[克而瑞]招商蛇口：銷售規(guī)模穩(wěn)健增長，資源聚焦核心城市

??聚焦“強心30城”，加速多元化發(fā)展。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚、唐嫣蓓

??核心觀點

??【目標(biāo)完成率優(yōu)于市場，2022年維持3300億業(yè)績目標(biāo)】2021年，招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268億元，累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464萬平方米，同比均上升17.7%。2021年招商蛇口銷售目標(biāo)完成率達(dá)99.0%，優(yōu)于多數(shù)規(guī)模房企，全口徑銷售排名上升至行業(yè)第7位。2022年招商蛇口全年可售貨值達(dá)6200多億元，合同銷售目標(biāo)維持去年3300億元。

??【深耕核心城市，積極推動城市更新】2021年，招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，同比減少4.1%，權(quán)益面積886萬平方米。在城市更新方面，招商蛇口持續(xù)發(fā)力，落地的單項目收并購共12 宗，累計補充項目資源106 萬平方米，并積極參與800億元上海城市更新基金的籌劃組建。

??【盈利指標(biāo)連續(xù)下滑，三條紅線保持“綠檔”】招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1606.4億元，同比增長23.9%。凈利率和歸母凈利率分別為9.5%和6.5%，較去年末分別降低3.6個百分點和3個百分點。招商蛇口各項盈利指標(biāo)連續(xù)下滑，主要受計提減值影響和業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致的毛利率下降。平均借貸成本4.48%，“三道紅線”指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)。

??【社區(qū)與園區(qū)板塊發(fā)展良好，招商積余取得新突破】2021年，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營收入1279.1億元，園區(qū)開發(fā)與運營收入325.3億元，分別同比增長26.3%和15.2%，增速較上年放緩。招商積余2021年成功收購上航物業(yè)、南航物業(yè)。全年物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~30.50億元，同比增長24%。此外，招商蛇口在大健康方面以“地產(chǎn)+健康”智慧康養(yǎng)賦能綜合發(fā)展的商業(yè)模式，有效提升健康管理和養(yǎng)老業(yè)務(wù)的營業(yè)收入和入住率。

??01 銷售

??目標(biāo)完成率優(yōu)于市場
2022年維持3300億業(yè)績目標(biāo)

??2021年，招商蛇口全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268億元，累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464萬平方米，均同比上升17.7%。受市場環(huán)境影響，2021年招商蛇口銷售業(yè)績未能完成預(yù)期，但目標(biāo)完成率達(dá)99.0%，優(yōu)于多數(shù)規(guī)模房企，全口徑銷售排名上升至行業(yè)第7位。2022年招商蛇口全年可售貨值充足，達(dá)6200多億元，合同銷售目標(biāo)維持去年3300億元。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，招商蛇口2021年城市深耕成效顯著。2021年，招商蛇口有7個城市包括深圳、上海、蘇州、南京等銷售規(guī)模在當(dāng)?shù)嘏琶叭?6個城市銷售規(guī)模當(dāng)?shù)嘏琶笆?/p>

??02 投資

??深耕核心城市
積極推動城市更新

??2021年，招商蛇口累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，同比減少4.1%，權(quán)益面積886萬平方米。招商蛇口重點布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市，位于國家重點城市群長三角和粵港澳的合計投資比重超70%。其中，在劃定的“強心30城”中權(quán)益地價投入占總投資額的比重達(dá)90%；單城資源投放近30億元，力度較去年進(jìn)一步提升，前10城投資占比達(dá)到62%，較去年提高10個百分點。

??除此之外，在產(chǎn)城聯(lián)動方面，招商蛇口獲取項目9 宗，補充土儲約215 萬平方米。在城市更新方面，招商蛇口持續(xù)發(fā)力，落地的單項目收并購共12 宗，累計補充項目資源106 萬平方米；全年斬獲14 個舊改項目，預(yù)估土地儲備面積510 萬平方米，貨值超1200 億元。同時，招商蛇口積極參與800億元上海城市更新基金的籌劃組建，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。

??03 財務(wù)

??三條紅線保持“綠檔”
盈利指標(biāo)連續(xù)下滑

??2021年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1606.4億元，同比增長23.9%。實現(xiàn)毛利潤409.2億元，較去年同期上升10%；凈利潤152億元，同比下降10.1%；歸母凈利潤103.7億元，同比下降15.3%，基本每股收益1.16元。

??從盈利指標(biāo)來看，2021年招商蛇口實現(xiàn)凈利率9.5%，較去年末降低3.6個百分點；歸母凈利率6.5%，較去年末降低3個百分點。受行業(yè)整體影響，招商蛇口各項盈利指標(biāo)連續(xù)下滑，創(chuàng)近5年新低。其主要原因為歸母凈利潤受43.72億元計提減值準(zhǔn)備，而減少了34.56億元和業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致的毛利率下降。但管理層表示，雖然毛利率下降已成行業(yè)趨勢，但隨著2019年地塊的結(jié)轉(zhuǎn)，未來毛利率將有所提升。

??2021年，招商蛇口持有現(xiàn)金795.3億元，較去年減少10.9%?，F(xiàn)金短債比為2.14，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.9%，凈負(fù)債率為33.1%，三道紅線”指標(biāo)全部綠檔達(dá)標(biāo)。但值得注意的是，2021年招商發(fā)行永續(xù)債36.2億元，累計達(dá)240.99億元，較往年有所提升。

??除此之外，蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基金在深圳交易所上市，成為國內(nèi)首批9 單基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，形成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)提供了有力的支撐。同時，招商蛇口不斷優(yōu)化現(xiàn)金流管理，縮短回款周期，降低綜合融資成本，平均借貸成本同比下降22個百分點至4.48%。

??04 多元化

??社區(qū)與園區(qū)板塊發(fā)展良好
招商積余取得新突破

??2021年，招商蛇口堅持踐行“一城一模板”、“一業(yè)態(tài)一模板”和“一園一策”三個一工程，在社區(qū)開發(fā)與運營和園區(qū)開發(fā)與運營都穩(wěn)步增長。2021年社區(qū)開發(fā)與運營收入1279.1億元，園區(qū)開發(fā)與運營收入325.3億元，分別同比增長26.3%和15.2%，園區(qū)開發(fā)增速較上年放緩。

??社區(qū)開發(fā)與運營方面，主要以房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為主。其主要項目包含深圳黃金臺項目、寧波海曙金茂府、杭州聞博花城、寧波明月江南等項目。園區(qū)開發(fā)與運營方面，公司布局8 個緊密擁抱和服務(wù)國家重大戰(zhàn)略部署的大型產(chǎn)業(yè)新城項目，總合作管理面積468 平方公里。特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面公司目前主要運營管理的網(wǎng)谷、意庫和智慧城三條產(chǎn)品線共計25 個項目（含建設(shè)期），布局15 個城市，規(guī)劃建筑面積475 萬平方米。

??招商積余作為公司旗下輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，堅定“12347”戰(zhàn)略方向。在2021年成功收購上航物業(yè)、南航物業(yè)，鎖定增資深圳匯勤，逐步形成一套針對優(yōu)質(zhì)標(biāo)的收并購的推進(jìn)模式。2021年，全年物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~30.50億元，同比增長24%；實現(xiàn)營業(yè)收入105.91億元，同比增長22.42%。報告期內(nèi)，年末在管項目達(dá)到1717個，管理面積達(dá)到2.81億平方米，同比增長47%，其中，非住宅管理面積1.66億平方米，住宅管理面積1.15億平方米。

??此外，招商蛇口在大健康方面以“地產(chǎn)+健康”智慧康養(yǎng)賦能綜合發(fā)展的商業(yè)模式，有效提升健康管理和養(yǎng)老業(yè)務(wù)的營業(yè)收入和入住率。健康管理業(yè)務(wù)新獲得西安未央璽、昆明依云國際、成都簡陽、無錫公園上城、成都雙流天府璽5 個項目。養(yǎng)老業(yè)務(wù)重點推進(jìn)機構(gòu)-社區(qū)-居家三級聯(lián)動模式落地，新開業(yè)鹽田觀頤二期、杭州觀頤養(yǎng)護(hù)院、蛇口觀頤二期3 個養(yǎng)老項目，同時深圳及常熟兩家國際醫(yī)院按計劃施工建設(shè)中。