[克而瑞]快評(píng) | 城市間土拍繼續(xù)分化，杭州熱度回升，無錫持續(xù)低溫

??房地產(chǎn)行業(yè)“第三只箭”發(fā)出次日，杭州、無錫的新一輪集中土拍如期開拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，杭州在“按需供地”的影響下土地市場(chǎng)熱度仍維持在高位，部分地塊吸引了數(shù)十家房?jī)r(jià)競(jìng)逐，最終8宗地全部由本地民企競(jìng)得，其中3宗地觸頂成交，平均溢價(jià)率高達(dá)8.4%。反觀無錫，第五批出讓14宗地全部底價(jià)成交，并且多數(shù)由城投競(jìng)得，土地市場(chǎng)熱度仍在低位。

??杭州：供地質(zhì)量提升影響下

??土拍熱度較第三輪所有回升

??全部地塊均被本土民企競(jìng)得

??11月29日，杭州迎來了第四批次集中土拍，最終8宗地均成功出讓，總成交建面49.7萬平方米，成交總金額98.9億元。熱度方面，供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，本批次土拍熱度明顯上升，成交溢價(jià)率增至8.4%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。房企拿地方面，全部地塊均被本土民企收入囊中，濱江在錢江世紀(jì)城連落兩子，杭州東虹房產(chǎn)、浙江新世界房產(chǎn)、富陽百合房產(chǎn)等民企也均有所獲。

??四批次供地規(guī)模大幅縮減

??目前宅地供應(yīng)完成率剛剛過半

??繼第三輪供應(yīng)量大幅縮減之后，杭州第四輪集中供地進(jìn)一步下滑，共計(jì)出讓8宗含宅用地，總規(guī)劃建面僅49.7萬平方米，總起拍價(jià)僅有91.2億元。就地塊分布來看，雖然僅有上城一宗主城區(qū)宅地，其余7宗均在蕭山和富陽；不過從區(qū)位上來看，位置還是比較核心的，其中不乏錢江新城二期、錢江世紀(jì)城等熱點(diǎn)地塊，此舉無疑進(jìn)一步提升了房企拿地積極性。

??截止11月29日，杭州2022年涉宅地成交規(guī)模達(dá)561.9公頃，而2022年供給計(jì)劃中宅地供應(yīng)規(guī)模高達(dá)796公頃，宅地供應(yīng)完成率僅為71%；與2021年總宅地供應(yīng)量相比，也下降了24%。總的來看，受新房市場(chǎng)尤其是外圍區(qū)域市場(chǎng)下行的影響，房企拿地意愿較往年偏低，今年杭州的宅地供應(yīng)規(guī)模大幅縮減。

??值得注意的是，在出讓規(guī)則方面，杭州第四批次集中土拍規(guī)則與前幾輪有明顯變化，主要是取消了溢價(jià)10%封頂后的“一次報(bào)價(jià)”，改為溢價(jià)12%封頂后，上限有效報(bào)價(jià)企業(yè)超過1家的，直接進(jìn)行搖號(hào)。

??錢江新城2.0、世紀(jì)城核心區(qū)、富陽銀湖三地

??搖號(hào)成交，溢價(jià)率增至8.4%

??從最終土拍結(jié)果來看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。成交的8幅地中，3宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，占比為37.5%，與三批次變化不大；另有一宗以10.75%的高溢價(jià)成交；其余4宗地以底價(jià)成交。

??意料之中地，錢江新城2.0、錢江世紀(jì)城核心地塊均進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。這兩宗地均是置業(yè)熱度較高的改善板塊。除此之外，位于富陽的銀湖科技城地塊，由于靠近富陽萬達(dá)、距離地鐵6號(hào)線陽陂湖站較近，容積率僅有1.01，非常適合打造低密度產(chǎn)品，因此競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，溢價(jià)封頂，也進(jìn)入了線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。

??三宗搖號(hào)地塊中，熱度最高的當(dāng)屬錢江世紀(jì)城SJC0204-01地塊，該地塊位于世紀(jì)城核心區(qū)，西側(cè)一路之隔是濱江星翠瀾庭，南邊300米處即在建的杭州skp購物中心，北側(cè)1公里就是亞運(yùn)村，地理位置可謂得天獨(dú)厚。值得一提的是，周邊的星翠瀾庭等項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)都是45000元/㎡，本地塊商品住宅精裝限價(jià)46000元/㎡，上漲了1000元/㎡，該地吸引了28家房企報(bào)名，最終被中天搖號(hào)競(jìng)得，樓板價(jià)31164元/平方米，按照商品住宅精裝限價(jià)測(cè)算來看，地房比約為68%，房地差近1.5萬元/平方米，盈利空間也相對(duì)充裕。

??唯一的主城地塊——四堡七堡單元JG1402-12地塊是本場(chǎng)起拍總價(jià)和樓板價(jià)最高的地塊，商品住宅精裝限價(jià)66000元/平方米，住宅限售與前幾批次持平。但是考慮到板塊供應(yīng)量較大，新房搖號(hào)已經(jīng)不及之前火熱，加之地塊靠近高架比較近，對(duì)產(chǎn)品去化有一定的負(fù)面影響，因此參拍房企數(shù)量并不及錢江世紀(jì)城核心地塊多。

??余下的5宗地中，除另一宗錢江世紀(jì)城核心地塊被濱江以10.75%的高溢價(jià)拿下外，其余4宗均底價(jià)成交，包括世紀(jì)城南、蕭山河上、場(chǎng)口、富春底價(jià)成交。這些地塊大都位置相對(duì)較偏，周邊樓市去化放緩、庫存量偏高，房企拿地積極性不高，因此多經(jīng)過一輪競(jìng)價(jià)就成交。

??多宗宅地限價(jià)被突破

??盈利空間較三批次有所擴(kuò)大

??盈利空間方面。聯(lián)系新房限價(jià)來看，8宗地塊平均地房比為0.51，盈利空間較第三批次明顯增加。究其原因，一方面是由于本輪多宗地板塊限價(jià)有所上升，譬如錢江世紀(jì)城南單元地塊解鎖板塊限價(jià)為43000元/㎡，世紀(jì)城核心單元的2宗宅地限價(jià)為46000元/㎡，富陽場(chǎng)口低密限價(jià)突破到17500元/㎡；另一方面，本輪供地主城區(qū)供地僅涉及一宗，主力區(qū)域集中在蕭山、余杭等區(qū)域，這部分地塊地價(jià)水平本身就相對(duì)較低，盈利空間也相對(duì)較大。

??值得注意的是，搖號(hào)成交的三宗地盈利空間也相對(duì)充裕。具體來看，雖然3幅地塊的平均地房比超過了0.6，但房?jī)r(jià)地價(jià)差均值高達(dá)16502元/平方米，尤其是位于錢江新城2.0板塊的那宗地，房地價(jià)差都超過了2萬元/平方米，盈利空間最為可觀。

??全部地塊均被本土民企收入囊中

??濱江在錢江世紀(jì)城板塊連落兩子

??盡管杭州新房市場(chǎng)整體熱度較此前有所下滑，但在同類城市中依然表現(xiàn)亮眼。第四批次土拍中，錢江新城2.0、錢江世紀(jì)城核心地塊均吸引了多家品牌房企參拍，尤其是是世紀(jì)城核心區(qū)單元SJC0204-01地塊吸引了28家房企參拍，最終中天成為全場(chǎng)運(yùn)氣最佳選手，搖號(hào)競(jìng)得這宗“香餑餑”。除中天外，建杭、山水置業(yè)運(yùn)氣也頗佳，分別搖中主城唯一宅地和富陽銀湖低密度宅地。

       從最終拿地結(jié)果來看，本次供出的8宗涉宅地，均被杭州本土民企收入囊中。其中，品牌房企表現(xiàn)尤為活躍，濱江以36.6億元的總價(jià)奪得錢江世紀(jì)城兩宗地塊。本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，杭州東虹房產(chǎn)、浙江新世界房產(chǎn)、富陽百合房產(chǎn)等也均有收獲。

??無錫：五批次集中土拍“波瀾不驚”

??2022年供地計(jì)劃已達(dá)標(biāo)

11月末，無錫也迎來了2022年的第五場(chǎng)集中土拍。本次集中出讓，無錫共成交14宗地，總成交建面為170萬平方米，攬金224億元。與此前土拍相比，無錫本場(chǎng)土拍熱度依然延續(xù)低位，出讓地塊仍然多靠城投托底，超過八成地塊由本地城投平臺(tái)競(jìng)得。聯(lián)系供地計(jì)劃來看，無錫五批次總成交土地面積已達(dá)380萬平方米，超過了2022年計(jì)劃供地量，供地計(jì)劃完成率達(dá)104%。

      本次土拍延續(xù)此前平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

??出讓地塊全部底價(jià)成交

??在采取預(yù)公告形式推地后，無錫的土地市場(chǎng)一直維持著平穩(wěn)趨勢(shì)，本批次土拍也延續(xù)了這一趨勢(shì)：推出14宗地全部成交，總成交建面為170萬平方米，共收金224億元。但就熱度來看，無錫的土地市場(chǎng)仍然維持在低溫，本輪成交地塊仍然全部零溢價(jià)，企業(yè)參拍意愿依舊在谷底。

??事實(shí)上，無錫此次供地質(zhì)量較上一次還有所提升，出讓地塊中不乏經(jīng)開奧體、新吳太科園、濱湖山水城等熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)用地。其中，位于經(jīng)開奧體板塊的XDG-2022-89號(hào)地塊區(qū)位優(yōu)越，素質(zhì)極佳，其起拍價(jià)更是高達(dá)20800元/平方米，創(chuàng)下無錫歷史出讓地塊中起拍價(jià)新高。聯(lián)系各批次成交地價(jià)水平來看，14宗地平均成交地價(jià)達(dá)132219元/平方米，是今年集中成交各批次中平均地價(jià)最高的一批次，也足以驗(yàn)證此次供地的優(yōu)質(zhì)。

??無錫地市的持續(xù)低溫，除了由于大環(huán)境熱度下行外，最根本的原因還是在于無錫樓市成交的低迷。聯(lián)系2021年以來的新房成交走勢(shì)來看，2021年下半年以來無錫的新房成交規(guī)模下行趨勢(shì)明顯，2022年前11月的月均成交規(guī)模達(dá)25萬平方米，還不足上一年月平均的一半。

??新房流速偏緩下，無錫樓市庫存壓力也顯著上升。截止2022年10月底，無錫庫存消化周期已達(dá)20.9個(gè)月?？紤]到今年無錫仍供應(yīng)了多宗宅地，潛在庫存壓力將會(huì)更高。在此影響下，房企對(duì)無錫地市投資信心不足，因而拿地參拍積極性不高。

??五批次集中成交規(guī)模已超上一年

??今年供地計(jì)劃順利完成

??雖然相比于去年各輪集中供地，無錫今年歷批次平均供應(yīng)規(guī)模有所下滑，但通過增加集中供地批次后，無錫年內(nèi)成交規(guī)模成功反超了去年集中成交面積。

??具體來看，經(jīng)歷五批次的集中供地后，無錫涉宅用地集中成交總幅數(shù)達(dá)62幅，總建筑面積為697.4萬平方米，略超過去年全年成交規(guī)模。不過，由于今年以來無錫出讓地塊基本均為底價(jià)成交，土地成交金額則較去年出現(xiàn)了下滑，2022年總成交金額達(dá)812.6億元，同比去年下降了10.8%。

??聯(lián)系2022年無錫供地計(jì)劃來看，今年無錫市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模商品住宅用地和租賃用地為367公頃，總量較上一年微漲了9%。對(duì)比成交規(guī)模來看，截止2022年第五批次，無錫涉宅用地成交土地面積為380萬平方米，已然超過了計(jì)劃供應(yīng)量，圓滿完成了今年的土地供應(yīng)計(jì)劃。

??綠城現(xiàn)身拿下五批次最貴地塊

??地方城投成為今年無錫地市主角

??拿地企業(yè)方面。第五批次集中土拍參與主力仍是以無錫本地城投公司為主，競(jìng)得12宗地，總拿地金額達(dá)167億元。外來房企中僅綠城、浙江隱軒置業(yè)各拿一宗。其中，綠城競(jìng)得經(jīng)開區(qū)奧體中心東住宅地塊（XDG-2022-89號(hào)），成交總價(jià)為40.33億元，平均樓板價(jià)達(dá)20800元/平方米，是本場(chǎng)土拍中總價(jià)最高、單價(jià)也是最高的地塊。

??縱觀無錫五批次集中土拍企業(yè)拿地情況，可以發(fā)現(xiàn)：城投儼然是無錫今年土拍市場(chǎng)的主角，62幅成交地塊中有65%的地塊被城投托底，尤其是在剛剛成交的第五批次，城投托底現(xiàn)象更為突出，超過八成的地塊由城投競(jìng)得。

??央國(guó)企以及民企的參與度則明顯降低。以央企為例，今年集中土拍中僅保利發(fā)展在第四批次的集中土拍中拿下兩宗地，其余央企則未現(xiàn)身無錫今年土拍。民企的拿地占比雖然達(dá)到了26%，但主要以中小房企為主，品牌房企中僅仁恒、朗詩等個(gè)別企業(yè)現(xiàn)身。

??整體來看，在供地結(jié)構(gòu)調(diào)整下，杭州第四輪集中土拍如預(yù)期中略有回升，出讓的8宗地全部順利成交，其中3幅地觸及封頂價(jià)搖號(hào)成交；不僅如此，與之前大多數(shù)城市央國(guó)企托底的土拍情況不同，杭州全部地塊均被本土民企競(jìng)得，市場(chǎng)熱度有所上升。與杭州不同，無錫第五輪土拍熱度依然較低，14宗地全部底價(jià)成交，并且地方城投依舊是拿地主力。

??不過值得注意的是，雖然無錫市場(chǎng)熱度延續(xù)低位，但其卻已經(jīng)完成了全年的宅地計(jì)劃量，明顯超過杭州的71%。不僅僅是杭州，同日進(jìn)行四批次土拍的北京和武漢也并未完成今年的供地計(jì)劃，比如武漢，四批次涉宅用地成交總面積還不足今年供地計(jì)劃的三成。因此，為了趕在年末前完成當(dāng)年供地計(jì)劃，多個(gè)城市比如武漢、南京等已經(jīng)官宣第五批地塊，年末集中土拍撞期的可能性將會(huì)更進(jìn)一步增加。盡管近期行業(yè)融資側(cè)顯著放松，但在樓市銷售未有起色的背景下，土拍熱度回升仍需等待行業(yè)供求信心的實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。