[克而瑞]2021年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、百?gòu)?qiáng)房企8月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降

??2、8成企業(yè)表現(xiàn)不及上半年月均

??3、市場(chǎng)繼續(xù)降溫、成交持續(xù)走低

??榜單解讀

??前言：2021年8月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫。29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴(kuò)大。其中，一線城市成交整體仍處高位，而受供應(yīng)低迷影響25個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，僅廈門、杭州部分城市成交環(huán)比有所回升。 

??企業(yè)層面，8月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮远径纫詠?lái)也呈持續(xù)放緩趨勢(shì)。8月，百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，逾40家同環(huán)比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

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??業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企8月單月業(yè)績(jī)同比下降20.7%

??2021年8月，百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7745.7億元，同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。下半年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期，7月、8月連續(xù)兩月單月業(yè)績(jī)同比下跌。從累計(jì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，1-8月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)29.1%和21.6%，增速自二季度以來(lái)也呈持續(xù)放緩趨勢(shì)。

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??格局：龍頭房企保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)

??百?gòu)?qiáng)門檻157.7億元

??今年以來(lái)，在政策調(diào)控不斷升級(jí)、部分城市市場(chǎng)調(diào)整的背景下，百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化。其中，十強(qiáng)房企銷售操盤金額門檻達(dá)到1922億元，同比增幅最高達(dá)42.9%，行業(yè)龍頭房企增長(zhǎng)穩(wěn)健、繼續(xù)保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升38.3%和26.6%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。

??而TOP50房企銷售操盤金額門檻僅同比增長(zhǎng)16.2%至405.9億元，門檻增幅低于其他梯隊(duì)房企。此外，截至8月末百?gòu)?qiáng)房企的銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)29.1%至157.7億元。

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??企業(yè)表現(xiàn)：近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2021年8月百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。整體來(lái)看，8月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，有逾40家百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降，僅保利、綠城、濱江、越秀等少數(shù)幾家企業(yè)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。

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??企業(yè)：以銷定投、積極去化

??優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)不觸紅線

??值得注意的是，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地、投銷比管控等政策相繼出臺(tái)。針對(duì)企業(yè)投、融兩端調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，降杠桿將是行業(yè)中長(zhǎng)期政策的主要發(fā)力點(diǎn)。這樣的背景下，近期在2021年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，各大規(guī)模上市房企對(duì)自身短期或中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略都提出了安排或展望。

??從盈利和財(cái)務(wù)層面來(lái)看，短周期內(nèi)房企整體的盈利水平下降已是行業(yè)趨勢(shì)，其中不少企業(yè)受前期高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算的影響，上半年結(jié)算利潤(rùn)率水平已達(dá)到歷史低位。同時(shí)，在“房住不炒”以及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”政策的大基調(diào)下，信貸環(huán)境收緊、融資難度加大，房企紛紛積極優(yōu)化“三道紅線”指標(biāo)或保持綠檔不觸紅線、主動(dòng)降杠桿。

??從投資和銷售層面來(lái)看，在投資端房企拿地邏輯將加速向“以銷定投”、審慎理性拿地轉(zhuǎn)變。下半年在集中供地中繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)、優(yōu)選項(xiàng)目，獲取高質(zhì)量高貨地比的土儲(chǔ)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)的增長(zhǎng)尤為重要。而在開發(fā)和銷售端，也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。下半年，房企需要加快開發(fā)、保證供貨，積極營(yíng)銷、促進(jìn)去化及回款，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量增長(zhǎng)。同時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看也要更加關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)，加強(qiáng)產(chǎn)品打造、提高產(chǎn)品適銷性，以在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升自身產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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??市場(chǎng)：市場(chǎng)降溫、成交持續(xù)走低

??長(zhǎng)三角仍具韌性、上海杭州打新火爆

??2021年8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%。

??一線城市成交整體仍處高位，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降9%，較2019年同期增長(zhǎng)27%。具體而言，8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”搶收業(yè)績(jī)，多盤集中取證入市銷售，其中不乏純新盤首開。限競(jìng)房時(shí)代漸進(jìn)尾聲，朝陽(yáng)區(qū)絕版限競(jìng)房項(xiàng)目華樾國(guó)際·領(lǐng)尚，首開推售690套房源，去化率約68%。改善性需求依舊堅(jiān)挺，天壇府、富興首府這類改善盤去化率均能達(dá)到7成，石景山西黃村的禧瑞學(xué)府開盤近乎售罄，總價(jià)500萬(wàn)的兩居小戶型認(rèn)籌比高達(dá)1：40。受限于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海供應(yīng)暫緩，但由于前期已售房源陸續(xù)網(wǎng)簽備案，成交整體仍處高位。本月上海兩項(xiàng)重磅政策來(lái)襲：其一，依據(jù)不同地段，新房搖號(hào)入圍比例分類調(diào)高至外環(huán)熱門區(qū)域1.8、內(nèi)外環(huán)間2、內(nèi)環(huán)內(nèi)2.5，其余仍保持此前的1.3不變。聯(lián)系到上海第四批次42個(gè)新盤、12441套房源將陸續(xù)入市，其中17個(gè)熱銷盤皆調(diào)高了認(rèn)購(gòu)入圍比，有助于增加積分不高的客戶入圍的機(jī)會(huì)，緩解購(gòu)房焦慮情緒。其二，二手房貸款金額執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最低。隨著二手房首付比例大幅增加，準(zhǔn)客戶棄購(gòu)率顯著提升，難免將影響“賣一套再買一套”的改善性換房需求。8月中下旬，廣州供應(yīng)顯著放量，部分房企擔(dān)憂多次申請(qǐng)預(yù)售將造成指導(dǎo)價(jià)接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬(wàn)科都會(huì)四季、港龍皇朝·龍灣壹號(hào)推售套數(shù)皆超千套。受限于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，本月南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購(gòu)房政策，疊加房貸放款周期普遍延長(zhǎng)至4-6個(gè)月，廣州市場(chǎng)降溫特征明顯，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低。深圳打新市場(chǎng)逐漸回歸理性，購(gòu)房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠(yuǎn)的新盤乏人問(wèn)津。典型如龍華區(qū)的山水華庭，推售108套房源，認(rèn)籌客戶低至24組，創(chuàng)近三年來(lái)認(rèn)籌客戶新低的尷尬紀(jì)錄，最終去化率不足10%。深圳二手房市場(chǎng)異常慘淡，在大學(xué)區(qū)制度的沖擊下，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)顯著降溫，即使業(yè)主降價(jià)拋售也難以快速去化，部分法拍房更是降價(jià)7折仍流拍。

??25個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，同、環(huán)比分別下降24%和12%，較2019年同期也下降12%。6成二、三線城市成交同環(huán)比雙降，其中不乏南京、佛山這類熱點(diǎn)城市，供應(yīng)低迷乃是重要因素。典型如南京，基于疫情反彈，樓市近乎停擺，供應(yīng)創(chuàng)歷史新低，成交同樣創(chuàng)年內(nèi)新低。東莞、昆明等市場(chǎng)明顯遇冷，成交同比跌幅都在60%附近。僅廈門、杭州部分城市成交環(huán)比有所回升。杭州在政策加碼后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減，據(jù)統(tǒng)計(jì)7個(gè)紅盤因意向登記量超出推售房源量的10倍，將依據(jù)社保繳納月數(shù)高低排序入圍公證搖號(hào)，杭州壹號(hào)院更是唯一的E類人才需88個(gè)月社保才能入圍搖號(hào)的紅盤。核心動(dòng)因在于一、二手價(jià)格倒掛，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

??各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)仍居韌性，在政策輪番打壓下，上海、杭州等成交熱度不減，但南通、鹽城、徐州等市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)弱，成交持續(xù)走低。粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)趨勢(shì)性降溫，核心城市深圳、廣州成交回歸理性，周邊的東莞、佛山等同樣成交轉(zhuǎn)降。京津冀地區(qū)除北京市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺之外，環(huán)京市場(chǎng)仍是一潭死水，即使是有產(chǎn)業(yè)支撐的唐山，同樣出現(xiàn)打折降價(jià)潮，部分房企因惡意降價(jià)更被政府約談。中西部地區(qū)市場(chǎng)有所降溫，成都、武漢、長(zhǎng)沙等成交適度回落，鄭州市場(chǎng)下行壓力加劇，成交持續(xù)低位運(yùn)行。東北、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)低迷，基于供求關(guān)系失衡疊加庫(kù)存高企，以價(jià)換量仍是市場(chǎng)常態(tài)。

??展望9月，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，房企將加大供貨力度，供求皆有望企穩(wěn)回升。而在政策輪番加碼后，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴禍?，成交整體回升幅度將明顯受限。相對(duì)而言，我們更看好長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)，粵港澳、中西部地區(qū)市場(chǎng)或?qū)②厔?shì)性走穩(wěn)，京津冀、東部、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)下行壓力依舊不容小覷。