[中房研協(xié)]上海第三批集中土拍落幕，35宗地塊全部成功出讓

??熱點聚焦

??9月27日，上海第三批集中供地拍賣落下帷幕。在為期3日的土拍活動中，掛牌的35宗地塊（包含城中村改造地塊4宗）全部完成出讓，總成交額為1053.8億元，總出讓面積約184.87萬平方米，起始總價為1030.45億元。成交地塊中，24宗地塊底價成交，底價成交的比例接近七成；11宗地塊溢價成交，平均溢價率為2.27%。溢價成交的地塊中，有8宗觸及中止價進入“一次報價”階段后成交，有3宗地塊有溢價但未達到中止價。

??熱點評析

??調(diào)整和優(yōu)化土拍規(guī)則，提高房企參拍積極性

??開拍前夕，上海優(yōu)化了本批次地塊的競買規(guī)則，進一步調(diào)整了隨機值細則。根據(jù)新的規(guī)則，一次書面報價結(jié)束后，相同報價的競買人需修改報價直至無重復報價。若有效報價數(shù)在三個至五個之間，系統(tǒng)會觸發(fā)相應數(shù)量的“隨機值”，使有效報價共達到六個，若有效報價數(shù)為小于三個或大于五個，則不觸發(fā)“隨機值”。與之前的規(guī)則相比，一次性報價環(huán)節(jié)的隨機性增強，不僅進一步實現(xiàn)了競拍的公平化，還能在一定程度上激發(fā)了房企拿地的積極性，有利于促進土地市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，增強市場信心。

??土拍供應放量，成交熱度平平

??除了調(diào)整隨機值細則，本次上海的地塊供應的規(guī)模和質(zhì)量較今年前兩次皆明顯提升。從供應規(guī)模來看，上海本輪集中供地共推出35幅地塊，起拍總價高達1030.4億元，環(huán)比增加38%，是今年上海規(guī)模最大的一次集中供地。從供應結(jié)構(gòu)看，本次上海優(yōu)質(zhì)地塊的供應總量有所增加，其中不乏徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)等核心區(qū)地塊，且出讓地塊位置相當優(yōu)越。

??從此輪土拍的成交熱度來看，在利好政策的加持下，地塊供應所釋放出的“誠意”并未得到應有的回應。一方面，經(jīng)過前兩輪土拍的消耗，房企的資金周轉(zhuǎn)壓力顯現(xiàn)，普遍資金面吃緊；另一方面，新房銷售市場并未出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)，房企拿地更為謹慎。具體而言，雖然本次35宗含宅地塊均成功出讓，但有24宗底價成交，且底價成交率成為今年三批土拍中最高。同時，本次土拍平均溢價率僅為2.27%，土地溢價水平創(chuàng)下歷次集中供地最低記錄。

??央企和國企再唱主角，并多以聯(lián)合參拍的形式參與

??從拿地企業(yè)來看，與今年前兩輪供地表現(xiàn)如出一轍，多數(shù)地塊都被央企和國企包攬，可見房企資金壓力仍是土地市場投資動作相對收斂的主要因素。據(jù)統(tǒng)計，35宗出讓地塊中，有31宗地塊被“國字頭”背景房企拿下。其中，招商蛇口聯(lián)手徐匯城投以22.6億拿下徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)宅地，溢價率6.3%；保利發(fā)展聯(lián)手西岸開發(fā)以通過一次性報價，以36.01億元競得徐匯區(qū)龍華街道宅地，溢價率9.13%；同時，金橋、浦發(fā)、上海地產(chǎn)、上海建工、中華企業(yè)、北萬置業(yè)等當?shù)貒笤谶@一輪土拍中也各有斬獲，可以看出，地方國資托底現(xiàn)象依舊存在，對穩(wěn)定樓市預期方面起到了積極作用。民企方面，拿地企業(yè)分別為寶華、中建大椿、如皋合盛、龍湖。其中，龍湖以15.4億元拿下松江新城廣富林社區(qū)地塊，溢價率7.54%，雖然拿地金額并不高，但龍湖作為此次拿地的唯一頭部民企仍引起廣泛關(guān)注。