[克而瑞]2021年1-9月中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜

??導 讀 

??1、百強房企9月業(yè)績不及8月，同環(huán)比雙降

??2、逾9成房企單月業(yè)績同比降低，半數同環(huán)比雙降

??3、市場下行壓力加劇，一線城市成交全線回落

??☉ 文／克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??前言：2021年9月，“金九”的市場行情未如期到來，房地產市場下行壓力加劇。28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。其中，一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。24個二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%、同比跌幅擴至23%，近8成二、三線城市成交同比轉降。 

??企業(yè)層面，9月百強房企單月銷售操盤金額不及8月、環(huán)比首次下降，同比下降36.2%。下半年以來百強房企銷售承壓、業(yè)績表現不及上半年和去年同期，7-9月連續(xù)三個月單月業(yè)績同比下跌，且9月同比跌幅進一步擴大。9月，逾9成百強房企單月業(yè)績同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%，逾半數企業(yè)同環(huán)比雙降。截至9月末，有近半數房企目標完成率不及70%，四季度去化壓力較大。

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??業(yè)績：百強房企9月單月業(yè)績不及8月
同環(huán)比雙降

??2021年9月，“金九”的市場行情未如期到來，9月百強房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%，7-9月單月業(yè)績連續(xù)三個月同比下跌，且同比跌幅進一步擴大。

??一方面，隨著去年同期銷售恢復、業(yè)績同比基數回升，今年二季度以來百強房企單月業(yè)績增速呈明顯放緩趨勢。另一方面，下半年以來受市場整體降溫的影響，百強房企業(yè)績表現不及上半年和去年同期。從累計業(yè)績表現來看，前三季度百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長22.8%和12.5%，累計業(yè)績增速也在加速放緩。

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??格局：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢
百強門檻173億元

??今年以來，在政策調控不斷升級、部分城市市場調整的背景下，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續(xù)提升的同時，規(guī)模增速也呈現一定的分化。其中，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)增長穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢，10強房企1-9月銷售操盤金額門檻達到2138億元，同比增幅最高達33%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實現規(guī)模穩(wěn)定提升。

??而TOP50房企銷售操盤金額門檻僅保持在426.9億元，門檻增幅低于其他梯隊房企。此外，截至9月末百強房企的銷售操盤金額門檻同比增長23.5%至173億元，而TOP200房企門檻則同比降低1.8%至44.1億元，銷售規(guī)模格局進一步分化、行業(yè)競爭加劇。

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??集中度：TOP4-10和TOP21-30梯隊房企集中度提升

??2021年前三季度，百強和TOP200房企銷售操盤金額集中度分別為65.3%和72.5%，較去年同期分別降低0.4和0.6個百分點。具體來看，今年以來TOP3龍頭房企規(guī)模增速放緩明顯，截至9月末TOP3房企銷售操盤金額集中度較去年同期顯著降低2.4個百分點至11.5%。

??但同時，TOP4-10和TOP21-30梯隊房企的市場份額則穩(wěn)中有升，集中度分別提升1.1和0.7個百分點，競爭優(yōu)勢進一步深化。而隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，50強之后房企的銷售金額集中度較去年同期也略有降低，中小規(guī)模房企增長空間進一步受限。

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??企業(yè)表現：逾9成房企單月業(yè)績同比降低
半數同環(huán)比雙降

??具體從企業(yè)表現來看，2021年9月百強房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，也有近9成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。整體來看，9月房企單月業(yè)績表現不及上半年及歷史同期，逾半數百強房企同環(huán)比雙降。值得注意的是，在全口徑TOP50中有21家房企9月單月業(yè)績環(huán)比上升，其中陽光城9月單月銷售業(yè)績209.9億元，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。

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??規(guī)模房企目標完成分化
近半數企業(yè)1-9月完成度不及70%

??從目標完成情況來看，今年前三季度企業(yè)整體的目標完成水平表現出一定的分化。一方面，在披露年度業(yè)績目標的近半數百強房企中，截至9月末有近2成企業(yè)的業(yè)績目標完成率在75%以上，其中7家企業(yè)目標完成率高于80%，業(yè)績完成度較佳。

??但同時，受下半年以來市場整體降溫、銷售業(yè)績增速放緩的影響，截至9月末有近半數房企目標完成率不及70%，四季度去化壓力較大。具體來看，截至9月末大發(fā)、濱江、綠城、首開、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業(yè)績表現較為突出，目標完成率在75%以上，預計全年大概率能超額完成業(yè)績目標。

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??企業(yè)展望：四季度需加快開發(fā)、保證供應
積極去化回款

??目前，房地產行業(yè)監(jiān)管不斷收緊、行業(yè)增速放緩，針對房企投、融兩端的調控力度不斷加強。隨著融資“三道紅線”、投銷比管控等政策相繼出臺，企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴張動能相應降低。特別是今年下半年以來市場整體降溫、企業(yè)貨量供應不足、項目去化表現不佳，使得銷售承壓。四季度，房企需要加快開發(fā)、保證貨量供應，深化銷售渠道、加強營銷和折扣力度，促進銷售去化、加速現金回流。

??中長期來看，降杠桿將是行業(yè)政策的主要發(fā)力點。未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，在開發(fā)和銷售端也對企業(yè)的經營效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。同時，近年隨著前期高價地項目進入結算，房企整體的盈利水平下行已是行業(yè)趨勢。未來企業(yè)也需加強產品打造、關注產品升級、提高產品適銷性，在日趨激烈的市場競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢。

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??市場：下行壓力加劇，成交同比跌幅擴至25%
零首付、工抵房等頻現

??2021年9月，房地產市場下行壓力加劇，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

??一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。其中，北京、廣州和深圳同比跌幅都在30%附近，上海暫以45%同比跌幅居首。北京房企供貨節(jié)奏明顯加快，其中不乏今年5月首批集中供地的項目，去化表現普遍不甚理想，新開盤項目去化率大都低于60%。上海第四批次樓盤陸續(xù)啟動認購，臨港新城、徐涇、唐鎮(zhèn)等熱點板塊打新熱度不減，多盤頻頻觸發(fā)積分。例如徐涇板塊的蟠龍?zhí)斓?，認籌量超3千組，明星盤翠湖五集入圍積分更是接近滿分。受“三價就低”政策影響，上海二手房的不少潛在置業(yè)群體輾轉打新搖號，遠郊剛需盤明顯受益，典型如奉賢區(qū)南橋板塊的金海壹品、保利·明玥湖光均觸發(fā)積分。廣州各區(qū)域市場全面轉冷，黃埔區(qū)打新熱度減退，多數項目去化率不足5成；增城區(qū)去化壓力加劇，部分項目去化率低至10%。深圳供應顯著放量，去化表現則存在較大差別，熱銷盤金地·峰境瑞府、星河天地仍能實現“日光”，但也有部分項目去化率跌至3成以下。

??24個二、三線城市成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%，同比跌幅擴至23%。近8成二、三線城市成交同比轉降，熱點城市廈門、武漢、寧波等同比跌幅都在20%附近，壓力城市昆明、長春、南寧等同比更是腰斬。僅杭州、成都等個別城市仍保持熱度，同比仍實現正增長。下半年以來，市場觀望情緒愈加濃重，房企打折降價動作頻頻，部分城市項目折扣力度空前，青島、桂林等均出現了售價近乎腰斬的“工抵房”，之前的熱點城市惠州同樣出現了零首付、購房返現等市場亂象。值得擔憂的是，繼上月的昆明、沈陽5城之后，本月株洲、張家口紛紛落地“限跌令”，直觀反映市場形勢愈加嚴峻，部分城市房價超預期下滑。不過，現階段全國房地產庫存仍處合理區(qū)間，僅限于少數壓力城市庫存高企，短期內行業(yè)下行風險整體可控。

??各區(qū)域市場皆轉冷，長三角地區(qū)市場顯著降溫，多數城市成交轉弱，同比均有不同程度的回落?；浉郯拇鬄硡^(qū)市場迅速冷卻，廣州、深圳即使供應放量，成交也未見起色，周邊的佛山、東莞成交明顯失速，同比跌幅均擴至60%。中西部地區(qū)市場持續(xù)下滑，省會城市武漢、長沙等成交適度回落，省內三、四線城市成交整體低迷。京津冀、東北、北部灣等地區(qū)市場仍是一片哀鴻，多數城市不僅成交持續(xù)低位運行，而且房價預期轉跌。

??展望四季度，央行第三季度例會特別提出：維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。我們認為嚴守系統(tǒng)性金融風險仍是底線，房企融資可能仍將堅持去杠桿，居民購房信貸政策有望適度調整，表現為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易。受此影響，四季度房地產市場或將筑底企穩(wěn)，成交有望企穩(wěn)回升，尤其是那些市場需求及購買力相對堅挺的核心一二線以及強三線城市，成交整體提升幅度或將更為可期。