[克而瑞]央行重提房地產(chǎn)穩(wěn)定意味什么？

??近日，央行貨幣政策委員會(huì)召開2021年第三季度例會(huì)，特別提出：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。央行此番定調(diào)是否預(yù)示著行業(yè)資金環(huán)境將顯著改善？居民信貸政策是否將全面轉(zhuǎn)向?qū)捤桑?/p>

??我們認(rèn)為：嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍是底線，房企將繼續(xù)堅(jiān)持去杠桿，金融措施將主要聚焦協(xié)助處置問題企業(yè)可能存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證按時(shí)按質(zhì)交付以維護(hù)購房者合法權(quán)益。另一方面，居民購房信貸政策也將適度調(diào)整，表征于提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流。

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??行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇，9月成交同比跌幅擴(kuò)至25%

??7城迫切推出“限跌令”

??2021年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，市場形勢愈加嚴(yán)峻。8月，全國100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比跌幅擴(kuò)至19%。9月，樓市成交依舊慘淡，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市預(yù)估成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%。

??其中，一線城市成交全線回落，同比跌幅都在30%附近，上海暫以45%同比跌幅居首。24個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至23%。熱點(diǎn)城市寧波、武漢、合肥等成交轉(zhuǎn)降，同比跌幅都在20%左右，壓力城市長春、昆明、南寧等成交持續(xù)低迷，同比更是腰斬。

??更為糟糕的是，岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰、株洲和張家口7城已然出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮，地方政府緊急采取約談房企、落地限跌令等維穩(wěn)措施。除了昆明、沈陽這類傳統(tǒng)壓力城市之外，不乏唐山、江陰這類之前的熱點(diǎn)城市，直觀反映市場熱度出現(xiàn)了180度的轉(zhuǎn)折。

??土地市場同步轉(zhuǎn)冷，第二批集中土拍普遍慘淡收場，不僅溢價(jià)率大幅下滑，青島、濟(jì)南、天津等底價(jià)成交常態(tài)化，而且流拍率再次高企，長春、福州、濟(jì)南等平均流拍率皆超30%。受限于房企緩拿地乃至階段性不拿地，將拖累房屋新開工面積加速下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將持續(xù)走低。

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??嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍是底線

??房企繼續(xù)堅(jiān)持去杠桿，問題房企或?qū)⒂行虺銮?/p>

??受限于房企融資的“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，多家品牌房企深陷財(cái)務(wù)困境，以恒大為代表的規(guī)模房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵，境外信用評級機(jī)構(gòu)連番下調(diào)建業(yè)、新力、綠地等品牌房企評級展望，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

??基于維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們認(rèn)為房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，倒逼房企繼續(xù)去杠桿，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線?；阢y行放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好，那些存在潛力違約風(fēng)險(xiǎn)的問題房企融資很難實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨企業(yè)洗牌和退出的變革，優(yōu)質(zhì)房企將獲得集中度提升的機(jī)會(huì)，問題房企則將有序出清。

??03

??金融政策協(xié)助處置存爛尾風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)

??保證交付維護(hù)購房者權(quán)益

??隨著市場下行壓力不斷加劇，房企銷售回款不暢疊加融資困難，部分項(xiàng)目停工乃至爛尾風(fēng)險(xiǎn)隨之加劇。例如三盛宏業(yè)，2021年初申請破產(chǎn)保護(hù)，旗下多個(gè)樓盤或?qū)€尾。又如藍(lán)光發(fā)展，深陷債務(wù)危機(jī)，旗下多城市項(xiàng)目已陷入停工狀態(tài)，面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

??基于維護(hù)購房消費(fèi)者的合法權(quán)益，我們認(rèn)為各城市政府亟需做好“兜底”的準(zhǔn)備，由國企、城投公司牽頭組建托管企業(yè)，對于那些存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行托管開發(fā)，盡早讓這些項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證后續(xù)交付，從根本上保護(hù)購房者權(quán)益不受侵害，將業(yè)主維權(quán)、群體信訪的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

??04

??提升居民按揭額度、縮短放貸周期

??保證市場正常交易，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流

??據(jù)CRIC調(diào)研的30個(gè)城市顯示，下半年以來多數(shù)城市銀行房貸額度緊張，新房放貸周期普遍延長到3-6個(gè)月，臨沂、濟(jì)寧、菏澤等更是在6個(gè)月以上。二手房信貸環(huán)境更為嚴(yán)峻，6成以上調(diào)研城市出現(xiàn)二手房階段性停貸的情況，何時(shí)放貸尚無定日。

??基于維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我們認(rèn)為居民信貸政策有望適度松綁，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，尤其要增加首套房按揭貸款的授信額度，放貸周期或?qū)⒚黠@縮短，不少城市二手房停貸的情況也將大幅改善。

??可以期許的是，隨著市場逐漸恢復(fù)正常交易，四季度成交量有望企穩(wěn)回升，房企銷售回款也將明顯好轉(zhuǎn)，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流。

??綜上所述，央行罕見提及維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并非代表房地產(chǎn)信貸政策全面轉(zhuǎn)向，房企融資還將保持收緊態(tài)勢，僅限于居民信貸政策或?qū)⑦m度糾偏。長期來看，房企的優(yōu)勝劣汰或?qū)⑻崴伲瑑?yōu)質(zhì)房企業(yè)績集中度有望持續(xù)提升。