；另一方面廣州公寓限購(gòu)松綁政策“一日游”，海南進(jìn)一步收緊了限購(gòu)政策，體現(xiàn)政策重點(diǎn)端在于減輕企業(yè)層面的壓力，不會(huì)通過(guò)大規(guī)模加杠桿、刺激購(gòu)房需求等違背“三穩(wěn)”預(yù)期的舉措來(lái)緩解房企壓力。

??預(yù)計(jì)二季度，地方政府將更強(qiáng)調(diào)“因城施策”，不排除部分城市適度政策放松支撐財(cái)政托底經(jīng)濟(jì)的可能，三四線城市因前期銷(xiāo)售較弱存在更大的微調(diào)空間，但調(diào)控目的在于加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤科蟮姆龀?，保持?dāng)?shù)厥袌?chǎng)的穩(wěn)定，降低行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)家層面明確總體調(diào)控基調(diào)不變時(shí)，需求端政策放松將難以持續(xù)。

??到位資金：銷(xiāo)售回款拖累行業(yè)資金，預(yù)計(jì)二季度銷(xiāo)售復(fù)蘇、政策對(duì)沖將緩和房企資金壓力

??疫情在短期內(nèi)對(duì)房企銷(xiāo)售回款形成負(fù)面影響，降幅較大，而疫情期間市場(chǎng)資金面相對(duì)寬裕，到位資金中國(guó)內(nèi)貸款下滑幅度最小。2019年1～2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.50%，其中，國(guó)內(nèi)貸款4547億元，同比下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；定金及預(yù)收款5603億元，下降23.9%；個(gè)人按揭貸款3030億元，下降12.4%。

??預(yù)計(jì)二季度，在銷(xiāo)售復(fù)蘇、政策、流動(dòng)性的帶動(dòng)下，到位資金同比降幅有望收窄。隨著疫情得到控制銷(xiāo)售將逐步恢復(fù)，同時(shí)“渡難關(guān)”因城施策密集實(shí)施及“降息周期”資金面相對(duì)寬松環(huán)境下，房企的資金壓力將有所緩和。融資集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升，融資渠道更為通暢、凈負(fù)債率較低的龍頭房企將更加受益。