2019-09-04 09:33:55
??導(dǎo) 讀
??8月土地市場量價持續(xù)回調(diào),融資方面持續(xù)收緊,房企整體拿地意愿不強。銷售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期下滑,近3成企業(yè)本月未出手拿地。
☉ 文/克而瑞研究中心
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??榜單解讀
??“前言:和上月相比,8月份的土地市場形勢較為嚴(yán)峻,成交量價在調(diào)控政策的高壓下持續(xù)下滑,環(huán)比分別下跌28.5%和19.6%。市場熱度方面,本月成交溢價率呈現(xiàn)下降趨勢,這一點從南京、合肥等此前土拍較熱城市都有流拍發(fā)生,也能說明市場熱度回歸低谷。在當(dāng)前融資緊張的環(huán)境下,房企整體拿地意愿并不強烈,8月近三成百強房企未有土地入賬,融創(chuàng)、中海等房企也顯著放緩?fù)顿Y腳步,單月拿地金額均小于其前7月均值。目前“抓銷售、謹(jǐn)投資”還是房企的主流策略。1-8月整體來看,頭部房企在投資拓展上表現(xiàn)的更加理性和謹(jǐn)慎,銷售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期大幅下滑。城市及能級選擇上,百強房企新增土儲中有50%建面位于一、二線城市,其中中西部的二線和長三角三四線更受房企青睞。綜合而言,源于房企融資環(huán)境持續(xù)收緊,企業(yè)信托、海外融資渠道受限,難免會對土地市場造成實質(zhì)性沖擊。但現(xiàn)階段土地市場并未重現(xiàn)去年下半年大范圍流拍的局面,對房企而言,投資拿地上整體保持審慎的態(tài)度即可,關(guān)注一二線和強三線的結(jié)構(gòu)性機會。
??01
??22家企業(yè)新增貨值達(dá)千億,10強房企占4成貨值
??2019年1-8月,銷售百強房企的新增貨值超6.5萬億,其中TOP10房企新增貨值均突破2000億元,而新增貨值集中度保持42%的高位,投資端依舊維持強者恒強的格局。新增貨值3強陣營未變,碧桂園、萬科、綠地均以超過3000億元的顯著優(yōu)勢領(lǐng)先其他房企。
??截止至8月末,共有22家房企邁入新增貨值千億門檻,相比去年同期新增1家,考慮到今年較多房企調(diào)整戰(zhàn)略回歸二線、單位貨值有所上升,而千億陣營企業(yè)數(shù)量與去年基本持平,則可以看出企業(yè)整體拿地態(tài)度較為謹(jǐn)慎。
??02
??百強拿地銷售比持續(xù)維持低位,整體拿地保持理性
??從各梯隊1-8月份的拿地銷售比情況來看,銷售TOP10房企拿地銷售比持續(xù)維持在0.38,相較百強平均水平0.41來看,龍頭房企的拿地態(tài)度仍然保持理性。
??從各梯隊拿地銷售比變化情況來看,銷售水平在11-50強左右的房企拿地態(tài)度相對積極,在追逐規(guī)模賽道下,此類房企需要通過積極補充貨值來不斷提升自身實力,其中美的、中梁前八月的拿地銷售比都達(dá)到0.7以上。
??03
??半數(shù)銷售TOP30房企,前八月新增貨值較去年同期下降
??與2018年同期相比,大部分房企投資意愿仍然趨謹(jǐn),銷售百強中多數(shù)房企新增拿地貨值均出現(xiàn)下滑。其中半數(shù)銷售TOP30房企中1-8月新增貨值較去年同期下滑近10%左右。
??尤其是頭部房企,在投資拓展上表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎和理性,銷售TOP10中僅華潤、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%,而融創(chuàng)、恒大等企業(yè)降幅則超過50%。一方面是規(guī)模房企自身土儲充足,在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩(wěn)的情況下,主動放緩?fù)顿Y節(jié)奏,另一方面,融資收緊也倒逼規(guī)模房企在當(dāng)前的時點降負(fù)債、保現(xiàn)金。
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??8月近3成房企未拿地,中海、融創(chuàng)等房企大幅放緩?fù)顿Y腳步
??在8月份樓市表現(xiàn)持續(xù)轉(zhuǎn)冷、土地市場并不樂觀情況下,1-8月新增貨值百強房企中有近3成企業(yè)本月未出手拿地。而銷售20強房企中,華潤、萬科8月拿地相對積極,單月拿地金額超過150億元,同時也有多家企業(yè)本月拿地金額不足10億元,單月拿地銷售比更是低至0.1以下,企業(yè)的拿地態(tài)度差異較大。
??規(guī)模房企中,有部分企業(yè)8月土儲投資大幅放緩,中海本月拿地金額僅有1.6億元,相對于前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計;此外榮盛發(fā)展、雅居樂、融創(chuàng)本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。
??在大部分企業(yè)投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎的同時,也有部分企業(yè)投資態(tài)度相對積極。如綠城本月拿地金額達(dá)到144億元,華潤、金茂8月拿地金額較前7月提升6成左右,其中華潤在蘇州、杭州、南通等熱點城市均有收獲,對未來銷售也將有較大助力。
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??投資聚焦中西部二線、長三角三四線
??1-8月百強房企新增土儲中有51%建面位于一、二線城市,其中二線城市占比較2018年全年上升8個百分點,印證了當(dāng)前房企投資正在逐步回歸二線。區(qū)域分布上,中西部依舊火熱,占比接近4成,環(huán)渤海和珠三角區(qū)域相對較弱。
??細(xì)化到城市層面,中西部二線和長三角的三四線城市更受百強房企的青睞。其中二線新增土儲建面TOP10中,中西部占據(jù)5席,昆明、武漢、重慶位列前三,這與城市土地供應(yīng)量較多、部分區(qū)域地價相對較低不無關(guān)系。三四線的選擇上房企仍然聚焦長三角,例如近期土地較熱的南通,近兩月萬科、碧桂園、中南等均有土儲入賬,而上半年安徽市場中最火熱的阜陽,也是房企投資的主要城市。
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??土地市場“穩(wěn)”字當(dāng)?shù)?,審慎態(tài)度下仍可保持正常拿地節(jié)奏
??8月份,合肥調(diào)整了宅地出讓方式,意在進(jìn)一步穩(wěn)定地價、增加租賃用房的供應(yīng);房地產(chǎn)融資方面也持續(xù)收緊,銀行將開發(fā)貸控制在2019年3月底時水平,此前信托類的融資也遭到收緊管控。種種政策信號表明,后續(xù)市場情況依舊不容樂觀,預(yù)計房企拿地將維持謹(jǐn)慎態(tài)度,南京、合肥等熱點城市本月都有流拍發(fā)生也說明市場熱度有一定程度回調(diào)。
??對于前8個月已經(jīng)基本完成補貨值的動作房企而言,后4個月的工作重心還是應(yīng)以銷售、回款為主,增強現(xiàn)金流實力,做好抵御市場“寒冬”的準(zhǔn)備;對于目前仍有補貨需求的企業(yè)而言,后續(xù)土地市場以“穩(wěn)”為主,成交量價還有小幅回調(diào)的可能性,仍然可以適當(dāng)關(guān)注核心城市的土地市場,在市場窗口期獲取較為優(yōu)質(zhì)的土儲。