??7月9日和10日，上海和蘇州下半年首輪集中如期開拍。從熱度來看，上海在優(yōu)質(zhì)地塊疊加“滬九條”政策刺激下仍然保持較高熱度，楊浦平?jīng)觥㈤L白兩宗地均高溢價成交，溢價率分別是21%和17%，奉賢、寶山地塊則底價成交，成交總金額91.3億元，整體溢價率增至8.44%。反觀蘇州，本輪次雖然3宗地均為低密地塊，但熱度并不高，其中姑蘇地塊底價成交，獅山和太湖科學城均低溢價成交（均不足2%），攬金額僅有21.2億元，整體溢價率僅有1.44%，市場表現(xiàn)平平。

??上海：取消10%溢價上限后首拍，楊浦平?jīng)龅匾鐑r率20%

??7月9日，上海迎來了下半年首場集中，最終4宗地均成功出讓，總成交建面29萬平方米，成交總金額91.3億元。熱度方面，由于本場是取消10%溢價上限之后的首場，而且出讓條件中也并未規(guī)定房地聯(lián)動價，并且在楊浦平?jīng)觥㈤L白兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的刺激下，房企參拍積極性有所提高，本批次熱度明顯上升，成交溢價率增至8.44%。不過奉賢、寶山等遠郊地塊，均底價成交，市場熱度持續(xù)分化。房企拿地方面，4宗地均被央國企或城投拿下，民企拿地積極性仍在低位。

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??‘滬九條’出臺后的首批宅地出讓

??楊浦平?jīng)?、長白兩地溢價率均突破15%

??本批次是‘滬九條’出臺后的首批宅地出讓。自該批次起，上海取消自2021年實行的溢價率10%封頂原則，在出讓條件中也沒有房地聯(lián)動價的相關(guān)規(guī)定。從昨日的上海結(jié)果來看，新政取得了明顯地效果，楊浦兩地均高溢價成交（21%、17%），土地市場熱度有明顯回升。

??具體來看，掛牌的4宗地，2宗高溢價成交，2宗底價成交，整體溢價率高達8.44%，是2023年以來月度溢價率第二高（略低于2024年3月溢價率9.07%）。

??其中，楊浦平?jīng)龅貕K在區(qū)位優(yōu)勢的助力下，引得華潤、中海、綠城多家房企積極參拍，經(jīng)過60輪競價后，由保利發(fā)展競得，溢價率高達21.18%，溢價率為本批次最高。楊浦長白地塊吸引了4家競買人，在經(jīng)過79輪競價后，由越秀&北京城建聯(lián)合體競得，溢價率為17.12%。

??余下的奉賢和寶山地塊略顯冷清，各有一名競買人報名，因此都以底價成交。競買人分別是奉賢發(fā)展、招商蛇口&中旅地產(chǎn)聯(lián)合體。

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??樓市利好政策密集落地

??效力持續(xù)釋放但邊際遞減

??市場熱度的回升，除了本次掛牌地塊質(zhì)量明顯提升之外，還有政策頻發(fā)對新房市場帶來的積極影響的因素。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：受新政釋放和供應(yīng)質(zhì)量提升的影響，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調(diào)，6月累計成交6643套，成交面積80萬平方米，均價77417元/㎡，同比跌幅收窄，新政效果顯現(xiàn)。

??去化情況來看，6月共32盤入市，累計7497套房源，整體去化率50%。本月整體質(zhì)素上升，新政加持下，去化表現(xiàn)優(yōu)異：（≥70%）項目有13個，占比41%，整體去化回升，但市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部兩級分化依舊明顯。

??典型項目普陀長風宸嘉100·嘉佰道，其憑借稀缺供應(yīng)+產(chǎn)品力重現(xiàn)千人搖；而市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段但有明顯產(chǎn)品力缺陷項目卻開局失利，棄號超預(yù)期，如祥生虹口源·717開發(fā)商交付風險+噪音/采光/得房率等問題，認籌86%去化僅24%；老靜安稀缺地段項目昌平云岸機械車位+戶型“非主流”，認籌196%去化75%。

??郊區(qū)項目中，高去化項目憑自身綜合素質(zhì)+借助市場窗口有所提升，去化7成以上有8個，但其余質(zhì)素普通項目平均去化35%或平推，本月平推率回落至年初的20%左右。

??蘇州：低密宅地刺激效果不佳，蘇州下半年首拍“啞火”

??5月17日，央行、國家金監(jiān)總局等部門發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，涉及降首付比、取消利率下限、降公積金利率，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。新政出臺后，南京、蘇州、天津等重點城市紛紛調(diào)整供應(yīng)端，掛出多宗低密宅地（容積率低于1.2），以適應(yīng)當前以改善為主的新房市場。今日蘇州參拍的3宗地容積率均低于1.3，屬于比較典型的低密地塊，尤其是獅山地塊，位于核心淮海街東，容積率僅有1.3，起拍樓面地價31500元/㎡，市場關(guān)注度處于高位。

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??市場熱度延續(xù)低位

??2宗低溢價、1宗底價成交

??雖然蘇州本輪次3宗地均為低密地塊，但熱度并不高，姑蘇地塊底價成交，獅山和太湖科學城均低溢價成交（均不足2%），攬金額僅有21.2億元，整體溢價率僅有1.44%，市場熱度仍處低位。與3月17%的高溢價相比明顯下降，市場熱度處于低位。

??其中，容積率僅有1.3的獅山地塊，經(jīng)過5輪競拍，被金新城以104355萬元競得，樓板價為32116元/平方米，溢價率僅有1.95%，是本輪競拍中溢價率最高的地塊。值得注意的是，3月，綠城中國曾以總價8.28億、樓面地價45454元/平方米、溢價率42.05%拿下了蘇州獅山板塊蘇地2024-WG-Z03號地塊，刷新了該板塊的樓面價紀錄，兩地相隔不足1公里，樓板價差額超1.3萬元/平方米，不過該地塊仍是該板塊樓板價TOP2。

??除此之外，容積率僅有1.05的太湖科學城地塊，僅2輪競拍，被蘇州新勝城市發(fā)展有限公司1.07%的溢價拿下，樓板價16171元/平方米。余下的迷你地塊——姑蘇地塊則被蘇州瑞嘉商業(yè)發(fā)展有限公司底價拿下。

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??6月新房開盤去化率僅有13%

??新房去化壓力仍在高位

??整體來看，本輪蘇州表現(xiàn)平淡，就連開拍前一度被高看一眼的獅山低密宅地也低溢價成交（溢價率僅1.95%），市場表現(xiàn)不及預(yù)期。

??究其原因，很大程度上與當前蘇州樓市的去化壓力有關(guān)。盡管2024年以來蘇州扶持性政策力度明顯加強，尤其是6月以來利好政策頻發(fā)：6月2日，蘇州發(fā)布“新政16條”，包含取消購房資格審查，首付比例調(diào)整為首套15%、二套25%，放寬首套房認定標準，購房落戶，契稅補貼，推動去庫存，取消1.0以下容積率限制。6月18日，蘇州市住房公積金中心發(fā)布了關(guān)于優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認定標準的通知，調(diào)整公積金貸款政策，跨區(qū)購房共享首套房利率。6月25日，蘇州進一步發(fā)文跟進，購買本市新建商品住房且完成網(wǎng)簽備案的即可申請落戶；積分落戶再次放寬。但從新政施行效果來看，效果并不明顯。

??CRIC監(jiān)測顯示，6月蘇州新房成交面積41萬平方米，環(huán)比增加58%，同比減少29%；狹義庫存超700萬㎡，去化周期超20個月，仍然呈現(xiàn)拉長之勢。去化情況來看，6月3個項目集中開盤，共計推出484套房源，成交62套，開盤去化率13%，去化率環(huán)比持平。其中珺華賦地段劣于競品，開盤去化差；金融街融悅沁庭，擁有純洋房優(yōu)勢，但板塊內(nèi)競品分流嚴重，去化一般；中建閱湖之星洋房+疊墅的差異化產(chǎn)品，但市場觀望情緒嚴重，去化一般。

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??民企拿地積極性提升

??金新城2%溢價拿下獅山地塊

??本輪蘇州民企的積極性有所提升，除姑蘇地塊被蘇州瑞嘉商業(yè)發(fā)展有限公司底價拿下外，其余2宗均被民企低溢價拿下，分別為蘇州新勝城市發(fā)展有限公司、金新城，民企拿地占比明顯提升。

??值得注意的是，金新城拿下的獅山低密宅地也是本場中起拍總價和起拍單價最高的地塊，經(jīng)過5輪競拍，溢價1.95%成交，樓板價達32116元/平方米，刷新了獅山板塊樓板價TOP2記錄。不僅如此，該地成交總價達10.44億元，成交金額占到本場總金額的49%。

??綜上，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，上海本輪熱度明顯提升。出讓的4宗地全部順利成交，其中楊浦2幅地溢價率均超過15%（21%和17%），整體溢價率增至8.44%，是2023年以來月度溢價率第二高。不過，上海市區(qū)和郊區(qū)分化現(xiàn)象依然明顯，楊浦2宗地均高溢價，奉賢和寶山均底價成交。與上海不同，蘇州本輪熱度依然較低，3宗地均底價或超低溢價成交，兩城結(jié)果呈現(xiàn)截然不同的結(jié)局。

??究其原因，很大程度上還是與當?shù)匦路咳セ俣扔嘘P(guān)，盡管兩城在“517”新政之后，均出臺了新政，但效果卻大相徑庭。新政之后的6月，上海新房開盤去化率維持在50%的相對高位，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目更是火熱，這也很好地解釋了上海楊浦宅地得到熱捧的原因；反觀蘇州，6月整體去化率僅有13%，核心地段項目去化也比較慘淡，房企拿地積極性受挫，結(jié)果表現(xiàn)相對平淡。