[貝殼研究院]全國(guó)二手市場(chǎng)月報(bào)（2020年11月）

11月成交小幅升溫，局部房?jī)r(jià)漲幅偏大

??核心結(jié)論：

??1．11月重點(diǎn)18城二手房實(shí)際成交總量環(huán)比增加6.8%，年底市場(chǎng)反彈力度明顯弱于去年同期。11月成交同比繼續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)今年累計(jì)成交同比增幅擴(kuò)大至9%。

??2.11月成交量環(huán)比增加的11城主要是長(zhǎng)江中下游及珠三角城市，如合肥成交環(huán)比增長(zhǎng)41%，廣州、深圳分別增加18%及12%。成交下滑的主要是環(huán)渤海城市，如天津、煙臺(tái)成交同比降幅約14%。

??3.下半年二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)分化，長(zhǎng)江中、下游及珠三角以漲為主，環(huán)渤海城市以跌為主。11月重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大，價(jià)格環(huán)比漲幅在1%以上的城市數(shù)量擴(kuò)大至6個(gè)。合肥二手房供需矛盾加劇，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.3%，漲幅居前。環(huán)渤海城市漲幅繼續(xù)墊底，濟(jì)南環(huán)比下跌1.2%，跌幅居首。

??4.12月市場(chǎng)或繼續(xù)弱勢(shì)反彈。當(dāng)前市場(chǎng)帶看客戶仍保持較高體量，預(yù)計(jì)12月成交將在11月基礎(chǔ)上微幅增加。11月以來(lái)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)景氣度上升，預(yù)計(jì)12月重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍以溫和上漲為主。

??一、       11月市場(chǎng)成交小幅增加，局部房?jī)r(jià)漲幅偏大

??重點(diǎn)城市二手房總成交小幅反彈。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月重點(diǎn)18城[1]鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加6.8%，成交反彈幅度明顯弱于2019年同期20%的水平。11月18城成交同比增加29%，前11月累計(jì)成交同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大至9.4%。

??市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)“南強(qiáng)北弱”特征。18城中11城成交環(huán)比增加，7城環(huán)比下滑。成交增加尤其是增長(zhǎng)明顯的城市主要分布在長(zhǎng)江中下游及珠三角區(qū)域，而成交下滑的城市主要集中在環(huán)渤海區(qū)域。

??珠三角成交總體反彈幅度居首。其中廣州11月成交結(jié)束疲軟下行趨勢(shì)，環(huán)比增加18%。深圳二手房成交受“715調(diào)控”影響在9月降至谷底后連續(xù)兩月反彈，11月環(huán)比增12%。

??長(zhǎng)江中游城市群中合肥表現(xiàn)突出，成交環(huán)比增長(zhǎng)41%。受10月以來(lái)新房供應(yīng)下滑影響，二手房需求增加，這一情況在中心城區(qū)更明顯，11月合肥主城區(qū)成交占比環(huán)比提升近5個(gè)百分點(diǎn)。武漢二手房需求在5-8月高量釋放后，近三月低位穩(wěn)定，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，前11月累計(jì)成交同比仍有14%的缺口。

??環(huán)渤海城市群中天津及煙臺(tái)成交環(huán)比降幅約14%，降幅偏大，兩城成交在10月反彈后回落，需求后勁不足。

??長(zhǎng)三角市場(chǎng)成交節(jié)奏加快，環(huán)渤海放緩。11月18城中12城客源成交周期環(huán)比縮短，長(zhǎng)三角城市縮短幅度更明顯，上海、杭州及南京環(huán)比分別縮短9天、6天及5天。與市場(chǎng)降溫相對(duì)應(yīng)，環(huán)渤海城市客源成交周期在普遍放緩，煙臺(tái)、青島、天津及廊坊等城客源成交周期環(huán)比延長(zhǎng)5天以上。

??下半年長(zhǎng)三角、珠三角城市房?jī)r(jià)以漲為主，環(huán)渤海以跌為主。下半年以來(lái)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化：一是走勢(shì)趨向平穩(wěn)，主要是受下半年調(diào)控影響的城市如深圳及南京以及環(huán)渤海的部分城市如北京及大連等；二是房?jī)r(jià)向上，主要分布在長(zhǎng)江中下游及珠三角區(qū)域，如上海、廣州、合肥等；三是房?jī)r(jià)向下，以環(huán)渤海城市為主，如廊坊、天津、青島及濟(jì)南等。

??11月重點(diǎn)城市價(jià)格漲幅有所擴(kuò)大。11月18城中價(jià)格基本持平或下跌的城市由10月14個(gè)降至10個(gè)，價(jià)格漲幅在1%以上的由3個(gè)增至6個(gè)。長(zhǎng)沙、合肥漲幅居前，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格在10月大幅下跌基礎(chǔ)上反彈2.5%，同比漲幅不足2%，長(zhǎng)期價(jià)格平穩(wěn)；合肥環(huán)比上漲2.3%，主要受二手房市場(chǎng)供需矛盾加劇影響：10月以來(lái)新房供應(yīng)下滑，庫(kù)存降至2019年以來(lái)低位，去化周期不足8個(gè)月，新房可售房源不足導(dǎo)致需求進(jìn)入存量市場(chǎng)，同時(shí)二手房庫(kù)存也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.7%，漲幅明顯收窄，是調(diào)控加碼以來(lái)月度最小漲幅。11月環(huán)渤海城市房?jī)r(jià)普遍下跌，濟(jì)南下跌1.2%，跌幅最大。

??二、12月市場(chǎng)繼續(xù)弱勢(shì)反彈

??11月重點(diǎn)18城二手房帶看客戶量環(huán)比小幅下滑3%，帶看房源數(shù)量環(huán)比同步下滑約10%，但這一體量仍不低，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)成交繼續(xù)弱勢(shì)反彈。11月18城新增掛牌房源數(shù)量環(huán)比下滑約9%，房源供給下滑比需求（帶看客戶數(shù)量）更明顯，市場(chǎng)供需矛盾加劇。另從市場(chǎng)景氣指數(shù)走勢(shì)看，11月以來(lái)周度市場(chǎng)景氣度持續(xù)向上，預(yù)計(jì)12月重點(diǎn)城市中多城房?jī)r(jià)溫和上漲，結(jié)合供需變動(dòng)幅度及景氣指數(shù)看，預(yù)計(jì)上海、廣州、合肥等城房?jī)r(jià)漲幅仍較為靠前。

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