[克而瑞]合肥土拍“粥多僧少”，深圳降價(jià)20%熱度仍在

??22城第二輪集中供地集中于近期頻繁開(kāi)拍，深圳、合肥均于29日完成第二次集中供地的出讓?zhuān)瑑沙鞘蟹謩e成交21幅和12幅地，成交金額達(dá)453億和191億。

??與第一輪集中供地相比，深圳、合肥本次土拍熱度均有下降。但橫向?qū)Ρ葋?lái)看，較此前多城流拍而言，深圳本輪土拍僅一宗流拍且多地達(dá)封頂溢價(jià)，整體熱度在二輪中較為突出。反觀合肥，多數(shù)地塊甚至競(jìng)拍企業(yè)數(shù)量不達(dá)標(biāo)，土地市場(chǎng)遭遇“寒冬”。

??01

??深圳土拍最高限價(jià)整體調(diào)低20%

??合肥過(guò)半數(shù)地塊拍賣(mài)轉(zhuǎn)掛牌

??本次深圳、合肥的第二次集中供地從土地掛牌階段開(kāi)始便有幾個(gè)相似點(diǎn)：

??首先，兩者供應(yīng)量較為接近：深圳、合肥本次分別掛牌了22宗、17宗涉宅用地，供應(yīng)總建面分別達(dá)到近280萬(wàn)平方米和300萬(wàn)平方米；

??其次，在多數(shù)城市第二輪集中供地延遲、規(guī)則調(diào)整的環(huán)境下，深圳和合肥也不例外，且規(guī)則調(diào)整全部都意在進(jìn)一步控制地價(jià)和降低未來(lái)指導(dǎo)售價(jià)，給市場(chǎng)“預(yù)冷”：深圳將22宗地塊全部撤牌后重新掛牌，所有地塊的總價(jià)限價(jià)整體下調(diào)20%，最高溢價(jià)率從45%整體降至15%，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)降幅在3%-10%左右；合肥的17宗地塊中，有9宗因?yàn)閳?bào)名人數(shù)不足而從拍賣(mài)轉(zhuǎn)為掛牌，導(dǎo)致原本應(yīng)該9月17日完成的第二輪集中供地延遲至9月29日，由此也可見(jiàn)房企投資積極性顯著下降。

??最后，兩者在土拍規(guī)則的調(diào)整方面也具備一些共性：設(shè)置準(zhǔn)入條件、禁止馬甲公司參與拍地；增強(qiáng)了自持租賃用房條件的優(yōu)先級(jí)，深圳在土地達(dá)到最高溢價(jià)率后，將以往競(jìng)?cè)瞬抛》扛臑楦?jìng)?cè)昶谧猿肿赓U住房面積，而合肥部分地塊中保障性租賃住房成為默認(rèn)條件，改為競(jìng)裝配率。此外深圳需要嚴(yán)查自有資金來(lái)源、合肥有地塊首次采用競(jìng)住宅品質(zhì)要求等，都是本次集中供地延期后，較為常見(jiàn)的規(guī)則調(diào)整方式。

      02

??深圳：降價(jià)20%后，多數(shù)地塊封頂成交

??國(guó)企、央企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)

??整體來(lái)看深圳土拍關(guān)注度較高但難言“高熱”，僅有18家左右房企報(bào)名參拍，大部分地塊的參拍房企數(shù)量在3-5家。從出讓結(jié)果來(lái)看，多數(shù)地塊都達(dá)到了最高限價(jià)且進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，參拍房企數(shù)量減少，而競(jìng)爭(zhēng)力依然不低。本次深圳土拍主要有以下4個(gè)特征。

??降價(jià)20%后，22宗地塊中17宗以最高限價(jià)成交

??一直以來(lái)深圳的宅地出讓量都較低，本次集中供地深圳難得地推出了較多含宅地塊，雖然大部分位于非核心區(qū)域，但仍屬于稀缺資源。本次22宗地塊里，除了1宗地塊由于商業(yè)占比高達(dá)60%而流拍以外，還有4宗地塊底價(jià)成交（純租賃、商住、定向出讓、深汕合作區(qū)），其他17宗地塊則全部以最高限價(jià)成交，南山區(qū)西麗板塊的租賃用地甚至進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

??參拍房企數(shù)量少，國(guó)企、央企是主力軍

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次集中出讓22宗地塊，而總共僅有18家左右房企參拍，參拍房企數(shù)量尚不及地塊數(shù)量。從參拍情況看，中海、保利、華發(fā)和華潤(rùn)均報(bào)名了10宗以上地塊，從最終拿地結(jié)果來(lái)看，中海、保利分別競(jìng)得4、3宗地塊，特區(qū)建發(fā)、深圳城投也有項(xiàng)目入賬，國(guó)企、央企的表現(xiàn)依舊強(qiáng)勢(shì)。

??地塊盈利空間小，房企賺錢(qián)難度較大

??除2宗純租賃用地以外，本次成交地塊全部都有銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)限制，對(duì)比銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)與拿地樓板價(jià)來(lái)看，樓板價(jià)占銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的27%-48%左右，能夠盈利的空間已經(jīng)不大。再除去配建的人才用房、學(xué)校、自持建面等，房企的實(shí)際樓板價(jià)遠(yuǎn)高于名義樓板價(jià)，更是大幅提高了房企的盈利難度。誠(chéng)然，這也是本次土拍雖然“降價(jià)”，但仍然參拍房企不多的原因。

??與首輪供地相比供應(yīng)量大幅提升，但熱度有所下降

??縱觀深圳今年以來(lái)的2次集中供地，首輪集中供地的供應(yīng)量較低，僅有6宗地塊成交，且其中2宗為人才用房，而第二次集中供地共有21宗地成交，可售商品房面積大幅提升。

??但在供應(yīng)量提升后，土拍熱度卻不及第一輪：第一輪集中供地雖然僅6宗地塊，卻吸引了25家以上開(kāi)發(fā)商參拍，南山區(qū)西麗地塊競(jìng)價(jià)超過(guò)150輪，民企龍光成為最大贏家；而第二輪集中供地成交地塊雖然大部分封頂價(jià)成交，但在盈利空間也被嚴(yán)控的情況下，熱度明顯降低，參拍房企數(shù)量減少，最終有1宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，而本次土拍的最大贏家也變成了中海、保利這樣的央企。

??03

      合肥：土拍“涼意”十足

??企業(yè)投資意愿弱、拿地盈利空間小

??合肥的第二次集中拍地略顯坎坷：原定于9月17日集中拍賣(mài)的17宗含宅用地先是其中9宗地由于報(bào)名人數(shù)不足，由拍賣(mài)轉(zhuǎn)為掛牌，掛牌時(shí)間延至29日；但在29日上午合肥土地市場(chǎng)發(fā)布的場(chǎng)次安排中，9宗地塊僅剩4宗，另外5宗則取消出讓。

??最終，合肥的第二次集中供地以成交總價(jià)191億元、成交總建面225萬(wàn)平方米收?qǐng)?，從延期掛牌到取消出讓?zhuān)呀?jīng)昭示著合肥本次土拍的熱度不及預(yù)期，而從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，同樣“涼涼”。

??普遍接近底價(jià)成交，僅2宗溢價(jià)率超過(guò)10%

??本次成功出讓的12宗地塊中有10塊接近底價(jià)成交，溢價(jià)率在3%以下，僅有皖投、城建分別以15%和12%的溢價(jià)率各拿下1宗商住地塊，還有4宗被轉(zhuǎn)為掛牌的地塊最終僅有1個(gè)競(jìng)買(mǎi)人。而在合肥第一次集中供地中，多數(shù)地塊都進(jìn)入了“拼人品”的搖號(hào)環(huán)節(jié)，更有12宗地塊成交溢價(jià)率均在20%以上。兩場(chǎng)土拍相隔不足4個(gè)月，而熱度的變化可見(jiàn)一斑。

??部分地塊出讓需配建25%租賃住房，超過(guò)首輪供地租賃比例

??合肥本次土拍將租賃比例作為默認(rèn)出讓條件后，地塊需配建的出讓比例從10%到25%不等，而首輪集中供地中，租賃住房比例也作為競(jìng)拍條件之一，封頂比例僅為20%。可見(jiàn)在地市轉(zhuǎn)涼的情況下，政府在供地階段依然保證了租賃用地比例。

??整體地價(jià)房?jī)r(jià)比約為0.55，房企盈利難以為繼

??對(duì)比成交地塊的居住樓板價(jià)與商品住宅指導(dǎo)價(jià)來(lái)看，本次土拍的平均房?jī)r(jià)地價(jià)比為0.55，在地價(jià)成本已經(jīng)占了房?jī)r(jià)的一半的情況下，房企的盈利難度比深圳更大。且對(duì)比指導(dǎo)價(jià)與地塊周邊房?jī)r(jià)來(lái)看，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，政府控房?jī)r(jià)的決心依然顯著。

??國(guó)企央企拿地比例提高，本地房企皖投、城改、置地均有所得

??從拿地房企來(lái)看，首輪集中供地中，佳兆業(yè)、文一、中駿、中梁、旭輝等民企拿下半數(shù)地塊，外來(lái)房企在合肥仍有較高的拿地積極性。但第二輪集中供地中，拿地房企以國(guó)企央企（華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)、招商等）和本土房企（祥源、合肥城改、安徽置地、皖投等）兩大類(lèi)型為主，外來(lái)民企僅有龍湖和和昌有所斬獲，民企的投資活躍程度大幅下滑。

??整體來(lái)看，無(wú)論深圳還是合肥，第二輪土拍熱度較第一輪而言都有明顯下降，但兩廂對(duì)比來(lái)看，從流拍幅數(shù)、平均溢價(jià)率、參拍房企數(shù)量等方面，深圳作為一線城市，在都面臨政策調(diào)控的情況下，土地市場(chǎng)熱度還是高于合肥。

      土地市場(chǎng)堅(jiān)持從地價(jià)、房?jī)r(jià)兩端嚴(yán)格調(diào)控，房企——尤其中小規(guī)模的民企拿地積極性大幅下降，第二輪集中供地成為國(guó)企和一些本土企業(yè)拿地的主要力量，未來(lái)行業(yè)格局有望進(jìn)一步改變。