[克而瑞]央國(guó)企“透支”、城投“苦撐”難掩集中供地困境

??導(dǎo)讀

??短期內(nèi)集中供地不會(huì)取消，但政策持續(xù)寬松的空間已經(jīng)很有限，因此整個(gè)土地市場(chǎng)仍然會(huì)保持低位運(yùn)行。

??研究員 / 謝楊春 馬千里 吳嘉茗 邱娟 周奇

??截止至11月末，22個(gè)典型城市基本已完成了2022年集中供地的第三輪，與2021年相比，市場(chǎng)仍深陷調(diào)整期，土地市場(chǎng)的熱度一路下滑。而今年多城都進(jìn)行了4-5輪供地，實(shí)際上集中供地的界限越來(lái)越模糊。整體而言：

??第一，成交規(guī)模逐輪遞減，供地計(jì)劃的完成率偏低。

??第二，土拍政策一路寬松，但效果毫無(wú)起色。今年的三輪集中供地成交溢價(jià)率也分別僅有4.7%、4.1%和2.6%，地市熱度不但持續(xù)無(wú)起色，而且還在持續(xù)走低；而從流拍角度來(lái)看，今年的三輪流拍率分別為15.2%、7.97%和10.93%。

??第三，仍然依靠城投托底，除城投、央國(guó)企以外的企業(yè)，今年投資基本暫停。實(shí)際上今年集中供地中也不乏優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，央企、民企等投資力度減弱的最根本原因還是在于現(xiàn)金流緊張。

??第四，城市分化進(jìn)一步加劇。聚焦至城市來(lái)看，已18個(gè)完成第三輪集中土拍的城市中，溢價(jià)率超過(guò)5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個(gè)城市。

??總體來(lái)看，從集中供地初衷為了抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱，到今天不斷放松政策刺激土地市場(chǎng)熱度，隨著經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、企業(yè)的背景和發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來(lái)供地會(huì)逐步淡化“集中式”，一方面為避免土拍撞期，集中土拍輪次或進(jìn)一步增加；另一方面，為減少土地流拍，集中“預(yù)供地”名單進(jìn)一步擴(kuò)容。此外，無(wú)論是從成交量還是市場(chǎng)熱度來(lái)看，集中供地的城市名單或?qū)⒄{(diào)整。

??01

??規(guī)則“向下”、盈利“向上”

??土拍政策“一松再松”（節(jié)選）

??自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直走低，在多家規(guī)模房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)后，客戶購(gòu)房情緒觀望嚴(yán)重，樓市成交規(guī)模持續(xù)下行。尤其是2022年，因銷售仍處在“筑底期”，規(guī)模房企資金壓力再度增加，拿地意愿降至谷底，導(dǎo)致集中土拍熱度并未出現(xiàn)預(yù)期的“回暖”。此背景下，各地土拍門檻相繼放低，加大中心城區(qū)土地供應(yīng)、降資質(zhì)、降地價(jià)、提限價(jià)等措施紛紛出臺(tái)，但整體效果并不顯著。

??一、通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)刺激市場(chǎng)回暖，中心區(qū)域出讓占比近五成

??為了盡快恢復(fù)行業(yè)信心，提振市場(chǎng)熱度，2022年開年以來(lái)上層調(diào)控環(huán)境顯著改善，多部委明確提出要支持居民合理購(gòu)房需求，房企融資環(huán)境也邊際改善，向市場(chǎng)釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。落在土地端，重點(diǎn)城市第三輪集中供地進(jìn)一步延續(xù)了二輪寬松的土拍規(guī)則，多個(gè)城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r(jià)款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力，土拍門檻進(jìn)一步放松。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市2022年前三輪集中供地中，中心城區(qū)的供地比重均在48%以上，比2021年三輪中心城區(qū)供地比重高出5-8個(gè)百分點(diǎn)不等。另外，從中心城區(qū)供地比重的變動(dòng)可以明顯地看出：土地市場(chǎng)下行的時(shí)候，中心城區(qū)供地比重明顯提升，從2021年第三批就可以看出，中心城市供地比重一路上升；市場(chǎng)過(guò)熱地時(shí)候，中心城區(qū)供地比重又有所下降，譬如2021年第二批次。

??剛剛過(guò)去的2022年第三批次集中供地更多城市土地供應(yīng)采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，超半數(shù)重點(diǎn)城市中心城區(qū)供地比重超過(guò)五成，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫(kù)存偏低的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹?。典型如杭州，第三輪僅推出19宗涉宅地，有15宗位于主城區(qū)，中心城區(qū)供地比重高達(dá)79%，包括錢江新城二期、艮北、申花、西興等熱門地塊，最終19宗地塊中有8宗觸及上限價(jià)格進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，觸頂率達(dá)42.1%，超過(guò)了首輪的38.3%、二輪的26.7%。

??除此之外，合肥、寧波、蘇州等城市中心城區(qū)供地比重也處于高位，多在65%以上，比前5輪集中供地中心城區(qū)供地比重明顯提升。值得注意的是，雖然南京第三輪集中供地中心城區(qū)供地比重不高，僅有20%。但中心城市區(qū)供應(yīng)的9宗地有6宗位于高熱區(qū)域—河西板塊，可謂誠(chéng)意滿滿。結(jié)果也在意料之中，除部分河西地塊延續(xù)高熱外，其余地塊大都底價(jià)成交或是中止出讓。

??二、多城政策已松無(wú)可松，降資質(zhì)、降成本、増利潤(rùn)空間齊上陣

??2022年第三季度以來(lái)為了減少流拍，促進(jìn)土地成交，多個(gè)城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低拍地資質(zhì)、減少土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r(jià)款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。事實(shí)上，經(jīng)歷了多輪土拍規(guī)則的調(diào)整，許多城市土拍規(guī)則已經(jīng)松無(wú)可松，降資質(zhì)、降成本、増利潤(rùn)空間等已經(jīng)成為常態(tài)。

??就以房企拍地資質(zhì)為例：

??1）22城在2021年第一輪集中土拍及之前對(duì)房企拍地資質(zhì)要求大多較為寬泛，參拍門檻較低，僅南京、合肥、重慶等少數(shù)城市對(duì)房企參拍資質(zhì)有明確要求。在競(jìng)拍資質(zhì)寬松下，多個(gè)城市的2021年首輪集中土拍熱度高漲，如重慶更是出現(xiàn)了近40%以上的溢價(jià)率，杭州、合肥、無(wú)錫等城市多宗地塊進(jìn)入競(jìng)配建或自持階段，實(shí)際地價(jià)顯著走高。

??2）為了穩(wěn)定地價(jià)，嚴(yán)控地價(jià)再創(chuàng)新高，自然資源部于2021年8月份明確商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面，首先就是要求參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。除了申請(qǐng)人須具有開發(fā)資質(zhì)這樣的基本要求外，部分首輪土拍高熱的城市也進(jìn)一步限制參拍企業(yè)的資質(zhì)，比如杭州提出開發(fā)資質(zhì)年限應(yīng)在一年以上，合肥所有地塊的資質(zhì)要求提升至二級(jí)及以上，南京也對(duì)部分優(yōu)質(zhì)地塊提出競(jìng)拍資質(zhì)須在二級(jí)及以上的新要求。

??3）在供地新要求下，重點(diǎn)城市第二輪集中土拍明顯降溫，尤其是禁馬甲、嚴(yán)查購(gòu)地資金來(lái)源等要求限制了房企的參拍熱情。與此同時(shí)，房企融資側(cè)顯著收緊，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難，拿地積極性明顯下降，也使得市場(chǎng)熱度進(jìn)一步降溫，多個(gè)城市出現(xiàn)了臨拍前中止撤牌的現(xiàn)象。

??在此背景下，22城的第三輪集中土拍，對(duì)房企的拿地資質(zhì)要求也出現(xiàn)了新的變化。除了“須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”硬性要求仍保留外，此前對(duì)房企開發(fā)資質(zhì)要求較高的城市多數(shù)也降低了參拍資質(zhì)要求。

??4）因疫情突發(fā)疊加“爛尾樓事件”輿情發(fā)酵影響，市場(chǎng)信心跌至谷底，購(gòu)房需求端表現(xiàn)持續(xù)萎靡，企業(yè)資金壓力未能得到實(shí)質(zhì)性緩解，土地市場(chǎng)熱度也因此進(jìn)一步走低。在此背景下，為了保證土地出讓，就2022年近三批次集中供地參拍要求來(lái)看，各城市的出讓門檻也在進(jìn)一步降低。比如，上海、合肥、南京等城市均進(jìn)一步放寬了資質(zhì)要求：2022年第一批集中供地中，上海取消了此前的招掛復(fù)合打分機(jī)制，原本劣勢(shì)明顯的中小房企擁有了更多公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)；合肥的競(jìng)品質(zhì)規(guī)則中對(duì)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的得分由此前的零分上調(diào)至4分，對(duì)中小企業(yè)也有一定的利好。

??成本方面，最直接的就是競(jìng)買保證金比重逐漸下降，典型如蘇州，競(jìng)買保證金比例由去年二輪的30%-50%降至去年三輪的30%再降至今年的20%，對(duì)房企的資金要求明顯放松，保證金比例一再下調(diào)；另外，出讓金繳納期限拉長(zhǎng)，同樣也是蘇州，其2022年首輪土拍中姑蘇、高新區(qū)和吳江等地區(qū)出讓地塊出讓金繳納期限延長(zhǎng)至6個(gè)月，極大地緩解了房企現(xiàn)金流壓力，以提升拿地積極性。南京也是保證金比例在2022年首輪就已經(jīng)降至20%，土地出讓金繳款周期延長(zhǎng)至6個(gè)月或更長(zhǎng)。

??增利潤(rùn)方面，部分城市出讓地塊地價(jià)房?jī)r(jià)差拉高，增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間以促成交。以北京第三輪集中土拍為例，房山、順義相對(duì)較偏的幾宗宅地，銷售指導(dǎo)價(jià)與周邊房?jī)r(jià)相比有小幅度的上調(diào)，對(duì)于郊區(qū)板塊的預(yù)期提升有一定的作用，最終北京三批次18宗地塊均成功出讓，與第二輪18%的流拍率相比，成交熱度略有回溫。

??但是，并非所有的“放水”都有效果，內(nèi)生需求不足的部分城市即使增利潤(rùn)，土拍結(jié)果也沒有明顯改善。典型如合肥，在三批次集中供地中，合肥抬升了多宗地塊的毛坯限價(jià)，比如包河區(qū)淝河板塊的此次出讓地塊毛坯限價(jià)較二批次周邊地塊的漲幅都在千元以上，經(jīng)開區(qū)出讓地塊住宅限價(jià)更是創(chuàng)下新高。以流拍再掛地塊為例，四宗地的住宅限價(jià)較此前漲幅都超過(guò)了1500元/平方米，漲幅明顯。而為了促進(jìn)這些流拍地塊的成交，政府在還減少了商業(yè)占比或配建等方式來(lái)進(jìn)一步增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區(qū)BH202216號(hào)地塊，在經(jīng)歷三掛三流后，第四次掛牌不僅拿掉了商業(yè)用地，同時(shí)起拍地價(jià)還較上次下降了400多元/平方米，毛坯價(jià)格更是抬升了1792元/平方米，房地價(jià)差空間明顯上漲。最終，這些地塊又慘遭流拍。

??三、集中供地以來(lái)政策走向“松-緊-分化-更松”，刺激效果不佳（略）

??02

??地價(jià)降、盈利升難掩土拍“涼意”

??僅北上深杭相對(duì)較熱（節(jié)選）

??在樓市銷售低迷以及2022年前兩輪集中土拍的消耗之下，2022年第三批次集中土拍成交熱度進(jìn)一步走低。規(guī)模方面，截止11月15日，已完成三輪土拍的城市總成交規(guī)模為3460萬(wàn)平方米，即使考慮待拍的四個(gè)城市出讓地塊全部成交，總成交規(guī)模也多不及前量輪。盡管多數(shù)城市進(jìn)一步放松了出讓門檻，提升項(xiàng)目盈利空間，但在銷售放緩下企業(yè)拍地信心仍然不足，多數(shù)城市熱度也較上一輪進(jìn)一步下降，僅北京、上海、深圳及杭州等個(gè)別城市熱度相對(duì)較高。

??一、整體規(guī)模：成交規(guī)模同比顯著下降，多數(shù)城市供地計(jì)劃完成率偏低

??截止11月中旬，共有18個(gè)城市完成了第三輪集中土拍，合計(jì)成交建面約3460萬(wàn)平方米，即使考慮還未開拍的鄭州、長(zhǎng)春、重慶和沈陽(yáng)，22城第三輪集中成交體量預(yù)計(jì)仍不足4000萬(wàn)平方米。成交幅數(shù)也降至新低，18城共成交326幅地，即使假若鄭州、重慶、長(zhǎng)春及沈陽(yáng)等出讓地塊全部成交，也難以追平上一輪。

??對(duì)比前六輪集中土拍來(lái)看，在三道紅線的約束以及銷售端持續(xù)疲軟的影響下，房企參拍熱情逐輪走低，政府在供地端也愈發(fā)謹(jǐn)慎，22城土地集中成交規(guī)模在2021年來(lái)逐輪走低。至2022年，在集中供地由三變四甚至變五等供地節(jié)奏變化的影響下，2022年前三輪土地成交規(guī)模均維持在低位，均在4000萬(wàn)平方米左右，較去年任意批次均有較大差距。

??隨著市場(chǎng)熱度的逐步走低，政府在供地端也多選擇按需精準(zhǔn)供地方式，即主力供應(yīng)區(qū)域以位置優(yōu)越、新房庫(kù)存壓力較低的板塊為主，新房銷售顯著遇冷、庫(kù)存壓力顯著增大的板塊則減少推地量。在此影響下，大部分城市22年第三批次土地集中成交規(guī)模較上一輪出現(xiàn)收縮，諸如南京、杭州、無(wú)錫、寧波等城市第三輪成交規(guī)模較上一輪降幅都在四成以上。以杭州為例。2022年第一批杭州推出60宗地，成交59宗，總成交建面達(dá)565萬(wàn)平方米，第二批次杭州推出45宗地全部成交，總成交建面也超過(guò)了300萬(wàn)平方米，而至第三批次，在外圍樓市顯著遇冷的影響下，杭州縮減了蕭山、臨安、富陽(yáng)等區(qū)域的供地規(guī)模，僅推出19宗地，總成交建筑面積剛剛超過(guò)200萬(wàn)平方米，較上一輪下降了40%。

??在土地成交規(guī)模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計(jì)劃完成率明顯偏低。具體聯(lián)系各城市的2022年供地計(jì)劃來(lái)看，三輪供地結(jié)束后，僅上海成交規(guī)模占全年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量的比例剛剛達(dá)到八成，多數(shù)城市的供地計(jì)劃完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市場(chǎng)相對(duì)較熱的城市也是如此。

??事實(shí)上，對(duì)比2021年和2022年各城市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，大部分城市2022年的計(jì)劃供地量較上一年變化不大，其中天津、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等去年土地市場(chǎng)熱度較低的城市已經(jīng)縮減了2022年計(jì)劃供地量。但受土地市場(chǎng)熱度持續(xù)走低，為了減少流拍及地方國(guó)企托底壓力，這些城市的土地出讓規(guī)模也大打折扣，如此前的供地大戶武漢三輪合計(jì)僅成交了45幅地，甚至不及去年第一批次武漢土地成交幅數(shù)。受此影響，武漢等城市前三輪成交土地規(guī)模占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例僅在四分之一左右。

??二、熱度分化：北京回溫、合肥火爆，但更多城市三輪以清冷收?qǐng)?/p>

??土拍熱度方面，經(jīng)過(guò)前兩輪集中土拍的消耗，房企拿地預(yù)算大幅縮減，參拍熱情也明顯降低，進(jìn)而導(dǎo)致22城集中土拍熱度也一再走低。從平均溢價(jià)率水平來(lái)看，至第三批次，已完成城市成交地塊的平均溢價(jià)率僅2.6%，較第二批次下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)，降至集中供地以來(lái)的最低。與此同時(shí)，在多個(gè)城市已采取預(yù)掛牌的供地模式下，延期、撤牌、流拍的土地占仍較上一輪明顯上升，比重由第二輪的8.0%上漲至10.9%。

??溢價(jià)成交地塊比例的降低更能說(shuō)明土拍熱度的一降再降。第三輪集中成交的346宗住宅用地中，僅75幅以溢價(jià)成交，占比還不足四分之一，換而言之，超過(guò)七成地塊均是底價(jià)成交。

??聚焦至城市面，18個(gè)完成第三輪集中土拍的城市中，溢價(jià)率超過(guò)5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個(gè)城市，而有9個(gè)城市的平均溢價(jià)率不足1%，其中無(wú)錫、長(zhǎng)沙和濟(jì)南第三輪集中成交地塊則均是以底價(jià)成交，土地市場(chǎng)熱度降至谷底。

??在延期、撤牌、流拍地塊方面，由于多數(shù)城市采取預(yù)掛牌推地方式摸底房企拿地意愿，因此推出地塊全部成交的城市個(gè)數(shù)達(dá)8個(gè)，較上一輪有所上漲。但合肥、南京、廣州等城市的土地延期、撤牌或流拍現(xiàn)象仍然較為顯著，尤其是南京，第三輪集中土拍延期了14宗地，并有1宗流拍，占總供應(yīng)地塊的比例超過(guò)三成，也因此導(dǎo)致第三輪集中土拍的流拍率較上一輪出現(xiàn)上漲。

??對(duì)比今年前兩輪集中成交熱度情況來(lái)看，在銷售端整體遇冷的影響下，大部分城市第三輪集中成交溢價(jià)水平較上一輪出現(xiàn)下滑。具體按照溢價(jià)率水平來(lái)劃分，這些城市大致可以分為四類：

??一、延續(xù)高位型，即每輪溢價(jià)都在5%以上的城市，包括合肥、杭州兩個(gè)城市。以合肥為例，2022年前三輪集中土拍成交溢價(jià)率分別為11.2%，7.9%和7.2%，均處于22城TOP2位置。結(jié)合房企參拍情況來(lái)看，相比于大多數(shù)城市，合肥參拍房企中民企的參與度比較高，即使是在整體市場(chǎng)出現(xiàn)降溫的第三輪，合肥也有7幅地觸及地價(jià)上限，占成交總幅數(shù)的三成以上，土地市場(chǎng)熱度由此可見一斑。

??二、回溫型，包括北京、寧波兩個(gè)城市，第三輪集中成交的溢價(jià)率水平均回升至5%以上，且達(dá)到了三輪最高。比如北京，在供地質(zhì)量持續(xù)提升的影響下，尤其是三輪推出了海淀西北旺、豐臺(tái)造甲村、大紅門等諸多優(yōu)質(zhì)用地，北京集中成交溢價(jià)率連續(xù)上漲，至第三輪平均溢價(jià)率上升至6.1%，僅次于寧波和合肥。

??三、降溫型，包括了多數(shù)城市，深圳、上海、廣州、成都等二輪熱度較高的城市也在此類。不過(guò)，在這一類城市中，深圳、上海等城市是由于供地結(jié)構(gòu)變化而導(dǎo)致的降溫，如深圳此輪出讓地塊多位于坪山、光明等區(qū)域的非熱點(diǎn)板塊，位置較偏，房企拿地意愿不足，因此第三輪集中成交溢價(jià)率顯著回落，但也仍出現(xiàn)了兩宗地觸頂成交，整體熱度仍在較高水平。但廣州、成都、南京等城市，在供地結(jié)構(gòu)向中心城區(qū)傾斜或熱點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加的背景下，溢價(jià)率仍出現(xiàn)了回落，尤其是此前競(jìng)拍的熱點(diǎn)板塊，更是出現(xiàn)了由地方國(guó)企直接底價(jià)競(jìng)得現(xiàn)象，土地市場(chǎng)降溫明顯。比如成都天府新區(qū)在第三輪集中供地中推出的4宗地中有一宗流拍，一宗由龍湖底價(jià)競(jìng)得，另外兩宗則由天投底價(jià)收入。

??四、持續(xù)低溫型，三輪集中成交溢價(jià)率均為超過(guò)2%的城市，包括青島、天津、武漢、無(wú)錫、長(zhǎng)沙和濟(jì)南等城市。受樓市端銷售疲軟影響，這些城市的庫(kù)存規(guī)模偏高，房企拿地十分謹(jǐn)慎，如天津、濟(jì)南甚至在首輪出現(xiàn)了極高的流拍率。值得一提的是，這些城市目前基本均采取了預(yù)公告掛牌方式來(lái)摸底房企拿地意愿減少流拍，但從實(shí)際拿地房企來(lái)看，拿地主力仍是以當(dāng)?shù)貒?guó)企為主，品牌房企參與度較少。

??三、地價(jià)水平：精準(zhǔn)供地下第三輪平均地價(jià)漲至新高，但部分流拍地塊降價(jià)仍難成交（略）

??四、盈利空間：限價(jià)放寬拉升房地價(jià)差，京、滬部分郊區(qū)地塊盈利更可觀（略）

??03

??企業(yè)拿地：國(guó)央企也露“疲態(tài)”

??城投仍繼續(xù)“托底”（節(jié)選）

??從企業(yè)的角度來(lái)看，不同類型的企業(yè)投資力度的走勢(shì)還在進(jìn)一步分化：整體來(lái)看不僅民企投資保持低位，國(guó)央企投資也顯露出“疲態(tài)”，今年第三輪的投資有所下滑，僅剩城投公司仍在各地“拖底”，成為集中供地的支柱。

??除投資力度有所差別，不同類型房企的拿地偏要也有較大差異，民企、央企明顯更加偏好市區(qū)地塊，而城投、地方國(guó)企則在郊區(qū)拿地更多。

??一、投資力度：第三輪城投拿地金額較首輪增37%，民企2022年進(jìn)入“躺平”狀態(tài)（略）

??二、百?gòu)?qiáng)投資：首輪集中供地最積極，第三輪僅兩成企業(yè)仍在拿地

??作為樓市的主力部隊(duì)，百?gòu)?qiáng)房企的投資動(dòng)態(tài)對(duì)于樓市變化而言可謂先行指標(biāo)，從兩年的集中供地情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地的總金額、以及占比變化都呈現(xiàn)相似的“高開低走”趨勢(shì)，即：在第一輪集中供地中投資金額、占比都處在相對(duì)高位，隨后雙雙下降。

??2021年的三輪集中供地中，百?gòu)?qiáng)房企參與（即包含獨(dú)立拿地和聯(lián)合拿地）的投資金額占比逐次下降，從第一輪的75%降至第三輪的36%，2022年前三輪集中供地表現(xiàn)也較為相似，首輪百?gòu)?qiáng)占比達(dá)到55%，第二輪降至54%，第三輪繼續(xù)跌至40%。

??出現(xiàn)第一輪參與拿地占比較高這個(gè)現(xiàn)象的原因可能有二，一方面是百?gòu)?qiáng)房企更加重視項(xiàng)目的開發(fā)周期，對(duì)于拿地項(xiàng)目能在年內(nèi)開工、開售的要求較高，每年首輪集中供地從時(shí)間上來(lái)說(shuō)更加符合房企的習(xí)慣；另一方面，百?gòu)?qiáng)房企在每年年初投資預(yù)算最為寬松。

??從各輪參與拿地（且有所斬獲）的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企參與集中供地的積極性也在明顯下降：2021年首輪集中供地有75%的百?gòu)?qiáng)房企有所斬獲，此后每一輪集中供地的參與房企數(shù)量都持續(xù)下降，到2022年第三輪，在集中供地中拿地的百?gòu)?qiáng)房企僅剩28家。

??值得一提的是，隨著集中供地的持續(xù)進(jìn)行，仍活躍在土地市場(chǎng)的房企越來(lái)越少，因此百?gòu)?qiáng)房企投資的集中度持續(xù)提升：2021年首次集中供地中，百?gòu)?qiáng)房企大多積極參拍，百?gòu)?qiáng)房企中拿地金額10強(qiáng)拿地占比為43%，隨后第二、第三批次分別提升到62%、63%；2022年以來(lái)，集中供地的集中度仍在高位繼續(xù)提升，到2022年的第三輪集中供地時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企中僅有28家房企拿地，拿地金額TOP10的房企占了百?gòu)?qiáng)總金額的65%。

??整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在集中供地中的投資主要有兩大特征，一是投資力度的銳減、二則是內(nèi)部分化的加劇。即使是在集中供地中表現(xiàn)一直相對(duì)積極的華潤(rùn)、中海、保利等，其2022年的投資力度與2021年相比也均有所下滑，但在其他房企投資收縮更加嚴(yán)重的情況下，優(yōu)質(zhì)的新增土儲(chǔ)資源仍在持續(xù)向這些頭部房企集中，百?gòu)?qiáng)房企的內(nèi)部分化更加劇烈。對(duì)于此類房企來(lái)說(shuō)，集中供地更可謂是一種“機(jī)遇”。

??三、城投投資：2022年三輪“托底”力度持續(xù)加大，拿地更加中心化（部分略）

??從上文已經(jīng)可以看出，與其他類型的房企相比，城投在集中供地中體現(xiàn)出了較為“反周期”的拿地走勢(shì)，結(jié)合其在2021年首輪至2022年第三輪的拿地金額和占比走勢(shì)表現(xiàn)更加明顯：

??在其他房企投資金額、投資占比漸次走低的情況下，城投公司的投資金額和占比逆勢(shì)走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1228億元提升到3021億元，占集中供地總成交金地的比例也從12%上升到50%；2022年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1488億元提升至2037億元，占比則從30%逐步漲至44%。

??四、布局偏好：北京、上海地方國(guó)企專注深耕，民企央企更偏好市區(qū)地塊（略）

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??集中土拍輪次或進(jìn)一步增加

??但繼續(xù)寬松空間有限（節(jié)選）

??隨著行業(yè)進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)階段，企業(yè)不再一味追求規(guī)模，相應(yīng)地，投資戰(zhàn)略也在根據(jù)市場(chǎng)政策不斷調(diào)整。短期內(nèi)集中供地不會(huì)取消，但政策持續(xù)寬松的空間已經(jīng)很有限，因此整個(gè)土地市場(chǎng)仍然會(huì)保持低位運(yùn)行。城市分化加劇之下，一線、準(zhǔn)一線的核心地塊仍是房企爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，短期城投也仍將是土地市場(chǎng)的重要支撐。但對(duì)于因現(xiàn)金流而投資幾乎停滯的企業(yè)，尤其是民企而言，想要“活下去、活得好”，仍需要把握與城投合作開發(fā)、合作拿地、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)遇。

??一、土拍政策繼續(xù)寬松空間有限，集中土拍輪次或進(jìn)一步增加

??前文已多次提到，集中供地實(shí)施至今已近2年，政策端呈現(xiàn)“緊-松-進(jìn)一步放松”的走勢(shì)。實(shí)際上，從2021年第二輪乃至今年的政策變動(dòng)來(lái)看，為了提振房企拿地信心、維穩(wěn)土地市場(chǎng)，政策放松力度比較大，集中在減少附加條件、降低參拍資質(zhì)、增加盈利空間、取消限價(jià)，以及增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)等等。就土拍政策環(huán)境而言，目前集中供地已經(jīng)處在相當(dāng)寬松的階段，因此未來(lái)繼續(xù)在市場(chǎng)端大幅寬松的空間已經(jīng)非常小了，考慮到維穩(wěn)土地市場(chǎng)是核心目標(biāo)，大力度的降地價(jià)、提升盈利空間等措施可行性并不高。

??對(duì)明年集中供地模式上，大概率在兩個(gè)方面會(huì)進(jìn)行調(diào)整與試水。第一，為避免土拍撞期，集中土拍輪次進(jìn)一步增加。今年有部分城市如蘇州、無(wú)錫、武漢等，集中供地批次增加到四次甚至5次，明年或?qū)⒂懈嗟某鞘懈M(jìn)。增加輪次目的主要是是以時(shí)間換空間，除了避免土拍撞期，會(huì)對(duì)房企城市選擇造成影響外，更多是通多時(shí)間延后，緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力保證土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。第二，為減少土地流拍，集中“預(yù)供地”名單進(jìn)一步擴(kuò)容。預(yù)申請(qǐng)、預(yù)供地今年的土拍中也有諸多城市采取，一方面提前溝通“托底”，另一方面也給企業(yè)留下充裕的選擇時(shí)間。

??整體來(lái)看，集中供地出臺(tái)的初衷是為了預(yù)防和緩解土地市場(chǎng)過(guò)熱的情況，繼而維穩(wěn)整個(gè)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但時(shí)至今日，盡管在政策不斷寬松之下，土地市場(chǎng)仍未有好轉(zhuǎn)，我們認(rèn)為，考慮到維持市場(chǎng)的穩(wěn)定性，集中供地不會(huì)突然取消，而是通過(guò)增加出讓批次的方式，逐漸淡出土拍市場(chǎng)?？紤]到經(jīng)濟(jì)背景、行業(yè)背景已經(jīng)出現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)變，企業(yè)也面臨前所未有的資金危機(jī)。如今集中供地更多是起到維穩(wěn)土地市場(chǎng)發(fā)展，避免市場(chǎng)信心進(jìn)一步惡化。

??二、短期土地市場(chǎng)熱度難有起色，城市分化“由外到內(nèi)”（略）

??三、央國(guó)平的格局難改，民企是土地市場(chǎng)的“試金石”（略）

??四、城投托底但開發(fā)較弱，后續(xù)代建、合作開發(fā)機(jī)會(huì)值得關(guān)注（略）

??五、越不拿地越難賣，企業(yè)拿地仍應(yīng)以“換倉(cāng)提質(zhì)” 為先

??從企業(yè)的總土儲(chǔ)去化周期不難發(fā)現(xiàn)，即便諸多企業(yè)已經(jīng)從去年下半年停止拿地，但去化方面陷入“越不拿越難賣”的困境。究其原因，一方面是當(dāng)前行業(yè)進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)期，過(guò)往需求過(guò)度透支勢(shì)必會(huì)在行業(yè)下行期帶來(lái)銷售的大幅銳減。另一方面，雖然部分企業(yè)總土儲(chǔ)貨值總量較高，但存在大量“僵尸庫(kù)存”，本身存量庫(kù)存去化顯著慢于新增土地。即便不拿地，市場(chǎng)走弱之下去化周期仍然會(huì)大幅攀高。而且此前大量房企依托三四線周期實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速發(fā)展，在當(dāng)前行情下，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)相對(duì)較差，去化自然偏慢。

??因此，整體而言，短期的不拿地只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，在當(dāng)前的行業(yè)格局下，不拿地去化周期仍會(huì)持續(xù)上升，而越難賣進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致銷售匯款、現(xiàn)金流難以得到改善，陷入僵局。想要熬過(guò)行業(yè)寒冬，企業(yè)還是需要通過(guò)優(yōu)質(zhì)的新增土地來(lái)帶動(dòng)整體的銷售回暖。

??城市選擇越發(fā)趨同之下，深耕城市群是上策，投資聚焦在核心一二線城市。未來(lái)長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群將成新一輪發(fā)展高地，市場(chǎng)份額將穩(wěn)中有升。并且，在建設(shè)現(xiàn)代化都市圈過(guò)程中，核心城市與衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值將重構(gòu)，這也是未來(lái)企業(yè)投資的重點(diǎn)。在不為了拿地而拿地的策略下，區(qū)域深耕需要選擇市場(chǎng)有溢價(jià)、有上升空間的城市。