[克而瑞]中梁控股：加大二線投資成果顯現(xiàn)，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

??導(dǎo)讀：       

??持續(xù)增加二線城市投資力度；非銀占比下降帶動債務(wù)結(jié)構(gòu)改善。

??【投資結(jié)構(gòu)改善逐步顯現(xiàn)，銷售均價穩(wěn)步增長】2020年上半年全口徑合約銷售金額677億元，銷售增速達6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長率，目前目標完成率為40%。得益于前期投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，2020上半年二線城市銷售貢獻大幅增長17個百分點，帶動銷售均價同比增長18%至12500元/平方米。

??【二線城市占比大幅提升，投資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善】2020年上半年中梁持續(xù)保持較為積極的投資力度，拿地總價394億元，拿地銷售金額比達到0.58。投資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，持續(xù)堅持轉(zhuǎn)二線及強三線城市的策略。2020年上半年二三線城市拿地占比達到91%，同比持平，其中二線城市的占比達到64%，同比大幅增長了24個百分點。

??【未來兩年營收有保障，盈利水平還有提升空間】截至2020年上半年末中梁預(yù)售賬款達1250.96億元，可以保證未來兩年營收規(guī)模及其增長。受早期地價上漲及城市限價的因素影響，毛利率同比下降約2個百分點至22.56%，凈利率9.30%，歸母凈利率5.07%，未來盈利水平仍有較大提升空間。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，融資成本持續(xù)下降】有息債的非銀占比較期初下降了9個百分點，現(xiàn)金短債比1.52，較期初增長0.3，長短債比1.30，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到較大的改善。平均融資成本較期初下降0.5個百分點至8.9%，但相對TOP20房企的平均水平來說仍相對較高，未來中梁在持續(xù)減小非銀占比的融資的同時，其他方面仍需進一步尋求融資成本下降的可能。

??1銷售

??投資結(jié)構(gòu)改善逐步顯現(xiàn)

??銷售均價穩(wěn)步增長

??2020年上半年中梁控股實現(xiàn)全口徑合約銷售金額677億元，合約銷售面積541萬平方米，分別同比增長6.32%和下降10.24%，銷售增速高于TOP20房企的平均增速。銷售目標完成率達到40%。銷售均價12500元/平方米，同比增長18%，主要得益于2018年下半年以來的投資結(jié)構(gòu)向二三線城市轉(zhuǎn)移效果顯現(xiàn)，預(yù)計今年全年銷售均價將達到13000元/平方米以上。

??2020年下半年中梁的可售貨源為1600億元，去化率達到62.7%則可以完成全年的銷售目標。而根據(jù)近幾月的銷售情況來看，中梁控股5月開始，其銷售業(yè)績實現(xiàn)了回暖，當月合約銷售金額151億元，環(huán)比上漲64.1%，同比增長3%，是年內(nèi)首次實現(xiàn)銷售金額單月同比上漲；此后的6-7月均實現(xiàn)銷售金額的同比上升。若銷售恢復(fù)持續(xù)，預(yù)估完成全年目標沒有問題。

??從銷售城市來看，銷售貢獻最大的城市是溫州，貢獻銷售金額110.65億元，是唯一一個銷售規(guī)模超過百億元的城市，其余另有杭州、麗水等14個城市銷售金額超過10億元，但均不高于50億元，城市深耕力度需進一步加強。

??在銷售金額區(qū)域分布來看，2020上半年中梁控股銷售占比最高的區(qū)域為長三角區(qū)域，占比達到為63.5%，同比增長8.6個百分點，長三角的銷售占據(jù)中梁控股銷售的半壁江山。此外，海峽西岸城市占比下降了6.6個百分點至5.5%。

       得益于前兩年土地投資結(jié)構(gòu)向二線城市及強三線城市的改變，2020年上半年中梁控股的銷售金額來自二三線城市的占比將近90%，其中二線城市占比達到43.9%，同比大幅增長了17.2個百分點，四線城市的占比下降了3.2個百分點至10.9%。

       二線城市占比大幅提升土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)改善2020年上半年中梁持續(xù)保持較為積極的投資力度，新增56個項目，新進入黃山、馬鞍山、莆田、南平、邯鄲、永州、荊州這7個城市。上半年新增土地建面745萬平方米，拿地總價394億元，分別同比下降8.4%和增長23.1%，共計新增1070億元的貨值。拿地銷售金額比達到0.58，高于同期TOP20房企的平均水平。2020年上半年中梁維持2019年下半年以來合作的策略，拿地權(quán)益比約60%。

??由拿地金額區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，中梁2020年上半年長三角、中西區(qū)、環(huán)渤海、海峽兩岸和珠三角區(qū)域的拿地占比為56%、19%、15%、8%和1%.其中，長三角仍是中梁拿地占比最大的區(qū)域，此外上半年中梁在環(huán)渤海城市的拿地占比較于2019年全年上升了7個百分點。

??在城市能級策略方面，中梁持續(xù)堅持轉(zhuǎn)二線及強三線城市的策略。2020年上半年二三線城市拿地占比達到91%，同比持平，但值得注意的是，二線城市的占比達到64%，同比大幅增長了24個百分點，主要得益于今年上半年的投資城市主要來自于杭州、溫州、合肥、蘇州、天津、重慶、成都，未來將有助于企業(yè)銷售單價的持續(xù)上漲。

??截至2020年上半年，中梁控股項目總數(shù)504個，覆蓋全國149個城市。從土儲分布來看，45%位于長三角，34%位于中西部區(qū)域，深耕長三角和中西部。從各省土儲建面占比來看，浙江省占比高達23.9%，其次是江蘇達到13.1%?？鄢咽畚唇Y(jié)部分，2020年上半年末其未來可售建面僅為4000萬平方米，相對中梁的現(xiàn)有規(guī)模以及高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式來說，未來仍需加大拿地力度。 

??3盈利

??未來兩年營收增長有保障

       盈利水平仍有提升空間

??得益于前兩年的銷售的大幅增長，2020年上半年營業(yè)收入穩(wěn)步增長，同比增加15.6%至237.7億元，此外，截至2020年上半年末，中梁預(yù)收賬款達1250.96億元，是過去一年（2019年下半年+2020年上半年）已確認收入的2.1倍，可以保證未來兩年的營收規(guī)模增長。毛利潤53.62億元，凈利潤22.10億元，分別同比增長6.51%和16.4%。但值得注意的是，中梁上半年歸母凈利潤僅同比微漲0.14%，凈利潤的增長更多的是來自少數(shù)股東凈利的上漲，未來在提升規(guī)模的同時也要適當提升權(quán)益比例，從而促進歸母利潤的增長。

??受早期地價上漲及城市限價的因素的影響，中梁上半年毛利率同比下降了約2個百分點至22.56%。而得益于其營銷、行政開支費用、以及財務(wù)費用總額的下降，其消化了部分毛利率下降帶來的影響，凈利率同比微至9.30%，歸母凈利率5.07%，仍低于行業(yè)平均水平，未來還有提升空間。

??4償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

??融資成本持續(xù)下降

??2020年上半年末，中梁控股持有現(xiàn)金較期初增長32.18%至350.21億元，現(xiàn)金短債比1.52，較期初增長0.3，現(xiàn)金持續(xù)覆蓋短債，短期償債風(fēng)險不大。此外，長短債比1.30，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到較大的改善。凈負債率較期初上漲4.33個百分點至69.9%，處于相對安全的水平。

??截至2020年上半年末，中梁控股有息債中非銀占比較期初下降了9個百分比至31%，從而使得其平均融資成本下降0.5個百分點至8.9%。債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善以及融資成本的下降主要是由于企業(yè)上市帶來的積極影響，融資渠道不斷拓寬。未來中梁在持續(xù)減小非銀占比的融資的同時，仍需進一步尋求融資成本下降的可能。