[克而瑞]2018上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??榜·單·解·讀

??上半年，金融收緊趨勢(shì)未變，城市調(diào)控不斷加碼，融資難、資金緊是所有房企面臨的最大問(wèn)題，并充分反映在投資拿地上。第一，土地資源向資金充足的規(guī)模房企傾斜；第二，整體拿地節(jié)奏略有放緩，保證現(xiàn)金流是多數(shù)房企共識(shí)。但仍有部分企業(yè)拿地積極，主要集中在沖刺千億及1500億房企當(dāng)中。此外，從投資區(qū)域上看，中西部二三線最受關(guān)注。隨著房企融資多渠道收緊，去杠桿持續(xù)進(jìn)行，預(yù)計(jì)下半年土地投資仍然會(huì)保持羸弱趨勢(shì)，主戰(zhàn)場(chǎng)仍聚焦在三四線。

??百?gòu)?qiáng)中50%的土地被TOP10拿走

??對(duì)比上半年各梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售、新增貨值在百?gòu)?qiáng)中的占比來(lái)看，土地資源正逐步向規(guī)模房企傾斜，未來(lái)TOP100房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化，中小企業(yè)差距將越拉越大。TOP10房企銷(xiāo)售在百?gòu)?qiáng)中占比達(dá)到43%，而對(duì)應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)到了53%，未來(lái)規(guī)模上升空間巨大，強(qiáng)者恒強(qiáng)持續(xù)發(fā)酵。其他梯隊(duì)而言，TOP30以后房企動(dòng)力稍弱，銷(xiāo)售金額集中度顯著高于新增貨值。

備注：銷(xiāo)售金額百?gòu)?qiáng)內(nèi)集中度=各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額/TOP100銷(xiāo)售金額之和；

新增貨值百?gòu)?qiáng)內(nèi)集中度=銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)各梯隊(duì)房企新增貨值/對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企新增貨值之和。

??新增貨值榜單中，旭輝、中南表現(xiàn)格外搶眼，分列排在第7和第10位。對(duì)比第17和19的銷(xiāo)售金額排名，躋身前十的兩家企業(yè)在沖刺規(guī)模上已經(jīng)領(lǐng)先一步。此外，還有一些銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)如合景泰富、越秀、路徑等并未上榜，新增拿地的放緩很可能影響其全年業(yè)績(jī)排名?？梢钥吹剑?gòu)?qiáng)房企分化正在加速，規(guī)模之爭(zhēng)愈演愈烈。龍頭房企規(guī)模效應(yīng)顯著，中型房企依靠土儲(chǔ)沖刺更高排名競(jìng)爭(zhēng)激烈，而小型房企差距則被越拉越大。

??拿地銷(xiāo)售比下降到0.45上半年拿地力度同比減弱

??融資多渠道收緊、去杠桿持續(xù)進(jìn)行，已然成為部分房企沖刺規(guī)模、擴(kuò)大土儲(chǔ)的“攔路虎”，控制土地投資強(qiáng)度、保證現(xiàn)金流成為多數(shù)房企的共識(shí)。

??拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，上半年土地投資力度整體弱與去年。1-6月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷(xiāo)售比為0.45，相比2017年0.53仍有一定差距。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP30的房企拿地銷(xiāo)售比均較2017年有大幅下滑。僅銷(xiāo)售排名在50以后的房企，拿地依然相對(duì)積極，拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.6，高于2017年的0.48?？梢钥吹剑谫Y源逐步被規(guī)模房企壟斷下，小企業(yè)也在做最后的沖刺，希望通過(guò)擴(kuò)大土儲(chǔ)來(lái)沖刺行業(yè)規(guī)模的“生死線”。

??拿地完成度而言，不管是新增土地價(jià)值TOP100，還是新增土地建面TOP100，截止6月末的新增土地規(guī)模均不足去年全年的45%，一方面是土地供應(yīng)節(jié)奏所致，另一方面也能顯示出當(dāng)前房企在融資收緊的情況下，投資相對(duì)謹(jǐn)慎。此外，從拿地節(jié)奏看，房企一季度、二季度新增土地建面占比分別為49%和51%，相差無(wú)幾。

??總體而言，行業(yè)政策、金融政策雙雙收緊情況下，無(wú)論從拿地銷(xiāo)售比還是拿地完成度來(lái)看，房企對(duì)于土地投資仍然保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流將成為下半年的主旋律。

??卓越、中駿本輪黑馬

??整體拿地節(jié)奏在放緩，但各梯隊(duì)仍在分化。第一梯隊(duì)中今年銷(xiāo)售超過(guò)千億的企業(yè)如萬(wàn)科、綠地拿地銷(xiāo)售比僅為0.3，土儲(chǔ)充裕之下新增拿地相對(duì)保守。對(duì)于追求規(guī)模、鞏固地位的第二梯隊(duì)來(lái)說(shuō)，分化最為顯著。新城、金茂、綠城等企業(yè)上半年拿地稍顯謹(jǐn)慎，拿地銷(xiāo)售比較低。而旭輝、中南、華潤(rùn)、中梁等企業(yè)拿地?zé)崆橐廊桓邼q。

??上半年土儲(chǔ)相對(duì)充裕的企業(yè)中，卓越、中駿無(wú)疑是本輪最大的黑馬。貨值充足仍然積極拿地，上半年拿地銷(xiāo)售比分別達(dá)到1.5和1.3，領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企。快速充實(shí)土儲(chǔ)，也為未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)爆發(fā)、沖擊更高規(guī)模打下夯實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)然，在依靠土儲(chǔ)沖擊規(guī)模的飛躍期內(nèi)，也對(duì)兩家企業(yè)的操盤(pán)能力和運(yùn)營(yíng)機(jī)制提出了更高要求，完善和優(yōu)化機(jī)制、體制，協(xié)同發(fā)展，通過(guò)踩準(zhǔn)節(jié)奏、控制風(fēng)險(xiǎn)等一系列戰(zhàn)略思維，一到兩年內(nèi)業(yè)績(jī)突破千億問(wèn)題不大。另外，如旭輝、龍湖、金地、陽(yáng)光城等老牌企業(yè)上半年拿地意愿較足，積極擴(kuò)充土儲(chǔ)來(lái)鞏固自身行業(yè)地位和沖擊更高規(guī)模目標(biāo)。

備注：土地去化周期=房企2017年末土儲(chǔ)貨值/上半年銷(xiāo)售金額；篩選房企為土地去化周期高于3.5年。

??就土儲(chǔ)相對(duì)薄弱企業(yè)而言，上半年仍在加速拿地。典型如中梁、濱江等，土儲(chǔ)消化周期均不足2.5年。兩家企業(yè)對(duì)土儲(chǔ)的渴求也充分反映在上半年拿地上，前六月拿地銷(xiāo)售比在0.7和0.5，高于行業(yè)平均。對(duì)比去年全年，中梁、濱江上半年新增貨值已完成去年的155%和81%。

備注：土地去化周期=房企2017年末土儲(chǔ)貨值/上半年銷(xiāo)售金額；篩選房企為土地去化周期小于2.5年。

??重慶、鄭州等中西部二線成投資熱門(mén)

??上半年房企拿地的聚焦點(diǎn)主要在三四線城市，搶收棚改紅利讓核心城市周邊三四線更受房企青睞。數(shù)據(jù)顯示，TOP100上半年在三四線新增拿地建面占比達(dá)到60%，比二線城市高出23個(gè)百分點(diǎn)，且主要分布在長(zhǎng)三角和中西部，兩者上半年建面占三四線總建面近7成。

??佛山、徐州、南通是上半年房企在三四線拿地最多的城市，總體而言，核心城市周邊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、需求充足的三四線是房企爭(zhēng)奪的主要戰(zhàn)場(chǎng)。房企一方面是緊抓三四線棚改的最后一波紅利，擴(kuò)大土儲(chǔ)沖刺業(yè)績(jī)；另一方面隨著政策逐步收緊，三四線不確定性加大，房企也在收縮三四線選擇范圍，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)三四線布局。

??區(qū)域來(lái)看，中西部城市市場(chǎng)火熱也帶動(dòng)上半年土地市場(chǎng)熱度上升，新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到40%，領(lǐng)先于其他三個(gè)區(qū)域。值得關(guān)注的是，中西部二線高能級(jí)城市成為房企布局的要塞，新增建面占二線總建面近6成。重慶、鄭州排在前兩位。我們認(rèn)為政策相對(duì)寬松、本輪周期房?jī)r(jià)啟動(dòng)慢、需求充足等原因是房企看好的中西部主要因素。

??新增貨值集中度將進(jìn)一步提升

??拿地方式仍趨向多元化

??2017年房企拿地高峰過(guò)后，伴隨金融緊縮，2018年上半年房企整體土地投資強(qiáng)度有所減弱，但規(guī)模之爭(zhēng)仍在上演。房企在銷(xiāo)售上競(jìng)爭(zhēng)激烈，在土儲(chǔ)搶奪上也逐步進(jìn)入白熱化。預(yù)計(jì)下半年拿地總量和新增貨值集中度將進(jìn)一步提升，現(xiàn)金流將成為左右房企投資的主導(dǎo)因素。

??投資區(qū)域上看，三四線城市棚改貨幣化安置收緊難改短期整體市場(chǎng)高熱走勢(shì)。短期房企拿地?zé)狳c(diǎn)仍聚焦三四線。隨著中西部政策收緊，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，房企投資也會(huì)逐步趨于理性。我們認(rèn)為，隨著近一年市場(chǎng)的降溫，東部二線城市土地市場(chǎng)也從高位回落，由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好、人口需求充足，房企可以適當(dāng)考慮加大對(duì)東部?jī)?yōu)質(zhì)二線城市的投資力度。

??另外，盡管上半年收并購(gòu)拿地有所降溫，但考慮到土地成本不斷上升、三四線市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的等因素，未來(lái)收并購(gòu)仍將是部分房企拿地的主要方式。為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前金融緊缺的情況，聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)仍是市場(chǎng)的主流選擇。