??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）作為傳統(tǒng)銷售旺季的9月，雖然房企提前鋪排供貨、積極去化，但整體銷售情況仍延續(xù)了相對(duì)低迷的表現(xiàn)。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市9月份成交面積環(huán)比下降4%，同比下降29%。土地市場(chǎng)方面，截至9月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地9月份總成交建筑面積為9480萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全月成交建筑面積將突破億平方米，同比來(lái)看降幅約為四成左右。

??百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比降幅收窄

??從各線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市成交同、環(huán)比漲幅皆超10%；二三線城市盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)至35%。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)僅蘇、杭回穩(wěn)，大灣區(qū)局部復(fù)蘇，環(huán)渤海地區(qū)分化加劇，中西部市場(chǎng)則異常慘淡。

??從房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷情況看，規(guī)模房企整體銷售仍延續(xù)了今年以來(lái)相對(duì)低迷的表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，TOP100房企9月份實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期。同比方面降低25.4%，降幅較前幾月進(jìn)一步收窄。累計(jì)業(yè)績(jī)方面，百?gòu)?qiáng)房企1-9月銷售操盤金額為46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。

??值得一提的是，有超過半數(shù)的百?gòu)?qiáng)房企9月單月業(yè)績(jī)出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。包括華潤(rùn)、招商、綠地、越秀和仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績(jī)同比情況來(lái)看，規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，僅3成實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，四季度房企仍需做足準(zhǔn)備，積極尋找局部機(jī)會(huì)窗口。雖然三季度以來(lái)同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購(gòu)買力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。目前行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

??土拍熱度并未明顯回溫，僅7家房企新增貨值超千億

??土地市場(chǎng)方面，由于核心城市扎堆集中土拍，使得平均樓板價(jià)創(chuàng)近一年新高。

??根據(jù)報(bào)告，9月份有超過10個(gè)城市集中供地。其中，上海第三輪土拍金額超過千億元，進(jìn)而帶動(dòng)了土地成交總金額大幅上升，達(dá)4215億元，環(huán)比增加58%，同比則減少33%。由于一二線城市土地成交增多，也帶動(dòng)整體成交均價(jià)達(dá)到4446元/平方米，創(chuàng)下近一年以來(lái)新高。

??房企拿地金額方面，單月銷售50強(qiáng)拿地金額同比增長(zhǎng)68%，接近1200億元，僅次于今年6月拿地高點(diǎn)，單月拿地金額較前三季度均值高出50%。但實(shí)際上土拍熱度并未有大幅提升，底價(jià)成交、“托底”成交仍是常態(tài)，因此50強(qiáng)房企拿地金額同比仍跌29%。

??從拿地企業(yè)來(lái)看，50強(qiáng)房企中仍有超過七成的企業(yè)9月無(wú)投資，而2022年投資“暫?！逼髽I(yè)超過30家，且9月拿地企業(yè)仍舊是前三季度表現(xiàn)相對(duì)積極的華潤(rùn)、保利、中海、招商、建發(fā)等房企。

??從企業(yè)拿地的表現(xiàn)來(lái)看，規(guī)?；膰?guó)央企幾乎成為核心集中供地城市唯一的真正的“參與者”，三季度表現(xiàn)的尤為顯著。保利、華潤(rùn)、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過60%，除中海外，其余企業(yè)三季度月均拿地金額均較上半年增長(zhǎng)超過100%。

??報(bào)告顯示，1-9月份新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，積極拿地的房企數(shù)量明顯銳減。華潤(rùn)、保利和中海位列新增貨值榜前三，三家房企年內(nèi)新增貨值均超過1500億元，但與去年同期相比，三家房企的新增貨值均有所下降。截止9月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到71.7億元，同比下降55%，金額、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為25.4億元和35.4萬(wàn)平方米，同比下降60%和64%，同比降幅仍在擴(kuò)大。

??四季度市場(chǎng)或?qū)⒒胤€(wěn)，需求端政策力度有望加碼

??展望四季度，克而瑞研究中心認(rèn)為中央及地方需求端政策力度有望加碼，而在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)，但城市分化加劇。

??上海、杭州等市場(chǎng)成交或?qū)⒏呶槐３郑瑹岫扔型麘T性延續(xù)。廣州、深圳、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，即便是南寧、沈陽(yáng)、昆明等弱二線城市，四季度市場(chǎng)也有望穩(wěn)住，而多數(shù)三四線城市或?qū)⑵D難探底。

??另一方面，隨著短期市場(chǎng)仍處筑底階段，政策落地效果仍不明朗，市場(chǎng)預(yù)期和信心也并未得到顯著的扭轉(zhuǎn)，因此房企資金壓力并不會(huì)得到緩解，四季度投資謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。