[克而瑞]2018年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值TOP100

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??2018年1-7月，土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪維持強(qiáng)者恒強(qiáng)局面，銷售前十房企拿地貨值占百?gòu)?qiáng)集中度為54%。TOP30房企中，旭輝、中南、中梁等企業(yè)仍在積極拿地、擴(kuò)充土儲(chǔ)。區(qū)域投資來看，基于板塊輪動(dòng)在低能級(jí)城市間持續(xù)進(jìn)行，前7月房企新增土儲(chǔ)6成位于三四線，二線城市則以上半年較為火熱中西部為主。短期來看，隨著中央對(duì)“去杠桿”柔性處理，短期行業(yè)資金緊缺的預(yù)期有所緩和，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，“去杠桿”大趨勢(shì)未變、行業(yè)格局分化的本質(zhì)未變，因此，房企投資布局上應(yīng)警惕和回避非理性過熱三四線。?

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??銷售TOP10新增貨值占比超5成

??從前7月各梯隊(duì)房企的銷售和新增貨值來看，延續(xù)此前企業(yè)分化和強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。其中TOP10房企優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)模效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵。前七月銷售top10房企新增貨值在百?gòu)?qiáng)占比達(dá)到54%，高出其銷售金額占比11個(gè)百分點(diǎn)，土儲(chǔ)上領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)成為未來沖擊萬億、3000億的重要籌碼。TOP20-100各梯隊(duì)新增土儲(chǔ)集中度均小于銷售，其中50強(qiáng)開外的房企差距較大，生存空間進(jìn)一步遭受擠壓。

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??中南、旭輝等企業(yè)拿地金額同比翻一番

??雖然受限于資金緊缺，整體拿地節(jié)奏較2017年有所放緩，但仍有部分企業(yè)在積極拿地， TOP30企業(yè)尤為明顯。典型的如旭輝、中南、中梁、正榮等，2018年前7月拿地金額同比漲幅均超過100%，迅速增加投資力度鞏固和沖擊更高的規(guī)模成共識(shí)，在行業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式帶動(dòng)下，這些企業(yè)都是沖擊前十的有力爭(zhēng)奪者。

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??和昌、卓越、中駿等表現(xiàn)亮眼

??從前7月的拿地銷售比也可見一斑。旭輝、中南、中梁等企業(yè)排名靠前，一方面快速疊加土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，另一方面如中梁等土儲(chǔ)較少的企業(yè)通過補(bǔ)充土儲(chǔ)，來沖擊更高規(guī)模。值得注意的是，和昌、卓越、中駿等企業(yè)今年表現(xiàn)亮眼，拿地銷售比領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)，且土儲(chǔ)相對(duì)充足。尤其是卓越和中駿，拿地銷售比逐年攀升，投資相對(duì)積極，土儲(chǔ)充裕的情況下，未來1-2年內(nèi)沖擊千億問題不大。

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??長(zhǎng)三角三四線、中西部二線受關(guān)注

??截止到7月末，房企拿地重心依舊在三四線城市，目前棚改熱度仍然延續(xù)使得多數(shù)房企對(duì)三四線短期走勢(shì)看高一線。數(shù)據(jù)顯示，前7月TOP100在三四線新增拿地建面占比達(dá)到60%，比二線城市高出24個(gè)百分點(diǎn)。一線由于供地較少、條件苛刻，上半年鮮有房企拿地，成交建面占比僅2%。

??區(qū)域來看，長(zhǎng)三角的三四線更受房企關(guān)注。從新增土儲(chǔ)建面TOP10城市來看，一半城市位于長(zhǎng)三角，且均是環(huán)核心城市周邊三四線。盡管三四線熱度并未衰退，但政策不斷調(diào)整的預(yù)期下，對(duì)于投資拿地而言，收縮戰(zhàn)線到需求充足、經(jīng)濟(jì)良好的核心三四線風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??二線城市中，房企在政策相對(duì)寬松、市場(chǎng)較熱的中西部如重慶、鄭州、昆明等城市拿地較多。中西部城市在二線中新增土儲(chǔ)建面占比近6成，遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。預(yù)計(jì)短期中西部高熱的勢(shì)頭不會(huì)降溫，去杠桿柔性處理和一帶一路的大方針下，中西部仍然是房企戰(zhàn)略布局的重心。 

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??警惕和回避非理性過熱三四線

??國(guó)常會(huì)最新基調(diào)來看，堅(jiān)持不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，積極財(cái)政政策要更加積極，要穩(wěn)健貨幣政策松緊適度，短期內(nèi)改善了企業(yè)資金緊缺的預(yù)期，但去杠桿的趨勢(shì)未變、行業(yè)分化的局面也不會(huì)改變，適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏是大概率事件。

??隨著三四線去庫(kù)存接近尾聲，建立長(zhǎng)效機(jī)制腳步加快，房企投資布局需更加謹(jǐn)慎，全面覆蓋三四線的策略需要根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整，警惕和回避因短期炒作導(dǎo)致市場(chǎng)非理性過熱的三四線，在把握中西部城市輪動(dòng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，適當(dāng)關(guān)注東部二線城市回調(diào)帶來的底部機(jī)遇。