[克而瑞]上海第四批次土拍小幅回溫，佳運(yùn)成為全場唯一拿地民企

??12月9日，上海完成了第四輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面63.8萬平方米，成交總金額126.8億元，本次供應(yīng)地塊的6宗地多位于郊區(qū)，并且3宗地為綜合地塊，樓板價(jià)維系在低位；熱度方面，在寶山共富、青浦趙巷兩宗較大體量地塊封頂成交的帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率較第三輪集中供地略有上升，增至3.69%，熱度在今年的四輪集中供地中僅次于第二輪。

??第四輪供地規(guī)模降至新低

??涉宅地出讓金已超過2021年全年

??與前三批次集中供地的大體量不同，上海第四批次供應(yīng)量降至較低的水平，共計(jì)出讓6宗含宅用地，總規(guī)劃建面僅63.8萬平方米，總起拍價(jià)僅有122.27億元，創(chuàng)下2021年開啟集中供地以來集中土拍規(guī)模之新低。出讓規(guī)則方面，上海延續(xù)了第三輪新采納的在一次性競價(jià)環(huán)節(jié)增加了新增隨機(jī)值的機(jī)制；對于多家房企競拍的熱門地塊，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性增強(qiáng)，房企拿地依舊要看“運(yùn)氣”。

??就地塊分布來看，本輪供地集中在靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)等5個(gè)地區(qū)，其中5宗位于郊區(qū)，僅有的一宗中心城區(qū)地塊——靜安中興地塊建面僅13410平方米，還要包含學(xué)校的擴(kuò)建，住宅僅65套房，利潤空間十分有限。從區(qū)位來看，四批次地塊質(zhì)量較為一般，不過值得注意的是，青浦趙巷地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)增至54500元/平方米，較上月入市的金地虹橋峯匯限價(jià)高出2500元/平方米，大大提升了房企的盈利預(yù)期。

??截止12月9日，上海2022年涉宅地成交規(guī)模達(dá)560公頃，而2022年供給計(jì)劃中宅地供應(yīng)規(guī)模為522~592公頃，按照平均數(shù)557公頃來測算的話，2022年上海宅地供應(yīng)完成率為100.5%，剛好完成了全年的宅地供應(yīng)計(jì)劃。值得注意的是，截止12月9日，2022年上海涉宅地中成交金額已經(jīng)高達(dá)2839.5億元，同比2021年上漲了0.5%，也創(chuàng)下歷史新高。

??青浦趙巷、顧村共富兩主力地塊封頂成交

??競拍熱度較第三輪略有回升

??在青浦趙巷、顧村共富兩宗主力地塊封頂成交的帶動(dòng)下，上海第四輪集中土拍熱度較第三輪上升1.42個(gè)百分點(diǎn)，整體溢價(jià)率增至3.69%。

??其中，熱度最高的當(dāng)屬寶山區(qū)共富地塊和青浦趙巷地塊，兩地分別經(jīng)過23、33輪報(bào)價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終分別被佳運(yùn)集團(tuán)和廈門國貿(mào)拿地，溢價(jià)率分別為9.45%和8.96%，成為本場土拍唯二的溢價(jià)成交地塊。

??寶山區(qū)共富地塊于靠近1號線呼蘭路站，以及在建的18號線二期大康路站，交通較為便利；地塊容積率只有1.8，限高50米，可打造低密疊加產(chǎn)品，此外，該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)65696元/平方米，與二批次華發(fā)競得西側(cè)地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)持平，而周邊的同類二手房售價(jià)已經(jīng)到達(dá)7萬元/平方米，存在一定的倒掛空間，加之周邊綠化較多、比較宜居，配套比較完善，去化沒有大問題，因此地塊吸引了12家房企參拍，最終該地被佳運(yùn)置業(yè)以207960萬元的總價(jià)競得，溢價(jià)率為9.45%，樓板價(jià)也僅有33362元/平方米，按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)65696元/平方米測算的話，地房比僅有51%，房地差高達(dá)32334元/平方米，盈利空間比較充裕。

??此外，位于青浦趙巷板塊的佳恒路南側(cè)地塊由于盈利空間提升（該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)54500元/平方米，而周邊的金地虹橋峯匯指導(dǎo)價(jià)52000萬元/平方米，聯(lián)動(dòng)價(jià)提升了2500元/平方米），加之11月入市的金地虹橋峯匯去化情況較佳（首開538套房源，項(xiàng)目觸發(fā)積分51.5分），熱度也相對較高，吸引了招商、保利、建發(fā)、國貿(mào)、大華等多家房企參拍，在觸發(fā)中止價(jià)后，最終被廈門國貿(mào)以330810萬元的價(jià)格拿下，樓板價(jià)為24484元/平方米。

??本場土拍唯一位于中心城區(qū)的靜安中興地塊，雖然區(qū)位較佳，但由于地塊較小，還包含學(xué)校的擴(kuò)建，利潤空間十分有限，最終被蘇河灣底價(jià)拿下。余下的嘉定安亭、青浦華新、臨港萬祥三宗地也均底價(jià)成交，嘉定汽車城、中交和中鐵二十局&中鐵十五局&臨港集團(tuán)分別落子。

??四季度新房市場明顯降溫

??高供應(yīng)之下熱門板塊去化也遭“滑鐵盧”

??總的來看，雖然溢價(jià)率較第三批次略有回升，但除了青浦趙巷和寶山共富兩宗盈利空間有保障的兩宗地外，其余地塊房企參拍熱情也較低，4宗地塊僅有1家房企報(bào)名，最終遺憾底價(jià)成交。

??究其原因，主要還是由于進(jìn)入四季度以來，上海樓市行情明顯降溫，非核心板塊的去化明顯變慢，整體開盤去化率不佳。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月入市項(xiàng)目共33個(gè)，整體開盤去化率63%；市區(qū)、外環(huán)線熱點(diǎn)區(qū)域、新城核心區(qū)軌交項(xiàng)目日光或者維系9成左右的去化，新城無軌交去化下降至兩成左右。

??不僅如此，由于今年上海加大了土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是郊區(qū)核心板塊供應(yīng)量大幅增加，帶來了新房集中上市的壓力，今年上海新房供應(yīng)量高達(dá)942萬平方米，較去年同期漲幅高達(dá)四成，與此同時(shí)，成交量卻與去年基本持平，這樣一來，庫存壓力逐漸提升，以往的熱門板塊譬如徐涇部分前期熱門項(xiàng)目的去化都明顯下降。

??拿地主力依然是央國企

??佳運(yùn)置業(yè)成為唯一拿地民企

??與前三輪集中土拍一致，上海第四輪土拍依舊是央國企為主，民企的積極性仍未復(fù)蘇。本輪成交的6宗地中，有4宗被國企央企底價(jià)競得，達(dá)到總成交幅數(shù)的67%，余下的2宗地塊分別佳運(yùn)集團(tuán)和廈門國貿(mào)競得，也是本場土拍中唯二進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段成交的地塊。

??值得注意的是，憑借一次性報(bào)價(jià)競得寶山共富地塊的佳運(yùn)置業(yè)，在12家房企中成功中標(biāo)，是本場土拍中唯一拿地的民企，可謂幸運(yùn)值爆棚。

??中交則“財(cái)力值”拉滿，以48.75億元的價(jià)格底價(jià)拿下青浦華新商住地塊，是本場土拍中總價(jià)最高的地塊。青浦的另一宗純宅地也就是廈門國貿(mào)一次性報(bào)價(jià)競得的地塊，拿地價(jià)高達(dá)33.08億元。在這兩宗地的助力下，青浦也成為本場土拍賣地金額最高的區(qū)域，總價(jià)達(dá)81.84億元，占到本場土拍總金額的65%。靜安中興地塊由于地塊建面較小，盈利空間有限，被蘇河灣集團(tuán)底價(jià)拿下也在意料之中。

??鑒于近期臨港新房供應(yīng)集中，客戶逐步稀釋，開盤項(xiàng)目均遇冷，加之本次土拍的萬祥地塊不在核心區(qū)，位置相對較偏，土拍遇冷也在意料之中，最終被中鐵二十局&中鐵十五局&臨港集團(tuán)聯(lián)合拿下，成為本場土拍中唯一由聯(lián)合體競得的地塊。

??整體來看，受兩宗主力地塊封頂成交的影響，上海第四輪土拍熱度小幅回溫，但與北京、杭州等同類城市相比，熱度還是相對低的，2/3的地塊僅有1家房企報(bào)名，最終底價(jià)成交。究其原因，一方面與四季度以來新房市場的降溫有關(guān)，另一方面，則與今年上海新房的高供應(yīng)有關(guān)，尤其是郊區(qū)部分核心板塊供應(yīng)量大幅增加，客戶逐步稀釋，開盤項(xiàng)目去化遇冷也在意料之中，這也就解釋了房企尤其是民企參拍積極性較低的原因。

??值得注意的是，雖然近來面向房企的融資政策有所放松，但在行業(yè)資金偏緊的背景下，受益房企較為有限，大多數(shù)民營房企的資金壓力仍舊趨緊，進(jìn)而影響了房企的競拍熱情。除此之外，疫情影響下，相對一部分人群工作和收入受到影響，未來收入預(yù)期明顯下降，購房需求也極大地收縮或延后，房企基于對項(xiàng)目去化的擔(dān)憂，土拍態(tài)度也變得相對謹(jǐn)慎。要想讓市場熱度回升，仍需等待需求側(cè)調(diào)控放松取得理想的成效。