[克而瑞]沈陽(yáng)“八條”如期而至，下一棒將花落誰(shuí)家？

??繼9月4日杭州加碼調(diào)控后，9月6日，沈陽(yáng)跟進(jìn)，出臺(tái)“沈八條”，提出了管控土地出讓價(jià)格，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)配建管理，全面加快項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)增加市場(chǎng)有效供給，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸和稅收政策等措施。事實(shí)上，在7月24日和8月26日，中央兩次召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)中，沈陽(yáng)均為參會(huì)城市，此次新政加碼亦在情理之中，究竟此次政策“收緊”對(duì)本地樓市影響幾何？同屬于重點(diǎn)督導(dǎo)城市的成都、長(zhǎng)春、寧波、長(zhǎng)沙、常州等是否會(huì)紛紛迎來(lái)“調(diào)控接力”？

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??控房?jī)r(jià)、控地價(jià)、二套首付5成

??力度相對(duì)溫和有余地

??通讀此次新政全文，總體延續(xù)了中央“房住不炒”的總基調(diào)，與前期調(diào)控升級(jí)的熱點(diǎn)城市深圳、杭州、南京、寧波相對(duì)比，此次“沈八條”的力度相對(duì)溫和，手法常規(guī)，涉及嚴(yán)控地價(jià)、升級(jí)限貸，抑制投機(jī)等多個(gè)方面。要點(diǎn)如下：

??一是針對(duì)需求端，限貸升級(jí)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。此舉保障剛需的同時(shí)，大大提升了二套房的置業(yè)門(mén)檻，尤其是對(duì)于意圖通過(guò)借貸炒房的投機(jī)者而言，資金鏈還是面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。此外，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，二手房的成交周期或?qū)⒀娱L(zhǎng)，不排除部分意圖購(gòu)買(mǎi)二手房的客群回流至新房市場(chǎng)。

??二是針對(duì)土地出讓，嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控。采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)配建、競(jìng)自持部分不計(jì)入商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。事實(shí)上，沈陽(yáng)對(duì)于土拍的限制由來(lái)已久，早在2017年8月沈陽(yáng)就曾首次試水“限地價(jià)、競(jìng)配建”，此次明確提出競(jìng)配建、競(jìng)自持部分不計(jì)入商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，對(duì)于房企的現(xiàn)金流提出了較高的要求，結(jié)合此前中央對(duì)企業(yè)融資設(shè)置“三條紅線”的輿論導(dǎo)向，未來(lái)房企拿地也會(huì)日趨謹(jǐn)慎，有利于順利達(dá)成政府嚴(yán)控土地溢價(jià)，為土拍市場(chǎng)理性降溫的目的。

??三是控房?jī)r(jià)層面，總體貫徹了中央“穩(wěn)字當(dāng)頭”的號(hào)召。以項(xiàng)目為單位，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)商品住房銷售價(jià)格運(yùn)行情況，項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化較大的，及時(shí)約談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)說(shuō)明原因。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大變化的項(xiàng)目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停該項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)，改正后予以恢復(fù)?？傮w來(lái)看，“限價(jià)”手段相對(duì)溫和，旨在嚴(yán)防短期內(nèi)“大漲大跌”。

??綜上，可以看出，沈陽(yáng)此次發(fā)布的加碼新政力度相對(duì)寬松，規(guī)范作用大于抑制作用，重點(diǎn)在于政府對(duì)于貫徹中央“房住不炒”的表態(tài)，主要是為了轉(zhuǎn)變房企拿地，居民購(gòu)房的樂(lè)觀預(yù)期。

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??短期熱度驟增為加碼導(dǎo)火線

??一、二手房?jī)r(jià)漲幅居前，土地成交量?jī)r(jià)齊增

??縱觀沈陽(yáng)2020年疫后樓、地市成交表現(xiàn)，此次調(diào)控升級(jí)并非沒(méi)有端倪，首先來(lái)看商品住宅市場(chǎng)，短期市場(chǎng)熱度攀升，房?jī)r(jià)居高不下是其加碼調(diào)控的直接導(dǎo)火線。隨著3月疫后復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房企加快推盤(pán)節(jié)奏，沈陽(yáng)成交隨之放量，3-6月一直處于逐月遞增態(tài)勢(shì)，6月成交達(dá)年內(nèi)新高，為160萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅均達(dá)到了9%，7月雖略有回調(diào)，但仍顯著高于2020年月均水平。而從1-7月整體成交來(lái)看，較去年同期仍有差距，累計(jì)同比降幅達(dá)16%。

??從房?jī)r(jià)波動(dòng)來(lái)看，沈陽(yáng)新房成交均價(jià)在2020年保持小幅上行趨勢(shì)，基本維持在1.2萬(wàn)元/平方米高位波動(dòng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市銷售價(jià)格指數(shù)也驗(yàn)證了此觀點(diǎn)，7月沈陽(yáng)新房成交均價(jià)同比上漲9%，二手房成交均價(jià)同比漲幅高達(dá)10.3%，均顯著高于一、二線城市平均漲幅。從目前發(fā)布的新政來(lái)看，“控房?jī)r(jià)”依舊是沈陽(yáng)未來(lái)樓市調(diào)控的重中之重。

         其次聚焦于土地市場(chǎng)，隨著疫后政府加快推地節(jié)奏，土拍熱勢(shì)不減。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3-6月為政府推地高峰期，單月供應(yīng)總建面均在100萬(wàn)平方米以上，3月甚至突破200萬(wàn)平方米，供應(yīng)放量的同時(shí)帶動(dòng)了成交的穩(wěn)步回升：2020年1-8月，沈陽(yáng)涉宅用地累計(jì)成交建面達(dá)727萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%，其中4月和7月均為成交高峰期。

        涉宅用地成交樓面價(jià)高位維持，3月以來(lái)基本都在5000元/平方米波動(dòng)，5月和7月則超過(guò)了6000元/平方米，近年來(lái)房企拿地愈加趨于理性，3-7月整體地塊溢價(jià)率基本維持在20%左右，但針對(duì)部分熱點(diǎn)地塊，房企拿地?zé)崆椴粶p，以沈土拍[2020]7號(hào)和平區(qū)領(lǐng)事館東-1CB2019-5號(hào)地塊為例，吸引7家實(shí)力房企參與，最終，中海以總價(jià)約28.24億元競(jìng)得該地塊，觸頂最高限價(jià)13000元/建筑平方米，競(jìng)地塊范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交政府租賃住房12500平方米，溢價(jià)率高達(dá)42%。該地塊也因此成為沈陽(yáng)上半年樓面價(jià)、總價(jià)“雙料”地王。

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??沈陽(yáng)新政后大概率“橫盤(pán)”

       成都、常州等熱點(diǎn)城市或?qū)⒂瓉?lái)“調(diào)控潮”

??綜上，沈陽(yáng)此次新政出臺(tái)釋放了地方政府貫徹落實(shí)“房住不炒”的堅(jiān)定決心，其中涉及的二套房升級(jí)限貸，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年等限制性內(nèi)容對(duì)于平抑短期市場(chǎng)熱度還是大有裨益，預(yù)期下月沈陽(yáng)樓市“橫盤(pán)”概率較大，整體成交量有望保持穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)。而對(duì)于地市，房企拿地態(tài)度會(huì)日趨謹(jǐn)慎，在“三條紅線”融資收緊的政策預(yù)期之下，如何保持現(xiàn)金流順暢也是房企考慮的首要問(wèn)題，由此也將帶動(dòng)涉宅用地成交量的小幅回調(diào)，整體地價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素影響有望進(jìn)一步回落。

??針對(duì)于近期杭州、沈陽(yáng)相繼加碼調(diào)控，能否形成“星星燎原”之勢(shì)，我們認(rèn)為，基于當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和各地“冷熱不均”的樓市現(xiàn)狀，全國(guó)范圍內(nèi)加碼調(diào)控的可能性并不是很大，后期大概率是少數(shù)熱點(diǎn)城市的“調(diào)控”接力：一方面是針對(duì)短期內(nèi)成交放量顯著，市場(chǎng)明顯升溫的二三線諸如東莞、常州、濟(jì)南、南京等值得引起高度關(guān)注，8月“淡季不淡”，單月和累計(jì)成交同比均已回正，若短期內(nèi)市場(chǎng)熱度仍無(wú)回落跡象，地方政府迫于壓力不排除升級(jí)調(diào)控的可能。另一方面，房?jī)r(jià)亦是中央監(jiān)測(cè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)之一，全國(guó)70城房?jī)r(jià)榜中漲幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未來(lái)也不排除政策加碼的可能性。