[克而瑞]新房去化放緩，廈門第三輪土拍島內地塊爆冷

??8月最后一天，廈門年內第三批次集中供地到期出讓。與前兩次土拍相比，廈門第三批次出讓地塊幅數(shù)有所減少，但總供應建面卻為三批次中最高的一輪。最終，6幅地中1幅流拍，5幅成交，共收金179億元。對比第二批次土拍表現(xiàn)來看，廈門此輪成交熱度進一步走低，平均溢價率由第二批次溢價率的1.4%下降了1.2個百分點至0.2%，參拍房企也以央國企為主，民企則未現(xiàn)身此輪土拍。

??第三輪土拍熱度進一步下滑

??島內地塊也“意外”爆冷

??從最終成交表現(xiàn)來看，廈門此次集中供地熱度較第二批次進一步降溫，成交6幅地中1幅流拍，其余5幅地無一宗觸及地價上限，全部以超低溢價或底價成交，平均溢價率僅為0.2%，創(chuàng)下廈門集中土拍以來的新低。

??分區(qū)域來看，島內地塊競拍熱度仍要稍高于島外，但高溢價成交現(xiàn)象并未如愿出現(xiàn)，競爭熱度也較此前明顯下滑。具體而言，島內共推出兩幅地，分別是思明P15地塊和湖里P17地塊，是廈門此次集中土拍報名參拍房企數(shù)量最多的兩宗地塊。但從最終成交結果來看，2幅地也未能避免火速成交的命運，分別經(jīng)過3輪競拍和2輪競拍就迅速落錘，成交溢價率分別為0.5%和0.2%。

??島外地塊則出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，同時成交地塊也無一例外全部由國企托底。唯一流拍地塊為翔安區(qū)XP01地塊，位于翔安新城下潭尾南片區(qū)，享有一線海景，周邊商業(yè)及教育配套也比較齊全。不過，該地塊所在的環(huán)東片區(qū)新房庫存較大，片區(qū)內在售新房流速較慢，存在較大的去化壓力。因此，最終因無人應價而流拍。

廈門此次土拍熱度進一步走低，除了由于當前市場環(huán)境持續(xù)遇冷致房企拿地謹慎外，另一方面也和此輪供地結構有關。在供地區(qū)域方面，廈門此次供地更傾向樓市去化較難的島外，其中3幅位于庫存量較高的同安，1幅位于翔安區(qū)，島內則僅2幅地塊出讓。更重要的是，廈門此次土拍參拍資金門檻較高，也打壓了房企的參拍熱情。就起拍總價來看，6幅地中有4幅地的總價超過20億元，其中島內兩宗地的起拍單價都在40億元以上，對房企而言參與資金門檻偏高，加上后續(xù)開發(fā)及運營資金投入，整體投入成本較高，因此房企參拍積極性不強。

??成交地價繼續(xù)回落

??整體盈利空間維持充裕

??土拍熱度持續(xù)走低下，廈門地價水平也進一步回落。以成交的5幅地塊來看，除周邊未有同類型地塊出讓或成交的同安區(qū)TP02地塊外，其余4幅地的成交樓板價均較周邊同類型地塊的價格出現(xiàn)了下調。尤其是島外，地價降幅最為顯著，如同安區(qū)2022TP03地塊成交樓面價為1.5萬元/平方米，較去年第三批次時期周邊出讓地塊的價格下降了32%。

??地價下調之下，廈門此次出讓的地塊盈利空間維持充裕。三批次成交5幅地的地房比平均僅為0.51，較二批次成交地價的地房比進一步下降，同時成交地塊的房地價差均超過了1.5萬元/平方米，給房企留下了較為充足的利潤空間。

??以島內2幅溢價成交地塊為例，雖然兩幅地均有一定的配建要求，但地塊最終可售價格也未超過5萬元/平方米，相比于7萬+元/平方米的住宅限價，價差均在2萬元/平方米之上。尤其是思明區(qū)2022P15地塊，政府還提升了該地塊的住宅限價，其限價提升至7.3萬元/平方米，定配建要求也較此前有所降低，最終該地塊的地價房價差接近2.5萬元/平方米，盈利空間十分可觀。

??樓市消化周期仍在拉長

??項目未來入市或面臨去化壓力

??雖然廈門此次出讓地塊利潤空間充裕，但結合近期樓市表現(xiàn)來看，項目未來去化卻存在一定的隱憂。聯(lián)系新房市場來看，盡管今年以來廈門多次放松樓市調控政策，8月市場更是傳出“首付比例下調、房貸利率下調”等利好消息，但由于客戶購房信心仍未恢復，市場成交量延續(xù)在低位運行，當前規(guī)模下行趨勢仍比較明顯。尤其是近兩月，因疫情沖擊、天氣等因素疊加影響，新房成交規(guī)模持續(xù)走低。

??新房去化放緩之下，廈門的住宅消化周期也在進一步拉長。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2022年開年以來，廈門的商品住宅消化周期就呈現(xiàn)出上升趨勢，截止2022年7月底廈門的商品住宅消化周期高達17.6個月，已經(jīng)逼近供過于求的警戒線。即使是去化表現(xiàn)相對樂觀的島內，因2021年來供地量明顯增加，當前有多個在售、待售項目，庫存量也大幅走高，市場競爭也在加劇。就此來看，在樓市庫存規(guī)模進一步增加下，三批次成交地塊在未來入市時或將面臨較大的競爭壓力。

??國資包場第三輪土拍

??外來房企中僅中海成功落子

??在較高的參拍門檻及廈門樓市去化放緩等因素影響下，廈門第三批次的土拍則完全成為央國企的主場。據(jù)此前市場傳言報名房企名單來看，此次集中供地共吸引了9家房企及聯(lián)合體，涉及華潤、中海、建發(fā)、國貿、金茂等等，均為央國企，而曾在前兩批次中出現(xiàn)的金地、寶龍等民企無一出現(xiàn)在本輪參拍名單中。

??從地塊競拍情況來看，房企表現(xiàn)也并不積極，部分企業(yè)甚至在競拍過程中未出價，拿地態(tài)度十分謹慎。最終，5幅地中有4幅由廈門本地國企競得，其中特房軌道聯(lián)合體以58.7億元的總價競得同安區(qū)TP03地塊，是本輪拿地金額最高的房企。外來房企中則僅有中海落下一子，以43.5億元的總價斬獲思明區(qū)2022P15地塊。

??整體來看，在樓市低溫、供地結構不佳等因素影響下，廈門第三輪集中土拍熱度較上一輪進一步走低，成交溢價率更是創(chuàng)下集中供地以來的新低。企業(yè)拿地積極性也明顯回落，即使是島內地塊，也并未能激起房企參拍熱情，最終6幅地中1宗流拍，5幅則由央國企全部包攬。

??不僅是廈門，先前無錫的第三輪集中土拍表現(xiàn)也不及預期。歸根結底，仍是當前樓市仍未走出下行通道所致。樓市成交規(guī)模未能穩(wěn)步回升之下，房企拿地態(tài)度更加理智謹慎，土地市場投資熱情也難有所恢復。接下來，重點城市三批次集中土拍高峰期將要來臨，土拍撞期之下，城市之間熱度分化會更加顯著，尤其是對于樓市表現(xiàn)相對較差的城市，本地城投的托底比例或將進一步加大。