[克而瑞]取消“限房價”南京三輪土拍熱度仍下滑，地方國企拿地超過八成

??在延期14宗地后，南京第三輪集中土拍中剩余的32宗地在10月19日正式迎來出讓。在供應結構改變及樓市成交低迷等多重因素的影響下，南京第三批次土拍熱度毫無意外地進一步走低：32宗地中1宗流拍，31宗成交，但其中僅1宗觸頂，余下地塊多以底價成交，且多依靠地方國企托底，平均溢價率也因此較第二輪進一步走低，并降至集中供地以來的最低位。

??行情趨冷下三批次全面取消商品住宅限價

??以調(diào)動房企參拍積極性

??相比于上一輪集中土拍，南京第三批次集中土拍最大的變化就是全面取消了自2020年6月以來采取的“限房價”規(guī)則。繼第二輪部分地塊取消限價后，南京第三輪推出的46宗住宅用地全部不設毛坯限價。取消住宅限價，一方面是適應當下的市場行情，給予房企更多自主定價權，增加項目的盈利空間，調(diào)動房企的參拍積極性；另一方面，也可鼓勵房企開發(fā)更多差異化產(chǎn)品、提升產(chǎn)品質(zhì)量，避免板塊內(nèi)過度的同質(zhì)化競爭，滿足不同層次的購房者需求。

??不過，就供應結構來看，南京此次集中供地以河西新城及外圍副城為主，雨花臺、江北核心等區(qū)域則缺席此次土拍。雖然南京增加了河西等熱點板塊供應量，但外圍副城的供應規(guī)模也較上一輪大幅升高，高淳、溧水、六合合計推出21宗地，總建筑面積達166萬平方米，成為第三批的供應主力。而這些片區(qū)由于樓市熱度較低，房企參拍熱情也不高，因此會導致南京第三輪競拍熱度進一步走低。

??外圍城區(qū)全部底價成交

??“最熱”河西也現(xiàn)冷熱分化

??最終，今日出讓的32宗地中1宗流拍，1宗觸頂搖號，3宗溢價，27宗底價成交，共收金275億元。對比第二批次集中土拍熱度來看，南京第三輪競拍熱度顯著下滑：觸頂成交比例由上一輪的12%下降至3%，整體溢價率回落0.3個百分點至2.6%。

??就各區(qū)域的土拍熱度而言，競拍熱點仍聚集在河西板塊，雖然6宗地中有1宗地流拍，但余下地塊也多以溢價成交。余下區(qū)域的出讓地塊則全部底價成交：高淳、溧水及六合等非核心城區(qū)底價成交則在意料之中，但備受關注的秦淮G68號地塊及江寧南站片區(qū)G86號地塊、楊家圩二期G93地塊也全部一輪成交，市場熱度明顯走低。

??不過，即使是競拍熱度最高的河西，土地市場也出現(xiàn)了明顯的冷熱分化，觸頂、底價與流拍現(xiàn)象均現(xiàn)。具體而言，房企爭奪較為激烈的地塊為G67號和G70號地塊，分別吸引了10家和8家房企爭奪，其中G67號地塊因總價較高而未能觸及上限價，最終溢價8.7%成交，總價相對較低的G70號地塊則觸及地價上限。三宗連體地塊G71、G72、G73，房企參拍數(shù)量均在5家以下，最終均以低溢價或底價成交。流拍地塊為G68號地塊，該項目因體量較小，且周邊有高架影響，最終無人報價而流拍。

??河西板塊內(nèi)競拍熱度的分化則更多地受項目周邊新房庫存影響。不考慮久未供地的G68號地塊，余下5宗地中僅待搖號的G70號地塊周邊在售待售項目較少，其余地塊周邊庫存相對偏高，尤其是連體的G71-G73號地塊，加上此次出讓的3宗地，自2021年首批次集中供地以來，已經(jīng)成功出讓了11宗地，總供應建面約52萬平方米，板塊內(nèi)競爭壓力由此可見一斑。

??加之，河西此次出讓地塊中多數(shù)項目的起拍樓板價較第二批次出讓地塊出現(xiàn)上漲，部分地塊的漲幅甚至在2000元/平方米以上，在新房流速進一步放緩的當下，拿地性價比變低。因此，即使是在南京市場中表現(xiàn)最好的河西，房企拿地態(tài)度也仍舊謹慎，也由此造成了河西板塊內(nèi)的熱度分化。

??房企參拍積極性明顯不及上一輪

??地方國企拿地比例超過八成

??在整體市場熱度下滑的背景下，南京第三輪集中土拍參與房企數(shù)量也較上一輪出現(xiàn)了明顯減少。以同樣是競拍焦點的河西板塊為例，第二輪集中推出的4宗地參拍房企數(shù)量都在15家以上，其中2宗地的參拍房企數(shù)量多達20家以上，除了華潤、中海、保利、招商等央國企外，金地、仁恒等品牌企業(yè)也積極參與；而此次出讓的6宗地中僅1幅地的參拍房企數(shù)量達到了10家以上，且主要以央國企為主，民企中僅有偉星參與較為積極，報名了其中5宗。

??從最終拿地結果來看，不考慮待搖號地塊，成交的30宗地中，南京本地國資企業(yè)仍是拿地主力，占比超過八成，諸如頤居、奧體建設、南京交投等均有收獲。其中，頤居的拿地金額為本場最高，在本場土拍中斬獲了建鄴河西G67地塊和G71地塊，拿地總金額為68億元。

??外來房企中，僅建發(fā)、偉星、中天美好等有所斬獲，其中建發(fā)2輪競價斬獲建鄴河西G73地塊，成交總價為21.8億元，偉星則底價競得秦淮區(qū)南部新城G65地塊，成交總價為23.8億元，中天美好則落子江寧東山，拿地金額為6.6億元。

??新房成交規(guī)模下行趨勢仍未見底

??致房企拿地信心明顯不足

??此次南京集中土拍熱度的下滑，除了由于供地結構更傾向熱度不高的外圍副城外，更重要的原因還是在于南京新房市場表現(xiàn)持續(xù)萎靡。

??盡管6月以來南京出臺了多項放松政策，包括放松限購、降低貸款利率等等，但政策刺激效果較為微弱，當前樓市成交規(guī)模仍舊在下探。就CRIC監(jiān)測的成交數(shù)據(jù)來看，2022年7月份以來，南京的新房成交規(guī)模三連降，9月成交面積僅52.7萬平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅則超過了兩成，新房價格也較此前有所走低。

??樓市成交持續(xù)未回暖的背景下，為了搶收回款、減輕現(xiàn)金流壓力，南京部分遠郊項目紛紛“打折促銷”，主城區(qū)一些核心熱點板塊如大校場、河西等此前要求高首付比例的板塊也開啟了“降首付”比例的操作。據(jù)市場消息稱，大校場板塊的項目此前多要求首付比例在八成以上，而新近加推的項目則將首付比例降至五成，部分小戶型項目僅要求三成首付。

??結合各板塊去化速度來看，截止2022年9月底，除了河西、城南等板塊的新房消化周期低于10個月，其余板塊的去化周期多在12個以上，其中仙林、高淳、溧水等片區(qū)的去化周期都高于20個月以上，新房庫存壓力明顯偏大。

??在此影響下，房企的拿地信心嚴重不足，加之進入四季度，在經(jīng)過前幾輪集中供地的消耗后，房企的拿地預算也多見底，因此參拍積極性也不高。

??整體來看，盡管三批次取消了毛坯限價，加大了主城熱點板塊的供應，但南京的土拍熱度并未能迎來預期中的回升，觸頂成交地塊比例較上一輪大幅走低，成交溢價率也下降至集中供地以來的新低。拿地企業(yè)方面，地方國企拿地占比較上一輪明顯上升，三批次中八成以上地塊由地方國企競得。

??在樓市銷售整體偏緩的背景下，不僅是南京，多數(shù)城市的第三輪集中土拍熱度也均較上一輪走低。從房企拿地態(tài)度來看，三批次參拍房企更加保守冷靜，即使是核心板塊，若周邊庫存偏高或利潤空間較低的地塊，也選擇不參與競拍，比如此次南京河西板塊的3宗地雖然有多家房企參與，但競拍中僅有2家或1家出價，最終也以低溢價成交。由此可以預見，若四季度樓市端還未能企穩(wěn)回升，更多城市的集中土拍熱度將進一步下滑，地方國企的托底壓力也會進一步增加。