[克而瑞]杭州等四城調(diào)控加碼，“高光”浙江樓地市將要落幕？

????2020年下半年以來，杭州和浙江西部城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，杭州、金華、衢州、湖州等均出現(xiàn)一房難求的盛況。在近日被住建部約談后，金華緊急加碼調(diào)控，市區(qū)新購的一、二手房限售3年。8月5日，杭州進一步升級限購，落戶未滿5年的戶籍家庭連續(xù)繳納社保滿2年，非戶籍家庭連續(xù)繳納社保滿4年，方可在限購范圍內(nèi)限購1套住房。聯(lián)系到此前衢州、紹興相繼加碼調(diào)控，衢州將實行區(qū)域限售，紹興則建立二手房成交參考價格。政策加碼是否意味著“一枝獨秀”的長三角市場領(lǐng)頭羊的浙江樓、地市將全面熄火？未來哪些城市將跟進加碼調(diào)控？

??01

??杭州供求兩旺全年成交將再新高

??源于一二手價格倒掛

??人口凈流入保持第一

??2020年二季度，杭州房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運行。2021年以來，杭州市場異?；鸨?，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。可以期許的是，2021年有望成為杭州房地產(chǎn)市場又一個成交大年，全年成交面積或?qū)⑦_到2200萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

??杭州打新市場持續(xù)火爆，低中簽率已成市場常態(tài)。即使在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實行限售5年）后，打新市場熱度依舊不減。據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源將限售5年，主要集中在未來科技城、申花、奧體等熱點板塊。

??一方面，一、二手價格倒掛，買到即賺到心理預(yù)期強烈。例如申花板塊，新盤濱融府成交均價5.5萬元/平方米，周邊二手房項目杭州金茂府，掛牌價9-10萬/平方米。又如杭州望江新城板塊，新盤御潮府成交均價7萬元/平方米，周邊二手房項目錢江御府掛牌價12萬元/平方米。

??另一方面，人才落戶政策效果顯著，人才凈流入率連續(xù)兩年保持全國第一。2019年4月，杭州大幅放寬落戶標(biāo)準，專科及以上人才在杭州工作并繳納社保即可落戶，全年新引進35歲以下大學(xué)生達到21.2萬人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等，全年新引進35歲以下大學(xué)生進一步提升至43.6萬人，人才凈流入率繼續(xù)保持全國首位。

??杭州首輪集中供地火爆收場，57宗全部成功出讓，成交總價達到1178億元。其中，41宗地溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，更有13宗地競自持比例超20%。并且，近20個板塊地價創(chuàng)新高，土拍熱度可見一斑。

??02

??金華、衢州高端盤銷售飄紅

??需求爆發(fā)而供應(yīng)不濟

??高地價強化房價上漲預(yù)期

??2020年，金華房地產(chǎn)市場強勢復(fù)蘇，全年主城區(qū)成交面積多達216萬平方米，創(chuàng)歷史新高。而受限簽政策影響，2020年末售價在2.5萬元/平方米以上的高價盤網(wǎng)簽備案一度陷入停滯，并延續(xù)至今。

??2021年，受限于供應(yīng)不濟，疊加高低配的限簽措施，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)明顯“失真”。1-7月，主城區(qū)累計成交105萬平方米，同比下降14%，較2019年同期基本持平。而從實際調(diào)研情況來看，高端盤銷售全面飄紅，保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾等開盤去化率都能達到70%-80%，多數(shù)高端盤還采取高配精裝、捆綁車位、全款優(yōu)先等方式提升產(chǎn)品溢價能力。

??一方面，地價上漲強化房價上漲預(yù)期。2021年以來，不僅金華主城區(qū)土拍熱度不減，多宗地觸及限價上限，而且永康、遂昌等下轄縣市地價同樣頻創(chuàng)新高。例如永康市江南山水新城B13－16A地塊成交樓板價17804元/平方米，創(chuàng)永康市新的單價地王。另一方面，學(xué)區(qū)房概念炒作盛行，優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房動輒熱炒至8-9萬元/平方米，連帶有學(xué)區(qū)概念的新房成為市場銷售的爆款。

??2021年以來，隨著疫情期間積蓄的購房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，衢州樓市成交量價齊升。1-7月，主城區(qū)累計成交68萬平方米，同比增長39%，較2019年同期更是倍增。

??基于普通工薪階層與個體經(jīng)營戶之間巨大的收入差距，衢州市場購買力兩極分化，剛需總價天花板約200萬元，首付及月供支出皆有壓力；高端改善客群購房預(yù)算350-400萬元，還不乏全款購房。典型如柯城西區(qū)，市場一房難求，買房還要找關(guān)系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價銷售。

??一方面，新房供應(yīng)緊俏，在售項目屈指可數(shù)，市場供求關(guān)系由原先的供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)階段的供不應(yīng)求。另一方面，地價上漲推升房價上漲預(yù)期。2021年，衢州土拍市場異常火熱，主城區(qū)及下轄江山市相繼誕生新的單價地王。2月，綠城總價16.93億元奪下柯城區(qū)智慧新城商住用地，樓板價17088元/平方米，刷新衢州單價地王紀錄。4月，下轄江山市同樣誕生新的單價地王，樓板價達到13987元/平方米。

??03

??金融信貸嚴管仍是關(guān)鍵

??地方調(diào)控愈加精準、精細化

??成都南京等大概率跟進加碼

??深入分析杭州、金華和衢州調(diào)控政策內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)以下四方面的典型特征：

??其一，調(diào)控政策愈加精準化。針對市場過熱的問題，及時采取針對性的調(diào)控政策措施。例如當(dāng)下杭州打新市場火爆，此番限購加碼便增設(shè)了新落戶家庭社保年限要求，并延長非戶籍家庭社保年限要求，進而給打新市場降溫。

??其二，金融監(jiān)管是關(guān)鍵。狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”，對于購房者而言，嚴格審查首付資金來源，嚴防經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；對于房企而言，強化購地資金來源審查，確保購地資金合法依規(guī)，倒逼企業(yè)降杠桿。

??其三，強化市場預(yù)期管理。金華、衢州均要求保持住宅用地有序合理供應(yīng)，擴大熱點區(qū)域土地供應(yīng)，以期緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。并完善房價地價聯(lián)動機制，住宅用地采取“限房價、控地價、提品質(zhì)”、“限房價、限地價、競配建”等方式出讓，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期長期調(diào)控目標(biāo)。

??其四，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，必要情況下采取一系列的懲戒措施。例如金華、衢州嚴令打擊發(fā)布虛假廣告、捂盤惜售、惡意炒作房價等行為，并嚴格更名管理。又如杭州，新房公證搖號一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，3年內(nèi)停止購房意向登記和網(wǎng)簽備案。

??展望未來，在政策加碼后，浙西房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴禍?，成交將適度回落，但并不會明顯失速?；诜科笕谫Y、投資行為已被全面約束，浙西土拍市場也將逐漸回歸理性，高價地乃至地王將大幅減少。

房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主導(dǎo)責(zé)任，強化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。預(yù)計熱點城市仍將堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，并結(jié)合實際市場變化情況，及時采取針對性的調(diào)控政策措施。而在被住建部約談后，徐州、泉州、惠州、銀川或?qū)⑿Х陆鹑A加碼調(diào)控，以成都、南京為代表的熱點城市在政策加碼后市場熱度不減，未來也不排除進一步升級調(diào)控的可能性。