[克而瑞]解讀中央經(jīng)濟工作會議：以租賃市場為抓手解決大城市住房問題

??導 讀 

??繼續(xù)堅持“房住不炒”的政策主基調(diào)。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會議召開，總結2020年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2021年經(jīng)濟工作。會議指出，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅持“房住不炒”的政策主基調(diào)，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。

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??政策不急轉彎堅持“六穩(wěn)”、“六?！钡拙€，并保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定

??明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經(jīng)濟恢復的必要支持力度。

??一方面，積極的財政政策要提質增效、更可持續(xù)，保持適度支出強度，預計明年的財政赤字率或將有所回落。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，核心目標在于保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復經(jīng)濟和防范風險關系。我們認為貨幣政策將逐漸回歸中性，保持市場流動性合理充裕，但堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，極力避免以宏觀杠桿率進一步高企為代價換取不合理的經(jīng)濟高增長。

??另一方面，宏觀政策逐步回歸正?；卟僮魃弦泳珳视行?，不急轉彎，把握好政策時度效。聯(lián)系到當今世界正面臨百年未有之大變局，疊加海外疫情形勢依舊嚴峻，中國經(jīng)濟較難獨善其身，中長期依舊面臨一定的下行壓力。我們認為決策層將繼續(xù)堅持底線思維，進一步弱化經(jīng)濟增速目標，而要穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ?，尤其要守住“六?！钡拙€。

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??弱化投資屬性強化居住功能，因城施策落實“三穩(wěn)”熱點城市加碼壓力城市紓困

??房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)：住房問題關系民生福祉。一方面，弱化住房的投資屬性，金融去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。不可否認的是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產(chǎn)行業(yè)將轉向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

??另一方面，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，更好地實現(xiàn)全體居民住有所居、安居樂業(yè)的目標。房地產(chǎn)政策層面要“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。

??具體而言，熱點城市繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實質性松綁，并將貫穿更長的時間周期?，F(xiàn)階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市房價過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??壓力二、三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應要有供有限，并適度調(diào)降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持剛需購房，弱三、四線城市或將在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

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??租賃市場監(jiān)管制度化常態(tài)化，涉及租售同權、增加租賃用地供應、穩(wěn)租金等

??中央經(jīng)濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問題。

??其一，以大力發(fā)展住房租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題，加強保障性租賃住房建設力度，市場化租賃住房更要規(guī)范化發(fā)展。進一步明確“租售同權”，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，其中優(yōu)質教育資源同權化，既是下一階段改革的難點，也是關系到改革成敗與否的關鍵點。

??其二，可以期許的是，土地制度市場化改革將提質增效，加速推進新增建設用地指標和補充耕地指標的跨省調(diào)劑，那些土地資源緊俏的核心一、二線城市，可以獲得更多建設用地指標。另外，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大中城市長期供地壓力。

??其三，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。長期來看，租賃市場監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。