[克而瑞]華夏幸福：利潤(rùn)率維持較高水平，財(cái)務(wù)有待優(yōu)化

??導(dǎo)讀：       

??銷(xiāo)售下滑，積極布局商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新增長(zhǎng)點(diǎn)。

??【銷(xiāo)售額同比持續(xù)下滑，異地復(fù)制平穩(wěn)推進(jìn)】2020年上半年華夏幸福共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額419.33億元，同比減少了35.02%。其中園區(qū)配套住宅簽約銷(xiāo)售額約為195.73億元，同比減少了59.11%。上半年京津冀都市圈以外區(qū)域的銷(xiāo)售面積占比提升至63%，異地復(fù)制戰(zhàn)略的推進(jìn)較為平穩(wěn)。

??【加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度，總土儲(chǔ)繼續(xù)增加】2020年上半年華夏幸福新增土儲(chǔ)總價(jià)為241.52億元，拿地銷(xiāo)售比為0.58，企業(yè)拿地態(tài)度較為積極。上半年華夏幸福共新獲取4個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，總價(jià)約為175.65億元，對(duì)企業(yè)拿地總價(jià)的占比達(dá)到了72.7%。截止2020年中，華夏幸福儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃計(jì)容建筑面積約為1274萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)面積相比于年初增加了20.4%，繼續(xù)穩(wěn)定增加。

??【利潤(rùn)率維持高水平，下半年加速結(jié)轉(zhuǎn)促進(jìn)利潤(rùn)規(guī)模提升】2020年上半年華夏幸福的營(yíng)業(yè)收入為373.72億元，同比減少了3.51%，其中環(huán)北京的收入為139.71億元，同比減少了41.02%。上半年企業(yè)的毛利率為46.93%，凈利率和歸母凈利率分別為17.55%和16.22%，都處在相當(dāng)不錯(cuò)的水平。上半年華夏幸福實(shí)現(xiàn)60.62億元的歸母凈利潤(rùn)，下半年企業(yè)仍需加速結(jié)轉(zhuǎn)和利潤(rùn)提升，以促進(jìn)全年利潤(rùn)目標(biāo)完成。

??【財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善，仍需加強(qiáng)融資渠道拓展】上半年末華夏幸福的現(xiàn)金短債比較于期初下降至0.47，長(zhǎng)短債比則降至1.32，短期負(fù)債壓力較大。與此同時(shí)，企業(yè)的凈負(fù)債率較期初提升了9.07個(gè)百分點(diǎn)至191.85%，未來(lái)需要加強(qiáng)對(duì)負(fù)債規(guī)模以及結(jié)構(gòu)的控制。在融資成本方面，華夏幸福上半年末的平均融資成本上升至7.96%，未來(lái)企業(yè)仍需加強(qiáng)融資的渠道拓展和融資成本控制。

??1銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售額同比持續(xù)下滑

??異地復(fù)制平穩(wěn)推進(jìn)

??2020年上半年華夏幸福共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額419.33億元，同比減少了35.02%。其中園區(qū)結(jié)算收入額202.28億元，同比增長(zhǎng)39.82%；園區(qū)配套住宅簽約銷(xiāo)售額約為195.73億元，同比減少了59.11%，合約銷(xiāo)售面積為216.2萬(wàn)平米，同比減少了60.77%。究其原因，一方面是受疫情的影響，另一方面大本營(yíng)環(huán)京區(qū)域仍在持續(xù)的限購(gòu)政策也給企業(yè)的銷(xiāo)售帶來(lái)了較大的壓力。

??華夏幸福在2020年上半年繼續(xù)推進(jìn)異地復(fù)制戰(zhàn)略。根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售面積明細(xì)，上半年京津冀都市圈以外區(qū)域的銷(xiāo)售面積占比從2019年底的61%略微提升了2個(gè)百分點(diǎn)至63%。整體來(lái)看各大城市圈對(duì)企業(yè)的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比變化不大，異地復(fù)制戰(zhàn)略的推進(jìn)較為平穩(wěn)。

??2投資

??加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度

??總土儲(chǔ)明顯增加

??2020年上半年華夏幸福新增土儲(chǔ)總價(jià)為241.52億元，拿地銷(xiāo)售比為0.58，企業(yè)拿地態(tài)度相對(duì)積極。值得注意的是，上半年華夏幸福持續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)疆拓土，共新獲取4個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，總價(jià)約為175.65億元，對(duì)企業(yè)拿地總價(jià)的占比達(dá)到了72.7%。截至2020年6月，華夏幸福的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)覆蓋了北京、深圳、武漢、東莞、南京、哈爾濱、廣州7個(gè)城市，開(kāi)發(fā)方式除了以武漢長(zhǎng)江中心為代表的重資產(chǎn)綜合體項(xiàng)目之外，還有以北京麗澤項(xiàng)目為代表的輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)?？梢哉f(shuō)，華夏幸福的商業(yè)版圖在2019年從無(wú)到有，至今已經(jīng)在集團(tuán)的高度重視之下開(kāi)始快速發(fā)展，未來(lái)可能會(huì)為集團(tuán)開(kāi)發(fā)出新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

??在城市更新方面，上半年企業(yè)中標(biāo)1個(gè)項(xiàng)目代建服務(wù)，為招商銀行全球總部大廈項(xiàng)目，是企業(yè)在粵港澳大灣區(qū)首個(gè)以輕資產(chǎn)模式啟動(dòng)的項(xiàng)目。此外，華夏幸福在6月29日首次參與政府連片土地收儲(chǔ)，中標(biāo)威遠(yuǎn)島土地整備綜合服務(wù)項(xiàng)目，目前企業(yè)累計(jì)被選定為前期服務(wù)商的項(xiàng)目共9個(gè)。 

??截止2020年中，華夏幸福儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃計(jì)容建筑面積約為1274萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)面積相比于年初增加了20.4%。雖然華夏幸福的總土儲(chǔ)規(guī)模與同等規(guī)模的其他房企相比較少，但這對(duì)于主營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的華夏幸福而言并不是多大的問(wèn)題，因?yàn)槿A夏幸福在簽署PPP協(xié)議后可以隨著產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)推進(jìn)逐步獲取土地。

??3盈利

??利潤(rùn)率維持高水平

??下半年需加速結(jié)轉(zhuǎn)促進(jìn)利潤(rùn)提升

??2020年上半年華夏幸福的營(yíng)業(yè)收入為373.72億元，同比減少了3.51%，主要是環(huán)北京的收入為139.71億元，同比大幅減少了41.02%，而環(huán)京以外區(qū)域則同比大幅增長(zhǎng)了56.48%至231.73億元。隨著企業(yè)異地復(fù)制的持續(xù)推進(jìn)，未來(lái)企業(yè)在外埠的收入規(guī)模以及占比仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。 

??而在利潤(rùn)方面，2020年上半年企業(yè)的毛利率為46.93%，同比降低了1.8個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然維持在相當(dāng)高的水平。根據(jù)企業(yè)和平安對(duì)賭協(xié)議的承諾，2020年華夏幸福至少要完成180億元的歸母凈利潤(rùn)。上半年華夏幸福完成了60.62億元的歸母凈利潤(rùn)，同比減少28.52%，下半年企業(yè)需加速項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)和利潤(rùn)提升，以促進(jìn)全年利潤(rùn)規(guī)模目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 

??4償債

??財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善

??仍需加強(qiáng)融資渠道拓展

??截至2020年中，華夏幸福的持有現(xiàn)金相比于期初減少了3.96%至412.61億元，現(xiàn)金短債比較于期初繼續(xù)下降至0.47，短期負(fù)債壓力較大。從長(zhǎng)短債比來(lái)看，華夏幸福在2020年中的長(zhǎng)短債比為1.32，負(fù)債結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。與此同時(shí)，2020年中華夏幸福的凈負(fù)債率為191.85%，較期初提升了9.07個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)負(fù)債規(guī)模以及結(jié)構(gòu)的控制。

      在融資成本方面，華夏幸福在2020年上半年的平均融資成本由2019年全年的7.86%上升至7.96%。其中銀行貸款的平均成本由2019年的6.37%降至6.12%，債券及債務(wù)融資工具平均成本由7.25%升至7.38%，信托、資管等其他融資的平均利息成本由10.02%提升至10.15%。與此同時(shí)，融資成本較高的債券及債務(wù)融資工具以及信托、資管等其他融資方式的規(guī)模占比都有所提升，而融資成本較低的銀行貸款占比則有所下降，這就進(jìn)一步推動(dòng)了企業(yè)綜合融資成本的上升。整體來(lái)看，華夏幸福未來(lái)仍需加強(qiáng)融資的渠道拓展和融資成本控制。