[克而瑞]金科股份：歸母凈利同比增長(zhǎng)40%，布局更加平衡

??導(dǎo)讀：       

??銷(xiāo)售穩(wěn)健增加，全國(guó)化布局穩(wěn)定推進(jìn)顯成效，財(cái)務(wù)仍有優(yōu)化空間。

??【銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)步增加，華東貢獻(xiàn)首次超過(guò)西南】2020年上半年，金科及其投資的公司實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額約868億元，同比增長(zhǎng)了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長(zhǎng)率，完成了全年2200億元銷(xiāo)售目標(biāo)的39.5%。上半年銷(xiāo)售回款達(dá)到了846億元，回款率高達(dá)97%；華東地區(qū)的銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)首次超過(guò)了西南地區(qū)（包括重慶），全國(guó)化布局效果顯現(xiàn)。

??【大幅增加二線(xiàn)城市拿地，區(qū)域布局更加平衡】2020年上半年新增土地建筑面積1370萬(wàn)平方米，新增土地總價(jià)546億元，企業(yè)在二線(xiàn)城市的拿地占比大幅提升至45%，繼續(xù)保持較為積極的拿地態(tài)勢(shì)。金科2020年上半年增加了在長(zhǎng)三角地區(qū)的投資力度，全國(guó)化布局持續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)，總土儲(chǔ)布局結(jié)構(gòu)更加合理，各大區(qū)域的占比漸趨平衡。

??【成本控制有所加強(qiáng)，歸母凈利同比增長(zhǎng)40%】上半年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入303.06億元，毛利率則同比降低了4.35個(gè)百分點(diǎn)至25.95%，主要是因?yàn)闋I(yíng)收占比較高的西南地區(qū)和華東地區(qū)的毛利率同比大幅降低。上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)36.15億元，同比增長(zhǎng)39.58%，凈利率14.05%，同比提升了1.92個(gè)百分點(diǎn)，主要原因在于對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益同比由負(fù)轉(zhuǎn)正以及企業(yè)的成本控制有所優(yōu)化。

??【授信額度充足，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)仍有改善空間】截至2020年中，金科的持有現(xiàn)金為367.62億元，較于期初略微增長(zhǎng)了2.2%，現(xiàn)金短債比則較于期初略微下降至1.01，現(xiàn)金能覆蓋短期負(fù)債；凈負(fù)債率為124.62%，仍有改善空間。剩余銀行授信額度在2020年中為1263.42億元，三家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也上調(diào)金科的主體信用評(píng)級(jí)至AAA，有助于維持企業(yè)資金鏈穩(wěn)定。

??【分拆金科智慧服務(wù)上市，推動(dòng)“四位一體”發(fā)展戰(zhàn)略】金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，將民生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、文化旅游康養(yǎng)以及生活服務(wù)四大板塊作為未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展方向。金科智慧服務(wù)在6月29日正式向港交所遞交了上市申請(qǐng)，在上市之后有望借助香港資本市場(chǎng)的力量加速發(fā)展，有利于集團(tuán)“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)。

??1銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)步增加

??華東貢獻(xiàn)首次超過(guò)西南

??2020年上半年，金科及其投資的公司實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額約868億元，同比增長(zhǎng)了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長(zhǎng)率，完成了全年2200億元銷(xiāo)售目標(biāo)的39.5%。合約銷(xiāo)售面積則達(dá)到了860萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了2.5%，銷(xiāo)售面積仍然位居行業(yè)前列。此外，金科在2020年上半年實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售回款達(dá)到了846億元，回款率高達(dá)97%，相比于2019年全年的銷(xiāo)售回款率提高了10個(gè)百分點(diǎn)。

         從銷(xiāo)售金額的區(qū)域分布來(lái)看，上半年金科在華東地區(qū)的銷(xiāo)售額為371.79億元，對(duì)集團(tuán)的銷(xiāo)售額占比達(dá)到了43%，首次超過(guò)了西南地區(qū)（包括重慶），企業(yè)近年來(lái)不斷推進(jìn)的全國(guó)化布局效果明顯，對(duì)于大本營(yíng)地區(qū)的依賴(lài)降低，有利于降低單一市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

       從近年來(lái)金科銷(xiāo)售規(guī)模的增速來(lái)看，企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模的增長(zhǎng)主要與其持續(xù)加大開(kāi)工力度有關(guān)。2016年開(kāi)始連續(xù)幾年的新開(kāi)工面積增速都保持在70%以上，為企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也使得2017-2019年間企業(yè)每年銷(xiāo)售增速都超過(guò)了50%。2020年上半年金科新開(kāi)工面積為1200萬(wàn)平米，僅完成了全年計(jì)劃的三分之一，一方面是因?yàn)橐咔閹?lái)的影響，下半年企業(yè)將繼續(xù)加大開(kāi)工施工力度；另一方面，隨著企業(yè)規(guī)模的進(jìn)入新的階梯，未來(lái)新開(kāi)工面積不太可能持續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

??2投資

??大幅增加二線(xiàn)城市拿地

??區(qū)域布局更加平衡

??2020年上半年金科新增土地建筑面積1370萬(wàn)平方米，同比減少了10.45%，新增土地總價(jià)546億元，同比增長(zhǎng)了29.23%，主要原因在于企業(yè)上半年在二線(xiàn)城市的拿地占比由2019年上半年的26%大幅提升至45%，拿地均價(jià)因此同比提高了44.4%至3987元/平米。 

??從地塊權(quán)益來(lái)看，金科在2020年上半年的新增土儲(chǔ)建面權(quán)益占比為69.9%，相比于2019年的64.1%略有增加。整體來(lái)看金科在通過(guò)合作進(jìn)行規(guī)模快速擴(kuò)張時(shí)仍然需要適當(dāng)增加項(xiàng)目的權(quán)益比例，來(lái)維持銷(xiāo)售規(guī)模和營(yíng)收增長(zhǎng)的平衡。

        在區(qū)域分布方面，金科繼續(xù)堅(jiān)持以國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點(diǎn)城市進(jìn)行深耕發(fā)展。相比于2019年，2020年上半年金科在大本營(yíng)成渝城市群的拿地占比降低了10%，轉(zhuǎn)而主要增加了在長(zhǎng)三角地區(qū)的投資力度，使長(zhǎng)三角的新增土儲(chǔ)建面占比大幅提高了15個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)的重視程度明顯提高，全國(guó)化布局持續(xù)穩(wěn)定推進(jìn)。

       截至2020年中，金科的總土儲(chǔ)中重慶地區(qū)的面積占比降至25.11%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北以及其他地區(qū)占比分別達(dá)到24.94%、15.89%、16.66%、8.03%、4.41%、4.96%，布局結(jié)構(gòu)更加合理，各大區(qū)域的占比漸趨平衡，這就更加有利于企業(yè)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更加健康穩(wěn)定發(fā)展。

       截至2020年中，金科土地儲(chǔ)備可售建面約為7413萬(wàn)平米，相較于年初增加了10.79%。按照金科在2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)規(guī)模計(jì)算，這些土儲(chǔ)足夠滿(mǎn)足企業(yè)超過(guò)3年的開(kāi)發(fā)，較為充足。

      3盈利

??成本控制有所加強(qiáng)

??歸母凈利同比增長(zhǎng)40%

??2020年上半年金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入303.06億元，同比增長(zhǎng)16.09%，主要來(lái)自西南、華東和華中三個(gè)區(qū)域，其中西南區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入為184.92億元，占比高達(dá)61.02%，華東區(qū)域的占比也達(dá)到了21.13%。而在毛利率方面，上半年企業(yè)的毛利率同比降低了4.35個(gè)百分點(diǎn)至25.95%，主要是因?yàn)闋I(yíng)收占比較高的西南區(qū)域和華東區(qū)域的毛利率分別為26.84%和17.1%，同比降低了3.63和2.19個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)在積極擴(kuò)張的同時(shí)也要注意盈利平衡。 

??金科在2020年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)42.59億元，同比增長(zhǎng)34.48%；歸母凈利潤(rùn)36.15億元，同比增長(zhǎng)39.58%，凈利率14.05%，相比于2019年中提升了1.92個(gè)百分點(diǎn)。金科能夠在毛利率下降的同時(shí)提升凈利率的主要原因有兩點(diǎn)，一是對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到了5.84億元；二是由于企業(yè)的成本控制有所優(yōu)化，銷(xiāo)管費(fèi)用率相比于2019年中降低了2.11個(gè)百分點(diǎn)至6.98%，有較大的進(jìn)步，未來(lái)需要繼續(xù)保持。

??4償債

??授信額度充足

??財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)仍有改善空間

??截至2020年中，金科的持有現(xiàn)金為367.62億元，較于期初略微增長(zhǎng)了2.2%，現(xiàn)金短債比為1.01，現(xiàn)金能覆蓋短期負(fù)債。與此同時(shí)，2020年中金科的凈負(fù)債率為124.62%，未來(lái)仍需要繼續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。 

??2020年上半年末金科的剩余銀行授信額度為1263.42億元，同時(shí)中誠(chéng)信、聯(lián)合評(píng)級(jí)、大公國(guó)際三家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也上調(diào)金科的主體信用評(píng)級(jí)至AAA，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的看好。在房企融資環(huán)境預(yù)期將長(zhǎng)期保持收緊的背景下，未雨綢繆的授信額度、資本市場(chǎng)的認(rèn)可以及強(qiáng)力的銷(xiāo)售回款都是對(duì)企業(yè)資金鏈穩(wěn)定有力的保證。

??5多元化

??分拆金科智慧服務(wù)上市

??推動(dòng)“四位一體”發(fā)展戰(zhàn)略

??金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，將民生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、文化旅游康養(yǎng)以及生活服務(wù)四大板塊作為未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展方向。作為“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成，金科智慧服務(wù)在6月29日正式向港交所遞交了上市申請(qǐng)。從企業(yè)招股書(shū)來(lái)看，截至2019年底金科智慧服務(wù)集團(tuán)已進(jìn)入了全國(guó)115個(gè)城市，服務(wù)754個(gè)項(xiàng)目，合同管理面積2.46億平方米。與此同時(shí)，金科智慧服務(wù)的收入也穩(wěn)定增加，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.28億元，同比增長(zhǎng)52.74%。金科智慧服務(wù)上市之后有望借助香港資本市場(chǎng)的力量加速發(fā)展，有利于集團(tuán)“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)。