[克而瑞]土地周報 | 重點城市集中土拍暫歇，成交量價環(huán)比不及上一周（9.5-9.11）

??2022年第37周

??9月5日-9月11日，在重點城市集中土拍缺席的影響下，本周重點監(jiān)測城市的成交量價環(huán)比不及上一周，整體市場熱度也延續(xù)低位運行。不過，供應(yīng)規(guī)模仍維持在年內(nèi)高位，包括廣州、寧波和福州在內(nèi)的多個城市推出了第三批次集中供地，并將于9月底10月初集中出讓。

??土地政策

??紹興越城鼓勵區(qū)屬國企與房企合作拿地

??允許優(yōu)質(zhì)房企延緩?fù)恋貎r款繳納

??9月9日，紹興市越城區(qū)推出“房產(chǎn)新政18條”，從土地、金融、政策等多個方面給予房企支持，為房地產(chǎn)企業(yè)紓困。政策提及，要加大紓困面服務(wù)力度，鼓勵區(qū)屬房企與房企合作投資拿地，明確金融機構(gòu)不得隨意抽貸、斷貸。與此同時，為了提振房企拿地積極性，越城區(qū)還在新政中提及土地出讓金可延期交付，并且鼓勵房企勾地，勾地保證金可適度下調(diào)。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)建面年內(nèi)高位運行

??廣州第三批次供應(yīng)量較前兩批次大增

??供應(yīng)方面。在廣州、福州、寧波等城市相繼推出第三批次供地的影響下，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比增長，總供應(yīng)建面達(dá)1632萬平方米，環(huán)比增長27%，同比也上漲了30%。聚焦到城市來看。集中供地方面，廣州、寧波及福州均于周內(nèi)推出了年內(nèi)第三批次集中出讓地塊，其中廣州供應(yīng)規(guī)模最高，總建面達(dá)389萬平方米，起拍總價超過500億元，是年內(nèi)供應(yīng)規(guī)模與起拍價最高的一批；三批次共推出20宗地，中心六區(qū)共有10宗，其中不乏海珠區(qū)金輝路地塊、洛溪橋西側(cè)地塊、荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊、天河區(qū)瀝青攪拌廠地塊等優(yōu)質(zhì)地塊。寧波和福州供應(yīng)規(guī)模則均未超過200萬平方米，其中寧波僅推出10宗，包括4宗純租賃住房用地和6宗商品住宅用地，福州則集中推出21宗地，包括4宗商辦和17宗涉宅用地。其余城市中，南昌、西安、漳州等城市的供應(yīng)建面也超過了100萬平方米，其中南昌供應(yīng)規(guī)模最高，總體量達(dá)225萬平方米，為南昌第三批次集中出讓的22宗地，預(yù)計將于10月11日出讓。

??土地成交

??重點城市集中土拍暫歇

??成交量價環(huán)比大幅下降

??成交方面。由于本周無重點城市進行集中土拍，重點監(jiān)測城市的土地成交量價也因此不及上周。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積僅為421萬平方米，環(huán)同比降幅均超過四成；成交金額更是低至200億元以下，顯著不及上一周；受城市成交結(jié)構(gòu)變化，平均地價也環(huán)比大幅下降，成交樓板價僅為3472元/平方米，同比也下降了39%。

??各能級城市方面，在一二線城市無大規(guī)模土拍的影響下，三四線城市成為本周成交主力，成交占比超過七成。具體來看，一線城市中僅上海成交了2幅商辦用地，其余三市均未有地塊成交。二線城市中，除長沙成交建面超過了50萬平方米，其余城市的成交建面多在20萬平方米以下；成交規(guī)模最高的長沙共成交了7幅地，其中2幅位于主城區(qū)，是棚改項目用地，最終均由華潤置地競得。三四線城市中，長三角區(qū)域城市活躍度較高，湖州、臺州、金華等城市的成交建面均在40萬平方米以上，其余城市的成交建面較少。

??市場熱度

??溢價率環(huán)比結(jié)構(gòu)性上升

??但底價成交仍是地市主旋律

??市場熱度方面。因本周重點監(jiān)測城市成交地塊中出現(xiàn)多宗商辦用地高溢價成交，整體溢價率出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，平均溢價率達(dá)3.8%，較上周增加了2.5個百分點。不過，市場熱度低位運行態(tài)勢并未改變，大部分城市的出讓地塊仍以底價成交為主，并且國資拿地比例也維持在高位。如臺州、江門等城市均出現(xiàn)了“回爐”地塊被本地國資控股企業(yè)托底的現(xiàn)象。

??土地流拍方面，重點監(jiān)測城市的流拍率與上周基本持平，為7.9%。流拍地塊仍主要來自三四線城市，如金華磐安、義烏等城市均有地塊遭遇撤牌或流拍。

??周度TOP5

??三四線城市成為入榜主力

??地方平臺仍在持續(xù)托底地市

??本周適值重點城市集中土拍間歇期，因此入市優(yōu)質(zhì)地塊較少，周度成交總價TOP5地塊也多來自三四線城市。具體來看，本周成交總價前五地塊中，2幅地來自長沙，均為棚改項目用地，由華潤置地以總價47.5億元包攬，其余三幅地分別來自溫州、嘉興和江門，均為底價成交。

??在樓市銷售仍未實質(zhì)性回暖的背景下，三四線城市的地市亦在持續(xù)遇冷，大部分地塊需要依靠地方城投托底。以單價榜TOP5地塊為例，除東莞虎門城市更新項目外，其余4幅地均由地方國資或其聯(lián)合體競得，如位于榜首的臺州溫嶺地塊，在經(jīng)過三次掛牌后，最終由溫嶺國資集團下轄的九龍匯建設(shè)以底價競得，成交樓板價為10758元/平方米。

??重點地塊點評

??地塊分析：

??9月7日，長沙掛牌出讓兩宗棚改項目用地，分別為新開鋪機床廠棚改地塊及古道巷地塊。項目地理位置優(yōu)越，但出讓條件同樣嚴(yán)苛。最終，項目由華潤置地以底價包攬，總價達(dá)47.5億元。其中新開鋪機床廠地塊的成交價達(dá)39億元，是長沙迄今為止成交總價最高的項目。

??具體來看機床廠地塊的周邊情況。據(jù)地理位置來看，機床廠地塊所在的新開鋪片區(qū)屬于省府核心板塊，靠近湖南省政府，是當(dāng)前長沙著力打造的片區(qū)之一，區(qū)位十分優(yōu)越。項目周邊有多個住宅小區(qū)，生活教育配套較為齊全，但缺少大型商業(yè)綜合體。樓市方面，項目周邊3公里內(nèi)在售、待售樓盤項目較多，普通住宅售價多在1.5萬元/平方米左右，少數(shù)項目可達(dá)2萬元/平方米以上。由于地塊地理條件優(yōu)越，因此項目出讓要求也比較多，包括配建道路、綠地、中小學(xué)、引入外資企業(yè)等等，同時不允許聯(lián)合體競買。最終，華潤置地以底價競得，成交總價達(dá)39億元。