[克而瑞]降地價(jià)、預(yù)申請(qǐng)機(jī)制下，天津第三輪地塊全部成交

??天津于10月17日完成了今年第三輪集中供地，共計(jì)成功出讓15宗地塊，總建面121.15萬(wàn)平方米，成交總金額97.5億元，整體溢價(jià)率依然處于低位，僅有0.13%，但本輪無(wú)流拍地塊，且民企重新回歸拿地，整體來(lái)看土地市場(chǎng)正在企穩(wěn)。

??供應(yīng)體量持續(xù)減少，此前流拍地塊降價(jià)回爐

??天津本輪掛牌了15宗含宅地塊，總建面僅有121萬(wàn)平方米，與今年首輪和次輪的供應(yīng)建面相比分別下降了62%和19%,在土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷后，天津降低了土地供應(yīng)量。

??與第二輪貴精不貴多的思路相比，本輪天津的土地供應(yīng)顯得質(zhì)量平平，15宗含宅用地中僅有2宗位于中心城區(qū)河西區(qū)、5宗位于濱海新區(qū)，其他地塊則全部位于環(huán)城四區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)。

??本次出讓的15宗含宅地塊中，有6宗屬于曾經(jīng)流拍或停牌的回爐地塊。本輪再度掛牌，有3宗降價(jià)、1宗漲價(jià)、2宗保持價(jià)格不變，其中地塊下調(diào)幅度最高接近30%。實(shí)際上，隨著各地土拍的輪次增加，流拍、撤牌的地塊回爐重新出讓的現(xiàn)象頻發(fā)，其中地價(jià)下調(diào)更是屢見(jiàn)不鮮，在降價(jià)和預(yù)申請(qǐng)共同作用下，天津第三輪地塊全部成功出讓?zhuān)c前兩輪多宗地塊流拍的情況相比，土地市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)定。

??14宗地塊底價(jià)成交

??僅一宗核心區(qū)域地塊溢價(jià)2%

??天津本輪土拍中，15宗含宅地塊全部成功出讓?zhuān)渲形挥谥行某菂^(qū)河西區(qū)的老梅江地塊溢價(jià)2.1%成交，其余地塊全部底價(jià)成交。與前兩輪相比，天津本輪土拍有所企穩(wěn)，首先是地塊全部成功出讓?zhuān)浯问呛诵膮^(qū)域地塊有所溢價(jià)，與第二輪全部地塊底價(jià)成交相比，土地市場(chǎng)活躍度有小幅增加。

??作為本次唯一一宗溢價(jià)成交的地塊，老梅江2022-009號(hào)地塊緊鄰6號(hào)線梅江公園站和左江道站，附近學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)等配套齊全，周邊已經(jīng)形成成熟的居住氛圍，3公里內(nèi)在售項(xiàng)目有融創(chuàng)梅江壹號(hào)院、龍湖天曜、城投華潤(rùn)天津瑞府等，銷(xiāo)售均價(jià)在3.6-4萬(wàn)元/平方米左右。地塊由中海以6.35億元競(jìng)得，溢價(jià)率2.1%，成交樓板價(jià)21045元/平方米，是本次土拍中單價(jià)最高的地塊，且地塊體量小，可以實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)去化，盈利空間較為充足。

??本土民企拿地積極性提升

      托底現(xiàn)象較上一輪有所改善

??拿地房企方面，天津本輪拿地房企可分為國(guó)企央企、地方城投類(lèi)公司和民企三大類(lèi)：國(guó)企央企中，中海摘得河西區(qū)兩宗宅地，總價(jià)達(dá)到34.7億元，位列房企拿地金額TOP1，且兩宗地成交樓板價(jià)也是本輪土拍最高的兩宗。值得一提的是，中海競(jìng)得的津西浯（掛）2022-010號(hào)地塊周邊已經(jīng)有中海天空之鏡、中海左岸瀾庭、中海左岸源鏡、中海寰宇時(shí)代等多個(gè)已經(jīng)布局的項(xiàng)目，再拿地有助于進(jìn)一步平攤開(kāi)發(fā)成本。此外，天津本輪出讓的兩宗還遷安置房地塊由中國(guó)建筑&中建六局&濱海新塘建設(shè)聯(lián)合體競(jìng)得。

??值得一提的是，本土小型民企投資積極性有所復(fù)蘇，天鉦置業(yè)、津梁置業(yè)、濱悅地產(chǎn)、中寶置業(yè)、侯臺(tái)商貿(mào)集團(tuán)等多家民企有所斬獲，不過(guò)均為本土或來(lái)自北京的小型民企，沒(méi)有知名品牌民企拿地，且普遍拿地總價(jià)較低，地塊總價(jià)均在10億元以下。

??本輪城投托底的現(xiàn)象較上一輪有明顯的改善，僅有4宗地塊由城投類(lèi)公司單獨(dú)競(jìng)得（其中3宗為回爐地塊），另外還有4宗地由城投類(lèi)公司和民企或國(guó)央企聯(lián)合拿地競(jìng)得。總體來(lái)看與第二輪近八成地塊均由城投類(lèi)公司競(jìng)得的情況相比大有改善。

??盈利空間上，廣州本輪成交地塊樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)之間仍存在較大的差值，整體盈利能力較高。

??政策利好效果尚未體現(xiàn)

??觀望情緒濃厚市場(chǎng)持續(xù)筑底

??今年以來(lái)受到疫情等多方面因素的反復(fù)影響，天津樓市整體表現(xiàn)低迷，今年1-9 月天津商品住宅整體成交建面為574.9萬(wàn)平方米，同比大降40%；國(guó)慶期間天津樓市也表現(xiàn)不振，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的53 個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，總認(rèn)購(gòu)量 364 套，平均單盤(pán)認(rèn)購(gòu)量 6.86 套，僅略高于普通周末；且市區(qū)受疫情影響下，濱海全域無(wú)成交，整體停擺。

??9份天津發(fā)布了樓市新政，包括外地人購(gòu)房社保要求降低為 6 個(gè)月、認(rèn)房不認(rèn)貸和二套首付降至 4 成等利好剛需和改善住房需求的政策，但從近期樓市成交來(lái)看，政策效果還未得到明顯的體現(xiàn)，截止9月末，天津的商品住宅去化周期已經(jīng)從年初的16.5個(gè)月拉長(zhǎng)至達(dá)21.7個(gè)月。樓市的冷淡傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，也是導(dǎo)致今年以來(lái)天津土拍熱度持續(xù)低迷的主要原因。

??整體來(lái)看，市場(chǎng)在減少供應(yīng)、回爐地塊降價(jià)、增加預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)的影響下，天津的第三輪土拍表現(xiàn)有所回穩(wěn)，但整體市場(chǎng)預(yù)期并未得到扭轉(zhuǎn)，地市熱度依然低位徘徊，土地成交以底價(jià)為主。拿地房企方面，國(guó)央企依然包攬了最優(yōu)質(zhì)地塊，本土民企回歸拿地，城投托底比例下降。

??日前，財(cái)政部發(fā)文限制通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地收入，或許對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)又將帶來(lái)一定壓力，但同時(shí)也給民企底價(jià)拿地帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。