[易居研究院]2021年7月熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年07月30日發(fā)布《易居快報(bào)之2021年7月熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，7月熱點(diǎn)城市二手房成交降溫明顯，深圳最為低迷，嚴(yán)厲調(diào)控之下房?jī)r(jià)漲幅將持續(xù)回落。

??報(bào)告顯示，2021年7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為6.9萬(wàn)套，環(huán)比下降14.7%，同比下降30.6%，年初累計(jì)成交量同比增速為15.8%。在成交量連續(xù)下滑4個(gè)月后，13城二手住宅成交量依然不改下行趨勢(shì)，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)逐漸升級(jí)。主要原因是住建部等8部門聲明將力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，并對(duì)調(diào)控不到位的城市予以問(wèn)責(zé)。

??從二手住宅成交量能度來(lái)看，7月量能度最強(qiáng)的城市為金華，最弱的城市為深圳，北京量能度較強(qiáng)。易居監(jiān)測(cè)的13城中，已有深圳、東莞、成都、無(wú)錫共4城出臺(tái)了二手房成交參考價(jià)，7月這4城成交量能度排名均靠后。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，2021年5月二手住宅成交量同比增速見(jiàn)頂，6月開始進(jìn)入下行周期，7月收窄至12.5%。而二手住宅價(jià)格同比漲幅走勢(shì)類似于成交增速。考慮到今年下半年調(diào)控政策將繼續(xù)收緊，且從形態(tài)上來(lái)看此周期類似于2014年初開始的下降周期，預(yù)計(jì)下月二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)回落。

??報(bào)告正文如下：

??一、7月二手住宅成交量環(huán)比下降14.7%，市場(chǎng)降溫顯著

??2021年7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手住宅成交量約為6.9萬(wàn)套，環(huán)比下降14.7%，降幅相比6月擴(kuò)大10.8個(gè)百分點(diǎn)；同比下降30.6%，降幅相比6月擴(kuò)大19.1個(gè)百分點(diǎn)。在成交量連續(xù)下滑4個(gè)月后，13城二手住宅成交量依然不改下行趨勢(shì)，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)加劇。

??7 月13 城二手住宅年初累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)15.8%，增速相比6月收窄12.4個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是，隨著一線城市帶頭響應(yīng)中央“房住不炒”定位，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市也相繼從限售、限購(gòu)、參考價(jià)等方面效仿一線城市，嚴(yán)控二手住宅市場(chǎng)升溫，甚至多地出現(xiàn)二手住宅房貸延遲放款、甚至?xí)簳r(shí)停貸的現(xiàn)象。隨著全國(guó)大范圍調(diào)控繼續(xù)升級(jí)，調(diào)控政策效力逐步顯現(xiàn)。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示,住建部將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，聲明會(huì)力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。在中央調(diào)控態(tài)度如此強(qiáng)硬的情況下，預(yù)計(jì)下半年二手住宅成交量大概率將繼續(xù)下降。

??二、二手住宅成交量能度最強(qiáng)的城市為金華，最弱的城市為深圳

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過(guò)去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來(lái)看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個(gè)月月均成交量較2012年來(lái)月均成交量的偏離度×40%

??根據(jù)計(jì)算結(jié)果，7月二手住宅成交量能度最強(qiáng)的城市為金華，量能度為27.1%；量能度最弱的城市為深圳，量能度為-41.6%。其中，深圳在2021年在2月8日最早出臺(tái)了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》新規(guī)，作為全國(guó)首城公布了全市3595 個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。同時(shí)，2月以來(lái)深圳政府頻繁出臺(tái)收緊性調(diào)控政策，以強(qiáng)硬姿態(tài)宣告“房住不炒”定位，例如4月8日嚴(yán)厲查處“深房理”違規(guī)炒房行為，5月6日深圳建行下發(fā)首套房房貸利率上調(diào)通知，5月8日規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，5月26日上調(diào)人才引進(jìn)落戶學(xué)歷要求等等。在二手房成交參考價(jià)等政策影響下，深圳二手住宅市場(chǎng)降溫顯著。截至7月29日，深圳二手住宅成交2427套，預(yù)計(jì)7月整月成交量為2590套左右，和6月比相差不大，繼續(xù)維持在2013年以來(lái)除春節(jié)月份的最低值附近。

??目前，在易居監(jiān)測(cè)的熱點(diǎn)城市中，已有深圳、東莞、成都、無(wú)錫共4城出臺(tái)了二手房成交參考價(jià)。我們不難發(fā)現(xiàn)，7月這4城量能度均較低，排名靠后。值得注意的是，7月北京成交量能度較高。截至7月29日北京二手住宅成交16059套，預(yù)計(jì)7月整月成交量為17620套左右，同比增長(zhǎng)9.1%。

??三、預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)回落

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的10個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這10個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出10城二手住宅價(jià)格指數(shù)，與13城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來(lái)平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來(lái)的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào) 整。比如在本輪周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，隨后增速開始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價(jià)格曲線也有表現(xiàn)，二手住宅價(jià)格同比漲幅在2016年四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)。

??觀察二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速與二手住宅價(jià)格同比漲幅的關(guān)系，2021年1至4月成交增速和房?jī)r(jià)漲幅同步持續(xù)上行，5月成交增速見(jiàn)頂，6月開始收窄，7月收窄至12.5%?？紤]到今年下半年調(diào)控政策將繼續(xù)收緊，且從形態(tài)上來(lái)看此周期類似于2014年初開始的下降周期，預(yù)計(jì)下月二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)回落。

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