[克而瑞]深圳拐點(diǎn)將至，下一個(gè)是誰(shuí)？

??導(dǎo) 讀 

??我們認(rèn)為在調(diào)控政策強(qiáng)力打壓下，下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將明顯降溫，但并不會(huì)顯著失速。

??昨日，深圳多部委聯(lián)合發(fā)布重磅調(diào)控政策，涉及升級(jí)限購(gòu)，深圳戶籍家庭連續(xù)繳滿3年個(gè)稅或社保才有購(gòu)房資格，這在全國(guó)尚屬首次；升級(jí)限貸，調(diào)升非普通住房首付比例；增加一二手房交易稅，提高豪宅交易稅費(fèi)，并將增值稅征免年限由2年調(diào)整至5年。而在政策強(qiáng)力打壓下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)將至？下半年房地產(chǎn)政策層面又將如何演變？

??01

??限購(gòu)、限貸雙升級(jí)，提升交易稅

??戶籍家庭購(gòu)房需社保連續(xù)滿3年在全國(guó)尚屬首次

??深圳調(diào)控政策再升級(jí)，重點(diǎn)涉及以下幾方面內(nèi)容：

??其一，升級(jí)限購(gòu)，深圳戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個(gè)稅或社保，方可購(gòu)買商品住房，這在全國(guó)尚屬首次。聯(lián)系到深圳落戶條件相較寬松，此番限購(gòu)升級(jí)變相抬升了新晉落戶家庭購(gòu)房門檻，在一定程度上打壓投資、投機(jī)性需求，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??另外，任何一方在夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)房，擁有住房套數(shù)按離異前家庭住房總套數(shù)計(jì)算，意在嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，杜絕部分家庭通過(guò)假離婚騙取購(gòu)房資格。

??其二，升級(jí)限貸，調(diào)升非普通住房首付比例，無(wú)房有貸家庭購(gòu)買非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。我們認(rèn)為升級(jí)限貸對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響程度有限，普通住宅仍參照原先的限貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，僅限于高價(jià)盤乃至豪宅首付比例將有所提升。

??其三，增加一二手房交易稅，以增加交易成本為抓手變相抑制住房買賣，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。

??首先，普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步收緊，在原先的容積率在1.0以上、套內(nèi)面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下基礎(chǔ)上，新增實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元這一限定條款，高價(jià)盤尤其是豪宅交易稅費(fèi)將明顯提升。

??其次，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，意在延長(zhǎng)個(gè)人住房的持有時(shí)間周期，最大程度避免投資客因短期內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲套現(xiàn)離場(chǎng)，緩解市場(chǎng)投資炒作氛圍。

??其四，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，嚴(yán)禁房抵貸等違規(guī)信貸資金再次流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??02

??短期深圳樓市明顯降溫成交轉(zhuǎn)升為降但不會(huì)失速

??長(zhǎng)期市場(chǎng)前景依舊看好

??疫后深圳新房市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，甚至出現(xiàn)過(guò)熱的征兆。2月底，去年賣小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸，疫情期間被壓抑的潛在購(gòu)房需求持續(xù)釋放；3月初，銀行信貸資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始上漲，此階段新房仍有一定的折扣優(yōu)惠，致使新房去化速度明顯加快。4月以來(lái)，盡管市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)，央行更是出手重拳徹查深圳房抵經(jīng)營(yíng)貸，但房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，成交仍穩(wěn)中有升。上半年，深圳商品住宅累計(jì)成交194萬(wàn)平方米，同比跌幅收窄至6%。

??不分檔次、不分產(chǎn)品線銷售全線飄紅。一方面，高端市場(chǎng)持續(xù)火熱，豪宅基本開(kāi)盤即售罄，主要還是受限價(jià)政策影響，豪宅售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。另一方面，在市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖之后，剛需盤去化速度明顯加快，“萬(wàn)人搖”、首開(kāi)即售罄的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

??疫后深圳二手房市場(chǎng)持續(xù)火爆，成交顯著放量并創(chuàng)新高。3月，深圳二手房成交顯著放量且同比轉(zhuǎn)正，成交面積升至70萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80%。4、5兩月市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比仍實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。6月成交進(jìn)一步放量，成交面積升至90萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)單月新高，同比增長(zhǎng)69%。上半年，深圳二手房累計(jì)成交399萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46%，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

??短期內(nèi)，受限于調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，預(yù)計(jì)下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚黠@降溫，成交大概率將有所下滑，但并不會(huì)顯著失速。

??長(zhǎng)期來(lái)看，深圳人口虹吸效應(yīng)顯著，高素質(zhì)人才大量涌入，且普遍有著較強(qiáng)購(gòu)買力，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁需求支撐。并且，諸如“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”等一系列政策紅利將持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊看好。

??03

??從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、房企紓困

       成都、南京等熱點(diǎn)城市可能跟進(jìn)加碼

??鑒于今年最大的壓力還是在居民就業(yè)層面，保市場(chǎng)主體乃是實(shí)現(xiàn)“六?！钡幕厩疤?，意即只有保住市場(chǎng)主體，才能保居民就業(yè)、?；久裆?。我們認(rèn)為下半年地方政策有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)竭力為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。

??一方面，土地供應(yīng)要有供有限，供地整體過(guò)剩的弱三四線城市仍需調(diào)降供地指標(biāo)，給予市場(chǎng)修復(fù)的時(shí)間；調(diào)整及優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，最大程度增加住宅用地供應(yīng)比重，并取消諸如現(xiàn)房銷售、自持比例這類限制性措施；適度調(diào)降土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地及低價(jià)地供應(yīng)，給予企業(yè)一定的讓利空間。

??另一方面，放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，加快預(yù)售證審批，進(jìn)一步支持企業(yè)促銷售、抓回款。那些市場(chǎng)需求相較羸弱的壓力二、三線城市，仍要在需求層面予以刺激，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng)，其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力也將更為直接有效。

??聯(lián)系到疫后房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇與分化并行，類比于深圳，一線城市中的上海、北京市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖。其中，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖，高端市場(chǎng)持續(xù)火熱，但剛需市場(chǎng)未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，跟進(jìn)加碼調(diào)控的可能性不大。北京二手房市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，5、6兩月成交迭創(chuàng)近年來(lái)單月新高，但由于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，短期內(nèi)暫無(wú)加碼調(diào)控的必要。

??不過(guò)，成都、南京、杭州等核心二線城市已有過(guò)熱的征兆，新開(kāi)盤項(xiàng)目頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，其中不乏投資、投機(jī)性需求進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力。而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，我們認(rèn)為下半年成都、南京等熱點(diǎn)城市理應(yīng)跟進(jìn)加碼調(diào)控，并加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期將穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處。

??綜上所述，我們認(rèn)為在調(diào)控政策強(qiáng)力打壓下，下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將明顯降溫，成交或?qū)⒂兴禄?，但并不?huì)顯著失速。長(zhǎng)期來(lái)看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁需求支撐，市場(chǎng)前景依舊看好。

??而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，下半年成都、南京等熱點(diǎn)城市理應(yīng)跟進(jìn)加碼調(diào)控，尤其要嚴(yán)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，緩解市場(chǎng)投資炒作氛圍。基于“六穩(wěn)”、“六?！钡恼吣繕?biāo)底線，更多城市仍需為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困，壓力二、三線城市仍要在需求層面予以刺激。