??4月16日，上海完成了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓?zhuān)偨?4.9萬(wàn)平方米，成交總金額約118.9億元。本次供應(yīng)不乏靜安中興路這樣的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊、閔行浦錦熱門(mén)地塊，不過(guò)與一批次首輪土地相比，質(zhì)量略有下降。整體上來(lái)看，市場(chǎng)熱度不及一批次首輪，3宗封頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)，整體溢價(jià)率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??同日開(kāi)拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，掛牌的8宗地有7宗底價(jià)成交，唯一溢價(jià)成交的地塊溢價(jià)率也僅有1.8%。房企方面，僅濱江等少數(shù)民企繼續(xù)參加土拍，地方城投拿地占比再度攀高。

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??為滿(mǎn)足改善型住房需求、提升產(chǎn)品契合度“7090”政策悄然松綁

??上海完成2024年一批次第一輪土拍的當(dāng)天（3月15日），上海土地市場(chǎng)網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊。供應(yīng)總建面僅34.9萬(wàn)平方米，體量在歷次集中土拍中處于較低水平，但與一批次首輪掛牌地塊一致，土地質(zhì)量相對(duì)較佳。就地塊分布來(lái)看，本輪供地集中在靜安、普陀、閔行、浦東、嘉定和奉賢等多個(gè)地區(qū)，各區(qū)域均有1宗，既有靜安中興路內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺地塊，又有閔行浦錦地塊這樣的熱門(mén)地塊。

??值得關(guān)注的是，這6宗地塊的中小套型標(biāo)準(zhǔn)均發(fā)生變化，統(tǒng)一調(diào)整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”。不僅如此，在改善中小套型標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也調(diào)整了中小戶(hù)型的比例，突破了“7090”的限制，這一改變是從供給側(cè)加大了改善型住房的支持力度。

??具體來(lái)看，6宗地塊的中小套型比例要求除普陀桃浦地塊為70%外，其余5宗地塊的中小套型比例要求也有所下調(diào)：浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%；奉賢新城地塊為55%；嘉定菊?qǐng)@、靜安中興地塊為60%，改善戶(hù)型的比重明顯提升。

??究其原因，主要是由于當(dāng)前市場(chǎng)剛需客群明顯減少，以中大戶(hù)型為置業(yè)目標(biāo)的改善客群逐步成為主流，之前以中小戶(hù)型為主力的“7090”供給政策有些不合時(shí)宜，為提升需求和產(chǎn)品的契合度，因此“7090”政策適時(shí)調(diào)整。

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??閔行浦錦地塊有多達(dá)12家房企/聯(lián)合體參拍但整體參拍熱情不及一批次首輪

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次掛牌的6宗地中，普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊和嘉定區(qū)菊?qǐng)@社區(qū)地塊均僅有一名競(jìng)買(mǎi)人，其余4宗參拍房企數(shù)量均有多家競(jìng)買(mǎi)人參拍。其中，閔行浦錦地塊參拍房企更是多達(dá)12家，房企參拍熱情冷熱不均。

??但整體上來(lái)看，受“小陽(yáng)春”缺席的影響，本輪集中土拍與一批次首輪土拍5宗地均溢價(jià)成交相比，房企參拍熱情有所下滑；并且從競(jìng)拍房企名單來(lái)看，依然以央國(guó)企為主，民營(yíng)房企僅有大華、龍湖參拍。

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??市場(chǎng)熱度不及一批次首輪3宗封頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)

??土拍結(jié)果來(lái)看：6宗地中，有3宗封頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)，市場(chǎng)分化行情仍在延續(xù)，整體溢價(jià)率降至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，參拍房企最多、市場(chǎng)熱度最高的當(dāng)屬閔行浦錦地塊，該地位于外郊環(huán)間，距軌道交通8號(hào)線江月路站約600米，周邊公共設(shè)施齊全。教育方面，周邊有上海市師范大學(xué)附屬閔行第三小學(xué)、向明中學(xué)等；商業(yè)設(shè)施有浦江城市生活廣場(chǎng)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)等；醫(yī)院有仁濟(jì)醫(yī)院南院，生活配套比較豐富，因此吸引了多達(dá)12組房企報(bào)名，包括華潤(rùn)、中鐵置業(yè)、建發(fā)+聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)等企業(yè)。最終，經(jīng)過(guò)18輪競(jìng)拍，地塊已達(dá)最高限價(jià)，之后通過(guò)高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)、公租房比例競(jìng)報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)，競(jìng)買(mǎi)人均接受7%公租房比例上限指標(biāo)，之后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，大華成為“幸運(yùn)兒”，以25.56億元競(jìng)得該地，溢價(jià)率10%，成交樓面價(jià)42350元/平方米。

??該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)69000元/平方米，按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算的話，地房比為61%，房地差為26650元/平方米，盈利空間雖然不是十分充裕，但考慮到該板塊近些年出讓地塊較少，周邊競(jìng)品較為稀缺，因此快速去化是大概率事件，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，這類(lèi)可以實(shí)現(xiàn)較快周轉(zhuǎn)、資金較快回流的項(xiàng)目成為房企競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)，因此房企參拍熱度維持在高位。

??此外，靜安中興地塊市場(chǎng)熱度也頗高，該地塊緊鄰軌交1號(hào)線中山北路站，一站直達(dá)上?；疖?chē)站。東側(cè)有中山北路小學(xué)、上海大學(xué)市北附屬中學(xué)；1公里范圍內(nèi)有上海金融街購(gòu)物中心、五月花生活廣場(chǎng)等商業(yè)中心，靜安區(qū)閘北中心醫(yī)院的醫(yī)療資源。地塊吸引了華潤(rùn)、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企參拍，經(jīng)過(guò)多達(dá)20輪競(jìng)拍，價(jià)格觸及最高限價(jià)，最終越秀以159682萬(wàn)元的總價(jià)搖號(hào)競(jìng)得，樓面價(jià)78197元/平方米，溢價(jià)率10.00%。

??此外，除大華外，參拍土場(chǎng)土拍的另一民企龍湖與建華置地聯(lián)合體也搖號(hào)拿下了奉賢新城地塊，成交總價(jià)15.37億元，樓板價(jià)18360元/平方米，溢價(jià)率為9.55%。

??綜合來(lái)看，5宗純宅地成交樓板價(jià)與其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)來(lái)看，平均地房比為0.55，房地差也均在2.46萬(wàn)元以上，盈利空間還是比較充裕的。其中，盈利最為可觀的當(dāng)屬靜安中興地塊，該地也是本場(chǎng)土拍起始樓板價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)12.1萬(wàn)元/平方米，即使按照新房指導(dǎo)價(jià)測(cè)算的話，地房比為65%，房地差也達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，盈利空間依然較為可觀。

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??小陽(yáng)春不及預(yù)期3月入市35盤(pán)平均去化率僅48%

??CRIC監(jiān)測(cè)顯示，上海的“金三銀四”行情并不明顯。3月，上海新房成交75萬(wàn)方，雖然環(huán)比大漲336%，但同比仍下降了24%。3月共35盤(pán)入市，7個(gè)日光盤(pán)（20%），6個(gè)觸發(fā)積分（17%），平均去化率為48%；開(kāi)盤(pán)情況普跌，并且市區(qū)盤(pán)表現(xiàn)不及預(yù)期，黃浦·慶成府、露香園·云宸均去化不到8成。綠城外灘蘭庭低積分觸發(fā)（58.88），大熱的中海·順昌玖里項(xiàng)目（上海3月成交面積金額雙榜首項(xiàng)目，成交面積為10.2萬(wàn)㎡，成交金額為174.98億元），也僅過(guò)限售門(mén)檻、未觸發(fā)積分；外圍項(xiàng)目蓄客困難，平推動(dòng)作頻繁。

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??民企運(yùn)氣爆棚全場(chǎng)唯二的大華和龍湖兩民企均搖中熱門(mén)地塊

??上海本輪土拍延續(xù)2022年以來(lái)央國(guó)企為主力的格局，民企僅有本土大華、龍湖兩家。不過(guò)這兩家房企都運(yùn)氣爆棚，分別搖中閔行浦錦和奉賢新城地塊（該地是龍湖&建華置地聯(lián)合體搖中），其余4宗被央國(guó)企拿下。

??央國(guó)企中，當(dāng)屬越秀運(yùn)氣較佳，將本場(chǎng)土拍唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊——靜安中興路地塊搖中。這也是在2023年4月的首輪土拍之后，越秀再度在該板塊拿地。此外，象嶼&聯(lián)發(fā)以23.63億元、6.49%的溢價(jià)率拿下浦東曹路地塊，表現(xiàn)也相對(duì)較佳。

??余下的普陀桃浦和嘉定菊?qǐng)@地塊分別位于中外環(huán)、郊環(huán)外，位置相對(duì)較偏，參拍房企均僅有1家，分別被中環(huán)、保利發(fā)展&建發(fā)兩家房企以26.5億元、11.83億元的底價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)分別為44042、22200元/平方米。

??整體來(lái)看，由于“小陽(yáng)春”行情缺席，2024年上海一批次二輪土拍熱度較一批次首輪有所下降，整體溢價(jià)率僅有5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，6宗地中有3宗搖號(hào)成交，較首輪5宗地4宗搖號(hào)的土拍熱度略有下降。參拍的20余家房企仍以央國(guó)企為主，民營(yíng)房企僅有龍湖和大華，民企參拍積極性仍在低位。

??不僅僅上海，同于今日進(jìn)行集中土拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，8宗地有7宗底價(jià)成交，唯一溢價(jià)成交的地塊溢價(jià)率也僅有1.8%。從競(jìng)得企業(yè)上看，本輪土拍建發(fā)及其聯(lián)合體競(jìng)得3宗、濱江及其聯(lián)合競(jìng)得2宗、國(guó)泰世紀(jì)競(jìng)得1宗、金開(kāi)城發(fā)置業(yè)競(jìng)得1宗、興耀與錢(qián)塘新區(qū)建設(shè)聯(lián)合體競(jìng)得1宗。就拿地房企來(lái)看，除濱江等少數(shù)民企外，民企積極性下降，地方城投拿地占比相應(yīng)攀高。

??土拍熱度降溫的緣由，一方面，有土地質(zhì)量下降的原因，典型如杭州，掛牌的8宗地，大都是區(qū)域邊緣地塊，整體素質(zhì)一般，加之周邊競(jìng)品眾多，去化預(yù)期不佳，影響了參拍房企積極性；另一方面，更多地有大環(huán)境持續(xù)下行有關(guān)，“金三銀四”缺席，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—3月份，新建商品住房銷(xiāo)售面積18942萬(wàn)平方米，同比下降23.4%，新房成交數(shù)據(jù)較去年同期明顯下滑，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，因此土拍熱度不及前期。

??但相對(duì)個(gè)別城市、個(gè)別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業(yè)整體的供求平衡。一季度以來(lái)上海、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市均明顯放緩了供地節(jié)奏，典型如合肥近兩次預(yù)供地公告均僅放出4宗宅地。在供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場(chǎng)的規(guī)模超跌仍將維持一段較長(zhǎng)的時(shí)間。建議各城市在供地選擇上應(yīng)當(dāng)更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關(guān)注出讓地塊的去化預(yù)期和盈利空間。