[克而瑞]綠地控股：投資趨謹(jǐn)慎，“貿(mào)易港模式”帶來(lái)新契機(jī)

??導(dǎo)讀：      

??貿(mào)易港加速全國(guó)化布局，有望發(fā)展成為綠地新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

??【銷售業(yè)績(jī)同比下滑，銷售回款質(zhì)量提升】2020年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元，合同銷售面積1031.2萬(wàn)平方米，在疫情影響下，銷售金額和銷售面積分別較去年同期下降20.7%和30.7%。上半年銷售回款1257億元，回款率達(dá)95%，同比上升16個(gè)百分點(diǎn)，回款質(zhì)量提升明顯。綠地管理層表示有信心保持年初的銷售目標(biāo)不變，即在2019年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有增。

??【圍繞重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，二線城市投資比重進(jìn)一步加碼】上半年，綠地圍繞重點(diǎn)地區(qū)，聚焦產(chǎn)業(yè)協(xié)同，戰(zhàn)略性拓展了一批貿(mào)易港、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，累計(jì)新獲取項(xiàng)目59個(gè)，新增土地投資金額448億元，同比下降19.4%；新增土地建筑面積1465萬(wàn)平方米，形成可售貨值約1600億元。上半年綠地聚焦重點(diǎn)省會(huì)城市及其周邊溢出地區(qū)，二線城市投資比重顯著提升，相較于2019年全年，二線城市投資金額占比由34.9%提升至65%。

??【盈利指標(biāo)受疫情影響二季度逐步改善，降杠桿壓力尚存】2020年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2098億元，同比增長(zhǎng)4.2%。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)108億元，同比下降4.7%。毛利率和凈利率分別同比下降1.6和8.5個(gè)百分點(diǎn)至14.9%和5.1%，低于同等規(guī)模房企平均水平。截至2020年上半年末，綠地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~41億元，較一季度由負(fù)轉(zhuǎn)正；持有現(xiàn)金872.5億元，與期初基本持平。上半年末綠地凈負(fù)債率179.5%，較期初增加23.6個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)相對(duì)高位?，F(xiàn)金短債比0.72，長(zhǎng)短債務(wù)比1.73,短期償債承壓，總體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

??【雙主業(yè)持續(xù)強(qiáng)化，貿(mào)易港加速全國(guó)化布局】2020年上半年，綠地在“地產(chǎn)+基建”兩大主業(yè)持續(xù)強(qiáng)化發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)、金融、康養(yǎng)等綜合產(chǎn)業(yè)也在疫情下危中尋機(jī)，為中長(zhǎng)期的多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展注入動(dòng)力。其中，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)上半年進(jìn)展突出，貿(mào)易港的全國(guó)化延伸布局加速落地，基于產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，“綠地貿(mào)易港模式”形成，有望發(fā)展成為綠地新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

??1銷售

??疫情影響下銷售業(yè)績(jī)同比下滑

??但銷售質(zhì)量持續(xù)提升

??2020年上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元，合同銷售面積1031.2萬(wàn)平方米，其中住宅占比約81%，商辦占比約19%。在疫情影響下，銷售金額和銷售面積分別較去年同期下降20.7%和30.7%。得益于加碼一、二線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，銷售均價(jià)12900元/平方米，同比增長(zhǎng)14.4%。

??盡管受疫情影響銷售業(yè)績(jī)有所下滑，但綠地持續(xù)注重銷售質(zhì)量。上半年銷售回款1257億元，回款率達(dá)95%，同比上升16個(gè)百分點(diǎn)，回款質(zhì)量提升明顯，其中住宅產(chǎn)品銷售金額占比超7成，回款率達(dá)106%。此外，面對(duì)突發(fā)疫情綠地積極實(shí)施分類管控法，提升重點(diǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)效率。上半年累計(jì)新開(kāi)工面積1633萬(wàn)平方米，同比下降38.1%；新增供應(yīng)956萬(wàn)平方米，竣工備案面積602萬(wàn)平方米，合同交付903萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.4%，為業(yè)績(jī)達(dá)成提供支撐。

??綠地管理層表示，隨著下半年政策利好的釋放以及市場(chǎng)的改善，有信心對(duì)沖上半年疫情影響，保持年初的銷售目標(biāo)不變，即在2019年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有增。

??2投資

??拿地積極謹(jǐn)慎

??二線城市投資進(jìn)一步加碼

??2020年上半年，受疫情影響綠地投資力度有所減緩，但仍抓住政策窗口期，圍繞重點(diǎn)地區(qū)，聚焦產(chǎn)業(yè)協(xié)同，戰(zhàn)略性拓展了一批貿(mào)易港、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。上半年綠地累計(jì)新獲取項(xiàng)目59個(gè)，新增土地投資金額448億元，同比下降19.4%；新增土地建筑面積1465萬(wàn)平方米，住宅項(xiàng)目占比約73%，形成可售貨值約1600億元。其中，權(quán)益新增土地金額366億元，權(quán)益新增土地建筑面積1247萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，上半年綠地拿地呈積極謹(jǐn)慎的節(jié)奏。

??截至上半年末，綠地房地產(chǎn)項(xiàng)目遍及全國(guó)30個(gè)省，150余座城市。在建項(xiàng)目建筑面積14488.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.1%；擬建項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)容建筑面積4603萬(wàn)平方米，土地消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，需適當(dāng)加快開(kāi)發(fā)及去化節(jié)奏，注意庫(kù)存壓力。

??從投資城市能級(jí)布局來(lái)看，上半年綠地聚焦重點(diǎn)省會(huì)城市及其周邊溢出地區(qū)，二線城市投資比重顯著提升。相較于2019年全年，二線城市投資金額占比由34.9%提升至65%，投資面積占比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)至40.1%。一二線投資金額比重合計(jì)約67%，較去年全年上升7個(gè)百分點(diǎn)?；诖耍略鐾恋爻杀就仍鲩L(zhǎng)21%至3055元/平方米，但對(duì)比銷售均價(jià)依然利潤(rùn)空間可觀。

??從投資區(qū)域分布來(lái)看，2020年上半年綠地于長(zhǎng)三角和中西部的投資比重增加。其中，于長(zhǎng)三角投資金額占比超過(guò)50%，較2019年全年進(jìn)一步提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，投資面積占比提升1.5個(gè)百分點(diǎn)至33.9%；于中西部的投資金額及面積占比分別較去年全年提升3.3和3.7個(gè)百分點(diǎn)。

??3盈利

??營(yíng)收增長(zhǎng)4.2%

??二季度復(fù)蘇下逐步對(duì)沖疫情影響

??2020年上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2098億元，同比增長(zhǎng)4.2%。其中，房地產(chǎn)銷售收入966.1億元，同比增長(zhǎng)7.24%，占總營(yíng)收比重約43.5%；基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收906.1億元，同比下降15.9%，占總營(yíng)收比重約40.8%。商品銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)則在戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下實(shí)現(xiàn)營(yíng)收249.8億元，同比大幅增長(zhǎng)198.3%，占總營(yíng)收比重較上年末增長(zhǎng)4.7個(gè)百分點(diǎn)至11.3%。

??上半年綠地控股的利潤(rùn)規(guī)模增速及利率指標(biāo)均略有下行，主要由于受年初疫情影響，一季度業(yè)績(jī)降幅較大，二季度隨著全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降幅逐步收窄。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)108億元，同比下降4.7%；歸母凈利潤(rùn)80.2億元，同比下降10.8%；毛利率和凈利率分別同比下降1.6和8.5個(gè)百分點(diǎn)至14.9%和5.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)成本增速超過(guò)營(yíng)業(yè)收入增速，毛利率同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至25.8%；基建產(chǎn)業(yè)毛利率同比上升0.98個(gè)百分點(diǎn)至4.84%。

??4償債

??凈負(fù)債率較高

??短期償債承壓

??資金運(yùn)營(yíng)方面，上半年綠地現(xiàn)金流狀況總體良好。截至2020年上半年末，綠地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~41億元，較一季度由負(fù)轉(zhuǎn)正；持有現(xiàn)金872.5億元，與期初基本持平；預(yù)收賬款持續(xù)穩(wěn)步提升至3934億元，為未來(lái)業(yè)績(jī)奠基。

??同時(shí)，綠地積極拓寬多元融資渠道，推進(jìn)ABS、境外債券、公司債、疫情債等創(chuàng)新融資，加大融資力度。上半年獲得主要貸款銀行授信額度4150億元，已使用額度1887億元，未使用額度2263億元，保障資金的平穩(wěn)周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)。

??債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2020年6月末，綠地凈負(fù)債率179.5%，較期初增加23.6個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)相對(duì)高位。整體融資成本5.66%，維持在行業(yè)低位。現(xiàn)金短債比0.72，較期初再度下滑，持有現(xiàn)金未能覆蓋短期債務(wù)，短期償債面臨一定壓力；長(zhǎng)短債務(wù)比1.73，較期初增長(zhǎng)14.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)健。

??5多元化

??加速貿(mào)易港全國(guó)化布局

??產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)凸顯

??2020年上半年，綠地在“地產(chǎn)+基建”兩大主業(yè)持續(xù)強(qiáng)化發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)、金融、康養(yǎng)等綜合產(chǎn)業(yè)也在疫情下危中尋機(jī)，為中長(zhǎng)期的多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展注入動(dòng)力。

??其中，基建產(chǎn)業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入906.1億元，同比下降15.9%。在逆勢(shì)中搶抓機(jī)遇，上半年新簽合同2673億元，同比增長(zhǎng)49%，先后承接了南京地鐵9號(hào)線一期工程等一批重大項(xiàng)目，新增一大批10億元以上項(xiàng)目。此外，大基建集團(tuán)成功組建，圍繞“市場(chǎng)、資金、并購(gòu)、風(fēng)控”充分發(fā)揮平臺(tái)功能。

??商貿(mào)產(chǎn)業(yè)上半年進(jìn)展突出，貿(mào)易港的全國(guó)化延伸布局加速落地，基于產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，“綠地貿(mào)易港模式”形成，有望發(fā)展成為綠地新的增長(zhǎng)點(diǎn)。上半年，貿(mào)易港集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45億元，同比增長(zhǎng)52%。目前已在天津、西安、濟(jì)南、哈爾濱、寧波、貴陽(yáng)、成都、昆明、武漢、蘭州等地落地貿(mào)易港項(xiàng)目10余個(gè)。國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27億元，進(jìn)口規(guī)模創(chuàng)歷史新高；零售超市板塊在北京、上海、鄭州等6個(gè)城市新開(kāi)門店7家，新簽開(kāi)業(yè)項(xiàng)目9個(gè)，線上業(yè)務(wù)規(guī)?？焖俜糯?，業(yè)務(wù)占比近25%。

??此外，金融產(chǎn)業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額20億元，同比增長(zhǎng)26%。酒店旅游產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提高酒店入住率，繼續(xù)推進(jìn)酒店輕資產(chǎn)管理輸出，簽約項(xiàng)目10個(gè)。健康產(chǎn)業(yè)投資建設(shè)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園，打造健康產(chǎn)業(yè)新商業(yè)模式。科創(chuàng)、能源、汽車、綠化等產(chǎn)業(yè)也均克服困難，積極推進(jìn)，為實(shí)現(xiàn)多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展賦能。