[中房研協]融資、銷售困境未解，房企頻頻尋求債務展期

??熱點聚焦  

??進入11月，房企“爆雷”仍在持續(xù)。11月8日，龍光集團發(fā)布公告稱，公司及旗下兩家全資附屬公司于11月7日收到花旗國際有限公司提出的清盤呈請，其表示將尋求法律措施以堅決反對呈請，并采取一切必要行動保障公司的合法權利。據悉?；ㄆ靽H有限公司是龍光集團2025年到期、利息5.75%優(yōu)先票據的相關系列票據的少數票據持有人，8月7日龍光宣布暫停支付5筆境外票據的到期利息，其中就包括2025年到期、利息5.75%的票據。

??而在不久之前，旭輝控股發(fā)布公告稱，鑒于所處的中國房地產行業(yè)所面臨信貸及經營環(huán)境的日益惡化，公司現金流惡化程度超出預期，目前已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息，以確保公平對待所有境外債權人，并尋求境外債務的全面解決方案。上坤地產發(fā)布公告稱，公司未能豁免或延長契約所規(guī)定的強制贖回義務，導致產生票據條款項下的違約事件，該不付款事件導致公司2023年到期的13.5%優(yōu)先票據出現交叉違約。綠地控股發(fā)布公告稱，將對旗下2022-2024年到期的9只美元債就展期事項發(fā)起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。

??據Wind數據顯示，2022年前三季度境內債券市場已有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達1193億元，較2021年全年增加1000億元。上海票據交易所信息顯示，房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

??熱點評析  

??房地產寬松性政策頻出但力度有限，房企銷售、融資難有實質性改善

??房企尋求債務展期通常是由于現金流緊張，而現金流主要來源于融資和銷售回款。據CRIC統計數據，銷售方面，TOP100房企10月實現銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。1-10月累計銷售操盤金額52258.6億元，同比降幅仍保持在44%的較高水平。融資方面，10月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比降低37.1%，同比減少12.9%，并且近年來首次出現單月沒有房企進行境外債券融資的情況。1-10月，TOP100房企累計融資總量4786.62億元，同比跌幅高達43.4%。

??綜上，盡管2022年以來我國房地產政策環(huán)境持續(xù)寬松，但房企在銷售和融資端的表現依舊難言樂觀。這一方面是由于中央層面直接出臺有力度、統一性的寬松舉措相對較少，松綁政策主要以地方性和局部性調整為主，對整體市場的提振作用相對有限；另一方面是由于松綁政策多偏向需求側支持，如放寬“四限”、購房財稅和信貸支持等，對房企供給側支持相對較少，且多表現為放寬拿地、優(yōu)化預售等，房企融資環(huán)境改善進程緩慢。此外，居民住房需求釋放力度實際上更依賴于居民收入和對房地產市場的預期。近幾年來，我國經濟長期面臨較大的下行壓力，企業(yè)和個人發(fā)展均面臨諸多挑戰(zhàn)，加上疫情反復等因素擾動，居民收入的不確定性增加。而房地產行業(yè)在“房住不炒”調控基調下逐漸去金融化，大部分城市房價出現持續(xù)下跌，進一步加劇了居民購房的觀望情緒?；诖耍胤綄捤尚哉{控政策往往很難達到預期效果。

??房地產行業(yè)風險尚未出清，房企債務危機化解需多方合力

??根據CRIC統計數據，11月房企將有29筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分，到期金額約378億元，環(huán)比減少40.2%，房企償債壓力略有緩解。但2023年1月、3月及6月仍有多波到期高峰，房企債務壓力依然較大。同時，債務展期實際上是以時間換空間，對于已成功實現債務展期的房企而言，如果現金流不能得到及時有效的改善，則意味著風險的滯后暴露，或將難免要尋求二次展期甚至出現實質性違約的風險。對此，房企須進一步強化“自救”行動，要堅持工作走在問題前面。一方面要注重企業(yè)內部的降本增效，促銷售、抓回款，另一方面要積極尋求外界合作，引入戰(zhàn)投或聯合開發(fā)，必要時或可通過出售項目股權或多元化業(yè)務等方式回流現金。

??對于政府而言，保交樓、穩(wěn)民生是房地產行業(yè)風險出清過程中的重要工作。而房企作為保交樓的責任主體，是保交樓的重要一環(huán)。如果不能妥善處置房企的問題，保交樓、穩(wěn)民生的工作實際上也將很難有效全面落實。自8月份以來，中債信用增進公司共推進十幾單房企增信項目，支持新城、美的、碧桂園、旭輝等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元。累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。11月8日，中國銀行間市場交易協會表示，在人民銀行的支持和指導下，將繼續(xù)支持包括房企在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。據悉，此輪將提供約2500億元民企債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容，這也對房地產市場信心形成了一定提振作用。但也需要清醒認識到：第一，房企負債超千億的不在少數，當前融資松動程度只能短期緩解少部分房企的燃眉之急，對行業(yè)的整體穩(wěn)定實際上作用十分有限；第二，在不掌握房企真實情況下貿然進行融資紓困，或將加大風險隱患。政府一方面要積極引導金融投資機構，促進房企融資恢復，保持房地產融資平穩(wěn)有序，另一方面要加快研究完善房企相關信息披露和監(jiān)管制度，增進對房企尤其是出險房企的真實資產情況、經營情況和財務狀況的了解，一企一策，精準紓困。